[摘要] 近日，作为中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，金地集团（600383.SH）宣布完成了其与瑞银共同发起的房地产基金第二期的募集，从而使该基金规模达到近2亿美元，主要用于投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目。
（来源：财经日报）近日，作为中国内地个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，金地集团（600383.SH）宣布完成了其与瑞银共同发起的房地产基金第二期的募集，从而使该基金规模达到近2亿美元，主要用于投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目。
无独有偶，背靠中国建筑（601668.SH）的中建地产相关管理层最近也透露，未来有意考虑建立基金平台，运营房地产业务。
在资金为王的房地产界，一股基金热潮正逐渐启幕。
解资金近渴
“与其任由充沛的民间资金去炒大豆和玉米，不如把他们吸引过来参与房地产基金。”高和投资董事长苏鑫认为，将私募基金作为吸引过剩流动性的“海绵体”，这对房地产的发展有着积极意义。
作为房地产私募基金高和投资的创办者，从SOHO中国副总裁的职位上离职后一年，他发起的这只基金就数度出手。今年初,他们收购了北京凯德华玺项目的底商；5月，又收购了燕莎区域的琨莎中心二期写字楼及商铺，随后闪电开盘并售罄，溢价率超过70%。11月下旬，高和投资再度斩获位于北京市北三环马甸桥区域的金澳国际写字楼项目。
苏鑫认为，尽管如今人民币房地产基金的总体量还很小，但其未来的发展可能会非常迅速。
的确，周转快、溢价高的房地产基金不仅仅令很多房地产职业经理人纷纷转型，同时也使得不少开发商难以抵挡其诱惑，尤其是那些资金链吃紧的房地产企业。
“当前的楼市调控政策对于投资性资金限制较严，如果能够对这部分资金实行吸纳并有效利用起来，也不失为一个好的渠道。”绿城中国（03900.HK，下称“绿城”）副主席寿柏年表示。
绿城2010年中报显示，截至6月30日，其负债率已由去年年末的105.1%飙升至158.8%，但据寿柏年预计，“由于绿城下半年需要支付近100亿元土地款项以及110亿元工程款，因而预计公司下半年负债率暂时降不下来。”
在高企不下的负债率面前，绿城也将目光瞄准了房地产基金。
对于绿城正在运作的房地产基金，寿柏年此前对媒体透露，这一基金的管理，主要通过一些金融机构把社会上投资人的钱聚集起来，然后由专业的团队进行投资管理。“我们会把这个基金的资金投向定位在绿城，即由绿城进行开发管理或者跟绿城合作项目。与其他房企不同的是，我们成立基金是希望成为投资人，同时也参加基金的管理，并不是由的基金管理公司来管理。”
寿柏年曾表示，希望今年下半年到明年上半年，绿城能够在房地产基金上面有一个具体的进展。
但截至目前，在基金究竟采取何种形式的考虑上，绿城尚没有大致计划。寿柏年近日就对《财经日报》表示，从初步反馈来看，有的客户希望流动性大些，有的客户趋于保守。因此未来会采用封闭还是开放的形式，现在还无法确定。
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缓融资远忧
“资金对于海尔地产来说并不是问题。”海尔地产董事长兼CEO卢铿介绍，海尔是中国很少的拥有金融系统的企业，海尔有自己的银行、保险公司、投资公司、证券公司和财务公司，这样的一个金融系统给海尔地产赋予了比较强的接入性。
即便是在如此深厚的金融背景之下，海尔地产也成立了旗下的房地产基金。
“海尔地产基金可能最近就会推出，募集的资金主要来自于集团内部的资源和外部的私募，主要是为了解决一些项目某个阶段从银行不方便拿到资金的问题。”卢铿表示。
“就像万科肖莉所说，对房地产商来说，拓展融资渠道、变化融资方式，已经到了刻不容缓的时候，而在城市化的宏大背景下，中国的房地产发展需要引进全民和全社会的资本。房地产企业始终缺乏融资渠道。”北京银信房地产开发公司董事长张民耕认为，上述种种原因造成了房地产基金的筹备冲动。
在这方面走在行业前列的无疑包括金地集团。据其新任总裁黄俊灿透露，到2015年，金融业务将给金地集团贡献约20%的利润。
稳盛投资是金地集团去年在香港成立的全资公司，它便是金地旗下专注于内地房地产投融资的业务发展平台，目前该公司董事长，由金地集团总裁黄俊灿兼任。
据介绍，稳盛投资负责集团旗下的一系列金融业务，包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金，以及与平安信托的100亿投资计划。此外，还将成立人民币基金。
此前，稳盛与瑞银合作的美元基金已经完成了首轮募集，金额为1.25亿美元，该基金的首期资金约500万美元已经投向金地旗下位于沈阳的一个较小项目。此次，荷兰养老基金PG－GM向该基金投入7500万美元，使其完成了第二期募集，该基金规模也达到近2亿美元。
