[摘要] 随着时代的变迁，“房屋”已从居住之所演变成具有太多附加意义的概念，家庭是否和睦，日子过得是否幸福与房产有着千丝万缕的联系。据北京市东城人民法院调研显示，四成赡养纠纷与房产有关，而因房产纠纷导致的婚姻问题更是层出不穷。
（来源：经济参考报）随着时代的变迁，“房屋”已从居住之所演变成具有太多附加意义的概念，家庭是否和睦，日子过得是否幸福与房产有着千丝万缕的联系。据北京市东城人民法院调研显示，四成赡养纠纷与房产有关，而因房产纠纷导致的婚姻问题更是层出不穷。
近日，人民法院出台了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》征求意见稿(下简称《意见稿》)，其中关于离婚时婚前购房、父母出资购房的房产分割问题等新规定涉及各方利益的权衡，也将对司法实践带来巨大影响，值得社会各方对此予以注意。
婚后父母帮买房发生“权利反转”资助子女购房的老人吃了定心丸现行的《人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”也就是说，子女结婚后父母出资购房的，除明确约定房产归儿女一方所有的，无论该房屋登记在子女哪一方的名下，该房产均视为子女的夫妻共同财产。
《意见稿》则改变了这种推定的逻辑，形成了“权利反转”，《意见稿》第八条款规定：“婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。”第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。”
通过比较不难看出，《意见稿》的规定回应了当今房价不断上涨引发的父辈购房确权问题。
如今大城市房价不断飙升，适婚年龄的年轻人多是靠父母的资助而购房，而父母的资助则通常是一家人十几年甚至几十年积攒的心血，如果随着孩子婚姻的解散带来房产的分割，则意味着一家人几十年的心血都被分割了一半，于情于理让父辈难以接受。新的司法解释明确了无特别说明，父母出资购房视为赠与子女个人而非小夫妻两人，给资助子女购房的老人们吃了一颗定心丸。
一方首付双方还贷房可认定为个人财产
对于一方婚前按揭贷款，婚后双方共同还贷，离婚时对房屋增值部分是否分割、如何分割，目前无论是法律还是司法解释均无明确规定。理论界与实务界也存在两种观点：一种观点认为夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，离婚时对用于婚后还贷的全部款项50%应予以返还；第二种观点认为，对于夫妻用共同财产还贷房屋的增值部分，离婚时应按照夫妻共同财产进行分割。
延伸阅读：
案例：
小张在结婚前，以100万元的价格购买了一套住宅，其中贷款70万元，首付30万元。婚后不久，房产证办下来，产权证上记载的产权人为小张。两年后房贷还清，小张的妻子起诉离婚，并要求将诉争之房作为共有财产分割。法院认为，小张虽于婚前交纳了购房首付款，但诉争之房产权证是在婚后取得，且该诉争之房贷款亦由双方婚后共同偿还，故诉争之房应认定为夫妻共同财产；但考虑小张婚前首付的30万元，在分割房产时应对首付款予以扣减。经评估，诉争房产现价值150万元。法院最终判决房产归小张所有，由小张给付其前妻房屋折价款60万元。本案中法院采用了第二种观点，但理论界和实务界支持种观点的也不在少数。
《意见稿》第十一条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”
该条解释明确了按揭贷款房屋的权属，即一方在婚前签订购房合同并支付首付款的，无论房产证是在婚前还是婚后取得，如果房产证上只有购房一方的名字，即使剩余贷款由双方在婚后共同偿还，该房产均为购房一方的个人财产。但此条解释表述为“可将不动产认定为不动产权利人的个人财产”，弱化了适用的性，给予法官一定程度的自由裁量权，具体适用仍需进一步明晰。
“婚前首付房算个人财产”的道理何在
从民法理论中债权的性质角度来看，应该认为新规定非常合理。
根据我国的房屋预售登记制度，由预售合同(也即通常所说的购房合同)而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人，因而该债权具有了特定性或对抗性。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生信赖，而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，即使产权证的取得在婚后，按揭房屋仍属于个人财产。
购房人在婚前已取得房屋的所有权，在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变房屋所有权的归属。这在理论上也是符合不动产的公示原则的。同时，银行和债务人(按揭人)之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人，也是符合债务转移的理论的。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献，但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与房屋产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变房产作为个人财产的性质。
因此在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未偿还的贷款属于其个人债务，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还，并给予“合理补偿”。
在这里，可以根据条款中规定的“离婚时不动产市场价格”及“共同还贷款项所占全部款项比例”两个因素，列出“合理补偿”的计算方法：补偿额=以夫妻共同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%。例如一套价值50万元的房子，首付10万元，婚后共同偿还贷款40万元；若干年后该房屋到150万，房产增值率为150÷50=300%，则离婚时不动产权利人对另一方的 “合 理 补 偿 ”数 额 大 约 为4 0×300%×50%=60(万元)。
