[摘要] 近两年，省会商业地产建设速度加快，商业综合体项目遍地开花。尤其是今年，在住宅市场受调控政策影响较大的情况下，石家庄商业地产建设、销售更加如火如荼。本月31日出让的8宗地中，6宗涉及商业。而在今年的石家庄土地市场上，“商业”同样也是热词，商服用地成为市场的“重头戏”。
（来源：河北青年报）近两年，省会商业地产建设速度加快，商业综合体项目遍地开花。尤其是今年，在住宅市场受调控政策影响较大的情况下，石家庄商业地产建设、销售更加如火如荼。本月31日出让的8宗地中，6宗涉及商业。而在今年的石家庄土地市场上，“商业”同样也是热词，商服用地成为市场的“重头戏”。可以想象，两三年以后，这些地块楼宇成群之时，省会商业地产又将迎来一个春天。
数据
涉及商业地块超7成
根据石家庄市国土资源局公告，将于12月31日出让的8宗地中，有5宗商住混合用地，1宗地块涉及商务金融，2宗纯住宅用地。8宗地中涉及商业的地块超过7成。
不仅月底的这次土地出让商业占多数，回望全年，也呈现出同样的特点。截至目前，今年省会共成功公开出让土地43宗，其中有19宗商住混合用地，7宗商服用地。就在省会土地市场越来越呈现多样化格局的同时，涉及商业的地块成为市场的“香饽饽”。
尽管房地产市场调控频出，但石家庄土地出让市场却表现得非常活跃。不仅有本土开发商疯狂抢地，更有苏宁等外埠开发企业参与抢地大战。一个明显的趋向是抢拍涉及商业地块热度节节升高，政府出让地块中涉及商业的地块比例也占优势，这让开发企业不亦乐乎。
剖析
经济发展需要商业发展
“土地的用途都是根据政府规划而确定下来的。”一位省会楼市业内人士说。
“涉及商业用地的比例增加说明政府在引导省会产业结构转型，要大力发展商业等第三产业。”全经联河北分盟常委高会臣说，今年前三季度，石家庄市地区生产总值（GDP）比上年同期增长13.2%。其中第二产业同比增长14.6%，对经济增长的贡献率达到58.0%，拉动石家庄市经济增长7.7个百分点。第三产业同比增长13.3%，对经济增长的贡献率为40.2%，拉动经济增长5.3个百分点。“省会第三产业正在进行稳步快速的发展，但还远远低于发达国家第三产业占GDP比重达70%的水平。”
“只有大力发展商业，才能使一、二、三产业实现良性循环。第三产业是提高财政收入、税收收入的重要途径，也是解决就业问题的有效手段。”高会臣分析，政府通过土地规划引导第三产业快速发展是积极进行产业结构调整的表现，也是石家庄市经济实现快速发展的必然。
此外，“商业地产发展与一个国家城市化水平密切相关。”河北省商联会秘书长曹润亭说，我国目前的城市化率是46%，国家的发展目标是再过十年，城市化率将提升至60%，为此，商业地产发展还有更广阔的空间。
就石家庄而言，目前省会人均商业配套的面积还没有达到一个合理范围（1比1.2到1.5），所以，省会商业地产的开发还有很大的空间。
是商业地产惹火主因
“2010年是楼市政策‘汹涌’的一年。然而，调控政策打击的领域 (论坛 新闻)针对住宅地产，商业地产得以幸免。”省会中山路上一大型商业地产项目销售总监说，对于开发商来说，今年国家出台的“限购令”让住宅市场遭受重创，而具有不受政府调控限制、抗通胀压力强、高等特点的商业地产自然成为保值增值的选项。
同时，随着楼市调控的逐渐深化，为规避经营风险，实现稳定，把目光从住宅转向商业地产则成了明智之举。即便是住宅地块，即便有少许的商服功能，也成了开发商抢夺的热点。开发商积极购入商业用地，提前布点开发，期待地产开发的经营。
与此同时，随着国内城市化进程的加速和商业零售业竞争的局面更新，特易购、沃尔玛和家乐福等国际巨头商业零售企业，及石家庄本土的一些商业企业纷纷调整经营布局，在河北各地市“抢地”，争夺物业持有权。“现在的商业竞争，零售的利润率越来越不具备竞争优势，而抢夺物业所有权，取得物业的资本和地块的溢价则成了商业竞争制胜的法宝。”该人士透露，正因如此，苏宁置业等一批外来的商业企业则在石抢占商业用地，这在另一层面也捧火了石家庄商业地产的开发热潮。
后市
石市商业地产是否超负荷
省会出让的大量商服用地吸引了大批房地产开发商和零售巨头“抢滩登陆”。目前，商业地产在石家庄四面开花的格局已让人觉察隐忧。
“石家庄城市经济水平和市民消费程度国内排名都不靠前，前些年石家庄的商业发展确实显得滞后，但是从2009年以来，四面开花的商业地产项目，让人开始担心石家庄的城市水平和消费力难以承载。”市民赵先生说，不说新崛起的大批住宅项目自带底商和遍布城区的中小型商业项目，就说市内的大型城市综合体项目就令人眼花缭乱，万达的商业盘踞城市东南区域，新源国际 (论坛 新闻 视频)、勒泰中心 (论坛 新闻)、滨江尚城 (论坛 新闻)、钻石广场等综合体商业大盘扎堆中山路沿线，这么多大型商业一起“开花”，石家庄的消费力是否能承载？