看了以上的例子，人们可能会觉得：这么分似乎也和将房屋认定为共同财产没有什么分别，不也一样考虑了房屋现价值吗？实则不然，将按揭房屋认定为个人财产和夫妻共同财产，在分割时至少在以下三方面情形中是有所不同的：
，离婚后是否能继续居住在房屋内。依据现行法律法规，在审判实践中，如果夫妻双方离婚时仅有一套共有的房屋且都不能另行解决住房的，法院可以考虑实际情况判定此房屋仍由两人共同居住；而如果该房屋仅为夫妻一方所有，那么即使另一方不能另行解决住房，法院也不能判决两人继续共同居住，所以不享有产权的一方很有可能“无家可归”。
第二，竞买权。我国法律规定，夫妻双方离婚时对共有房屋价值及归属不能达成协议的，可以竞价取得，即由出价高的一方取得房屋所有权，然后给另一方相应补偿；但如果房屋属于一方的个人财产，则另一方即使开出“天价”，也难以取得房屋的所有权。
第三，房子跌价怎么办？虽然《意见稿》中为房屋时价值分割做了充分考虑，但如果离婚时房产价值低于原始价格，是继续按房屋市价补偿，还是按共同还贷数额返还，又是一个值得商榷的问题。
虽然我国通过补充立法来对夫妻财产的分割加以细化，且看似增加了“个人财产”的法定情形，但我们不能本末倒置，要明白法律对确立夫妻财产关系的出发点是优化婚姻家庭关系，维护社会稳定。婚姻应以感情为前提，而非以财产分配为着眼点。夫妻间唯有互相信任、互相尊重，才能营造和睦、文明的家庭关系。
社科院2011年经济蓝皮书:85%家庭无能力购房
（来源：东方网）中国社科院今天在京发布2011年《经济蓝皮书》。该书对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，今年城镇居民的房价收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。
蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。
房价·现状
居民收入涨幅比房价少5个百分点
数据显示，今年1-8月，商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。
三年之间比较现涨幅确实降了一大截，但与城乡居民收入的增长速度相比，仍是在高速领跑，居民腰包里的钱要买房子仍很难。
这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点。
2010年上半年，城镇居民人均可支配收入9757元，相比去年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。
普通家庭8.76年不吃不喝买套房
普通城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。
蓝皮书指出，2010年，城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。
从房价收入比看，2010年城镇居民人均可支配收入，不扣除价格因素，估计为18900元左右。
上述数值是按照城镇居民每人30平方米以及城镇居民每户有3口人进行计算所得出，是用每户住房总价除以每户家庭年总收入得出该比值。
周天勇表示，按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，房价收入比保持在3-6较为合适，不宜超过7。“超过7，大部分居民已经没有购房的能力了。”他说。
记者注意到，这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言，是“小巫见大巫”，诸如北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上，也就意味着20多年不吃不喝才能买一套房。
对此，蓝皮书指出，考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，在城镇中需要购买新住宅的家庭，85%没有能力购买。
买房钱超自己6年收入别买房了
房价收入比直白解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。
不仅仅是北京的房价收入比非常高，其他一些大中城市房价收入比都超过了10。据记者统计，深圳房价收入比超过15，广州房价收入比也超过13，南京房价收入比超过12，就连大连的房价收入比也超过12。虽然现在工资水平有所提升，但和房价增长速度相比仍相差不少。
专家称：“如果买房花的钱超过自己6年纯收入的总和，那就不要考虑买房了。对于多数人而言，按照现有的收入，8.76年纯收入之和就能买起一套房子的人并不是很多。”
房价·走势
调控不能放松否则报复性上涨
蓝皮书指出，2011年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。
据蓝皮书预计，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。有关报道显示，2010年前3个季度仅30个纳入统计的城市，土地出让收入就高达9000亿元，比上年增长70%，该成本必定会摊入房价。
蓝皮书指出，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，2011年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。
房价·调控
中国房地产深层次矛盾仍待解决
今年4月-9月，国务院以及各有关部门都分别出台了相应的措施，遏制房价过快上涨势头。
蓝皮书指出，这些措施对房地产的调控成效是显著的，开发商囤地现象得到了初步的遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也初步得到了控制。但是，问题总是不能完全解决掉。
正如专家们所说，中国的房地产有着深层次的矛盾，问题的累积并非一日之寒，所以调控也遭遇许多困境。
蓝皮书指出了3方面的矛盾：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；二是中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾。
用税收手段避免地方政府推高房价
周天勇分析指出，要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地，从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平。
一小部分特别低收入及贫困居民的住宅，国家要建设公共租赁房来解决。
“宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段，需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道。”周天勇也指出了税收手段如何控制房价。
他建议，对住宅开征房产税，使居民拥有多套房屋的成本和风险提高，特别是要抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。
周天勇还建议，要让在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。
保障性住房纳入地方政府问责范围
周清杰表示，政府建立中央和地方的分税体系，这才是政府调控房地产的治本之策。
范剑平表示，应尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击，而要高度重视税收、法制改革等长效机制的建设。在此轮房地产调控过程中，中央政府已经将保障性住房作为调控的重点，将保障性住房纳入地方政府问责范围。
另外，将土地出让金作为补充，将房地产税率作为调控市场供求的杠杆，对遏制投机性住房需求将有重要作用。
通胀担忧催生购房冲动被"砸"开发商承诺不涨价
“我们承诺不只是现在这一期卖这个价格，以后每一期都会按现在这个价格卖。”昨日（11月30日），南京高淳银达房地产开发有限公司负责人之一吴达对《每日经济新闻》记者表示。
此前，这家南京高淳县银达新天地项目的开发商，在其他楼盘成交冷清的情况下，居然出现了排队买房的情况。一共推出132套房源，有四五百人排队购买，随后有部分购房者甚至因为没有买到房而砸了售楼部。
吴达表示，之所以会出现冲砸售楼部的事件，是因为有谣言说开发商后期会大幅上涨房价。为了平息购房者的担心，公司方面才做出了上述承诺。
这成为通胀环境下买房人心态的又一样本，对资产缩水的担忧，促使他们更为勇猛地冲入调控中的楼市。
并不便宜的低价房
南京网上房地产显示，上述高淳银达新天地本次推出的132套房源中，价为4830元/平方米，价则是5800元/平方米，销售均价是5281元/平方米。这一价格，相对于11月22日到11月28日成交均价已经达到13992元/平方米的南京楼市来说，是一个价格洼地。
搜房网信息编辑李晏清向《每日经济新闻》记者透露，上述价格在当地市场并不便宜。据其透露，高淳银达新天地虽然行政区划属于南京，但在南京的郊县。此前周边楼盘的售价只有4000元~5000元/平方米。只是相比之下，该项目因为周边有轻轨的规划，又地处商业中心，所以更有吸引力一些。
然而，就是这样一个并不便宜的楼盘开盘却出现了排队抢购现象。据媒体报道，上述楼盘11月28日开盘推出132套房源后，却有超过500名已缴纳诚意金的购房者排队买房。
巨大的供需比导致众多购房者无法买到房子，怀疑开发商捂盘的部分购房者开始冲入售楼处，却发现这一楼盘居然有一个“内部”购房名单，该名单的介绍人“一栏”中，显示的是建设局、房管局、市容局等部门领导，愤怒的购房者因此冲砸了售楼处。
开发商称不会涨价
昨日，高淳银达房地产开发有限公司母公司南京银达房地产开发有限公司对该项目的授权委托人吴刚说，所谓的“内部名单”，其实并不是当地的政府官员委托他们 “内部”购买，而是他们在为楼盘办理包括开工建设许可证在内的各项证件和材料时，向负责审核的有关部门领导进行了推销，希望他们能推荐自己的亲朋来买。他们的楼盘质量又比较好，所以赢得了这些领导亲朋的青睐。上述人士的预订又比一般购房者早，所以才能够优先购买。
他说，这一次冲砸售楼处的风波，完全是因为有人造谣银达新天地会涨价导致。很多当地人就是害怕银达新天地未来会大幅涨价，才会在担心买不到房子的情况下冲砸售楼处。
事实上，早在2010年9月，就有网友“大盗也有道”在西祠胡同的子论坛高淳老街杂谈上发出名为《物价局应该介入银达房地产有限公司为什么捂盘不卖》的帖子，质疑高淳银达天地的疑似“捂盘行为”。
上述帖子说“是不是认为在高淳乡下就可以自由炒作了？房子老早建了（建在供电局隔壁），上半年开价不到3000，后来一看形势在变，立即不卖，过了两个月，说上5000了，还是不卖，大概要等着轻轨和国家卫生城市确立后卖8000元甚至上万元（每平方米）？”
但是，吴刚否定了银达新天地曾经有恶意炒作房价的打算，并表示公司定会按照正规流程办事。
不过他介绍说，当地的确已有楼盘卖到6000元/平方米，一些新拿地的开发商未来的售价可能是7000元/平方米，购房者正是在这样的价格上涨预期下，才会排队抢房。
为此，他已经向高淳县政府做出承诺，不仅下一期的房屋售价不会较11月28日开盘的那一批高，再下几批的售价也不会上调。高淳银达新天地从开盘到全部售完，将始终维持目前的售价。
南京网上房地产的销售方案显示，银达新天地原先制订的销售方案是12月18日将推出销售12831平方米的房源，最后的一批房源26900平方米会在明年的5月1日推出。如果，银达新天地最终能兑现吴刚的承诺，至少上述将近4万平方米的住宅有可能会以一个稳定售价销售。
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