同时也有业内人士担忧，纯住宅开发企业和零售商企一窝蜂挺进商业地产领域难免盲目，商业地产的避险和逐利本性很容易让开发企业头脑发热，毕竟商业地产不同于普通住宅开发和零售运营，需要更专业的操盘运营和人才储备，开发、招商、策划和销售等任何一个环节都事关生死，一招不慎就可能满盘皆输。
针对忧虑，更多业内人士认为，在环渤海经济圈、京津冀都市圈利好格局下，石家庄的城市经济得以迅猛发展，城市规划和布局延展也为商业地产发展提供了良机。
石家庄市房地产行业副会长李水源表示，城市商业面积和人数比例是1：2，根据石家庄的发展规划，石家庄要达到500万人口，商业面积发展空间巨大。
曹润亭说，当前石家庄的消费能力也不容小视，很多国际大零售商和品牌商已把石家庄看成“多金”的消费型城市。近年来，众多国际一线品牌纷纷登陆石家庄。市民的消费观念逐渐趋于现代，更加注重品质生活。
石家庄房价泡沫被"冷冻""新民居"无利不起早？
日前，中国社科院住房绿皮书称石家庄房价中泡沫占50%以上，这种说法有道理吗？中央经济工作会议谋划“十二五”开局年的经济发展，定调货币政策，这些对房地产市场将会产生哪些影响？本期，首都经贸大学产业经济研究所所长陈及将为读者解开这些谜团。
关键词：泡沫
二三线城市泡沫多处生成期
核心语录：对于中国的二三线城市房价的泡沫，我认为大多正处于生成阶段。
记者：日前，中国社科院住房绿皮书称石家庄房价中泡沫成分占实际价格比例在50%以上，35个大中城市排名第7位，同时也超过了北京房价的泡沫程度。除了石家庄之外，泡沫指数排在前7位的均是二三线城市，其中福州，其泡沫指数为0.703，之后依次是杭州、南宁、青岛、天津、兰州。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。你认为二三线城市房价泡沫有多大？
陈及：首先要肯定的一点就是，中国的二三线以上城市房价都存在泡沫。这是市场经济发展、城市化进程、地产投资（投机）等因素作用的一种必然。
其次，关于石家庄的房价，我认为作为省会城市面对的消费群体基本还是省内人群，而一线城市如京广深沪，面对的则是国际性的需求。从这方面看，国际性需求影响的城市房价泡沫应该更大。
对于中国的二三线城市房价的泡沫，我认为大多正处于生成阶段。而且在今年不断收紧的楼市调控下，这些也得到了有效冻结，多处于冷冻状态。
关键词：“十二五”
保障房可有效平抑房价
核心语录：明年要加快推进的住房保障体系建设，与商品房体系形成了中国住宅体系的合理构成。
记者：中央经济工作会议谋划了“十二五”开局之年的经济发展，其中提出，明年要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。而在会议召开之前，有关部门已宣布明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。力度之大，前所未有。您认为这对于未来的中国房地产市场有何影响？
陈及：之所以房价上涨、不少中低阶层买不起房，就是因为商品房市场存在供不应求的情况。而明年要加快推进住房保障体系建设，与商品房体系形成了中国住宅体系的合理构成。同时也对一向占据住宅市场份额较大的商品房形成一定压力，可有效平抑房价。保障房建设在改善中低阶层住房问题的同时，也是收入再分配的有力途径。如此一来，对楼市可持续性发展，起到了极其重要的作用。
宏观经济政策“掉头”
核心语录：过去的宏观经济政策把房地产作为挽救金融危机、增加就业、拉动相关行业GDP增长的砝码，但是后来发现这可能会对国家实体经济造成影响。
记者：中央经济工作会议定调——明年货币政策积极稳健。您如何看到待货币政策的转变？
陈及：过去的宏观经济政策把房地产作为挽救金融危机、增加就业、拉动相关行业GDP增长的砝码，实际上是在某种程度上助推了房地产领域 (论坛 新闻)的投机炒作。但是后来发现这个问题越来越大，可能会对社会稳定的基础构成威胁，也会对国家实体经济造成影响，因为有一部分人只顾着搞投机而不去搞生产了。
国家现在已经认识到问题的严重性，开始着手解决。信贷规模收缩、利率上调，未来国家还可能征收房产税，房地产市场遭遇了前所未有的严厉调控。目前部分一线城市已经开始出现打折促销，这是一个必然的趋势，而且这个趋势仅仅是开头。首先从热点城市开始降价促销，以后二三线城市，甚至会波及到县一级的城市。
关键词：“撤村并居”
城市化进程中的“双刃剑”
核心语录：“撤村并居”后，土地被地方政府收储，再通过招拍挂进入土地市场，地方政府能从中获取大量的差价，这是个别地方政府积极推动这项政策的动力所在。
记者：最近“撤村并居”的问题引起了社会的广泛关注，为什么即使在“农民宁愿住羊圈也不愿住楼房”的情况下，个别地方政府依然热衷于推进该政策？
陈及：“撤村并居”是把“双刃剑”。一方面，“撤村并居”后，地方政府可以对农村土地进行大规模开发，有利于推进农村的城镇化进程。
另一方面，执行这项政策地方政府可以获取大量的土地差价。农村土地的性质是集体所有制土地，不通过招拍挂是不能进入土地市场的。“撤村并居”后，土地被地方政府收储，再通过招拍挂进入土地市场，地方政府能从中获取大量的差价，这是个别地方政府积极推动这项政策的动力所在。
记者：您认为为什么会出现“农民宁愿住羊圈也不愿住楼房”的情况？
陈及：这是一个深层次的问题。“撤村并居”后如何改变农民的习惯，如何保证农民未来的生活是一个需要格外关注的问题，如果处理不好，未来失地农民的问题和城市下岗职工的问题可能会演变成严重的社会问题。
很多地方“撤村并居”后，居住的地方和农民劳作的地方相距很远，农民下地劳动很不方便。不少农民卖地之后虽然获得了一些钱，但是失去了作为生产资料的土地，又没有其他的技能，很容易坐吃山空。而且现在通胀预期高，农民手中的钱实际购买力在不断下降。未来他们的生计问题值得关注。政府在推进“撤村并居”的过程中要设身处地为农民考虑，从根本上解决以上问题才能破解“农民宁愿住羊圈也不愿住楼房”的困局。
关键词：国外热钱
豪赌我国房地产市场
核心语录：国外热钱涌入一是豪赌房地产市场，二是赌人民币。
记者：据商务部11月中旬披露的数据显示，今年1~10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，增幅明显高于其他领域利用外资的增幅。仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元，占到前10个月利用外资总和的16%以上。为何今年在国家出台多项政策打击住宅市场投资的大背景下外资还会选择楼市作为投资的重点？
陈及：国外热钱涌入一是豪赌房地产市场，二是赌人民币。
从房地产市场来看，最近一段时间调控趋紧，开发商很难从国内获取资金，就想打国外热钱的主意，而国外热钱也看好房地产市场的前景。而且房地产市场本身需要的资金量很大，可以容纳更多的热钱。但是，国外热钱的大量涌入很可能会进一步刺激投机性炒房，这和国家宏观调控的本意是冲突的。因此，国家最近又出台了相关措施限制国外热钱投资房地产市场。
从人民币的角度来看，中国的宏观经济调控要考虑开放经济条件下的特点。怎么去管理热钱、怎么去杜绝人民币后对中国经济的影响，这是一个新的课题，需要进一步探讨。
关键词：商业地产
城市综合体成投资亮点
核心语录：投资商业地产要看规模，规模越大，综合、立体化优势越强。
记者：不久前，财经杂志《新财富》“2010新财富500富人榜”发布，商业地产首次力压住宅，王健林登顶中国首富。自今年四月以来，政府出台的房地产调控政策极大地打击了针对住宅市场的投资行为。而与此同时，商业地产项目越来越受到人们的关注，您认为投资住宅转向投资商业地产是明智之举吗？
陈及：出现投资转型主要有两方面原因：
一方面，人们看到住宅地产受调控，对其未来的增长趋势不看好，所以转向了商业地产。
另一方面，原来的商业地产开发存在一定的问题。原来的商业地产大多比较零星、分散，不少是住宅的配套。最近，开发商开始对商业地产开发进行升级换代。有一些大规模的住宅企业也开始成立专门的公司搞大体量的商业地产，利用现代化的商业开发理念建设城市综合体，希望通过大体量来实现商业地产的保值、增值，以此激活人们对商业地产投资的兴趣。
记者：您认为投资商业地产应关注哪些问题？
陈及：投资商业地产是看规模，规模越大，综合、立体化的优势越强。比如选择在有商业、公寓、酒店、写字楼的城市综合体投资商铺就比较有利于有保值、增值。
第二是看开发商是否有知名度，比如万达本身就持有商业物业，综合优势突出。这也利于其他商业发展，选择投资知名度高的开发商物业相对有保障。
第三是看位置，大体量的商业占据优势的位置，依靠自身的优势能形成一个商圈，这也有利于商铺的保值、增值。
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