稳盛投资总经理吴涛还向本报记者透露，公司旗下的人民币股权投资基金的募集工作，正在筹备当中。
但实际上，在信贷、资本市场等传统的融资渠道日渐收紧的市场环境之下，开发商通过募集基金的方式缓解资金的远虑与近忧或许仍需更多探索。有业内人士就表示，在国际上，开发商和房地产私募基金分得是很清的，他们是产业链上下游的关系，如果混为一谈，就会产生关联交易。而其最终可能会导致基金的分配有益于开发商而不利于投资者的难题。
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（来源：时代周报）净负债率155.4% 建发丢车保帅
一向号称“不差钱”的闽系地产大鳄建发股份（600153）（600153.SH）日前却发布公告称，转让公司及其控股子公司建发房地产集团持有的上海长进置业有限公司100%股权。12月14日法拉电子（600563）公告称，建发集团减持公司总股份1.07%，加之建发股份借款达103 亿元，净负债率155.4%。建发股份的转让举动立刻引发了业界对于其资金链紧张的联想。
拍卖长进置业100%股权
建发股份长期以“供应链运营+房地产开发”双主业运营著称，大股东为隶属于厦门国资委的建发集团，公司两类业务形成互补格局，贸易业务的贷款及回笼资金可以用于地产业务，而地产业务的高毛利和高成长性则有助于提升公司价值。
2009年2月，建发股份通过资产置换和现金购买获取建发房产约55%的股权，房地产业务规模迅速扩大。除了建发房产外，建发股份旗下还有另外一家联发集团从事房地产业务。
三季度财报显示，1-9月，建发股份营业收入457.45亿元，相比2009年同期279.75亿元增长63.52%，净利润为10.62亿元。目前，建发股份地产业务版图已扩张至12个城市，除上海外，主要为海西和中西部省会城市为主的二、三线城市。截至2010年9月末，建发股份拥有未结权益建筑面积为420万平方米，在海西地产公司中位居前列。建发股份在大本营厦门的土地储备量占据该公司全部土地储备量的23%。其余项目分布在漳州、福州、成都、长沙、天津、南昌、武汉、桂林等地。
据时代周报记者了解，建发房产在上海一共有3个项目。其中，由旗下子公司上海长进置业有限公司开发的尚城国际苑已售罄，名下汇融大厦项目尚未竣工。
此外，建发房产在新江湾城开发的建发？江湾萃，总建筑面积达到40万平方米。建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光向时代周报记者表示，由于预售证从紧，建发？江湾萃一直没有推盘。近日，建发股份却发布公告称，同意公司及其控股子公司建发房地产集团分别转让持有的长进置业有限公司49%及51%股权，合计100%股权拍卖。
项目资产负债率97.7%
长进置业由建发股份于 2002年1月与控股子公司建发房地产集团共同出资成立，注册资本为1000万元人民币。目前，长进置业名下仅有的汇融大厦即在建的“建发？尚诚天地”，位于上海市普陀区曹杨路与白玉路交会处，与尚城国际苑相邻，总占地面积8183平方米，总建筑面积46612平方米，物业形态为办公及商业。
对于转让长进置业的原因，建发股份公告解释称，“由于目前有几组意向客户愿意竞价购买该项目，为加快资金周转，减少后续建设资金投入成本，经分析测算后，公司决定选择‘现阶段项目公司承债式股权转让’销售方式，建发股份和建发房地产集团同时转让所持长进置业全部股权。”
但业绩显示，截至 2010年10月31日，长进置业资产总额 43532.63 万元，负债总额高达 42521.11万元，所有者权益 1011.52 万元，资产负债率高达97.7%；长进置业实现主营业务收入200.63万元，净利润 只有11.52 万元。
对于转让长进置业是否因为资金链受困的疑问，周曙光表示，“原因不好对外说，每个公司运营方向不一样，想法不一样。不仅是资金原因，把项目让给最擅长的人做不是更好吗。”
周曙光透露，该项目下个月挂牌转让，会按照目前市场行情定价。
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借款高达103亿元
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称，年底银行都要回笼资金，目前开发商普遍看好楼市，一般如果不是资金紧缺的话，不会转让项目，除非项目本身不好。
雅仕铂（亚洲）有限公司总裁杨咏诗告诉时代周报记者，尚诚国际所处的曹杨商圈，周边写字楼以乙级为主，基本没有甲级写字楼，该地段并不受很多大公司追捧，而是以国内民营单位租用或持有为多，虽然周边没有太多新的供应量，但转让也不会有高价出现。
据了解，目前该项目周边写字楼租赁价格为3-6元/平方米，如果按平均值4.5元/平方米计算，假使空置率为20%，该项目的每月现金流为4.5（元/平方米）×46612（平方米）×30.5（天），每月收入总计640万元。目前周边在售写字楼2万多元/平方米，如果按照3万元/平方米计算，该项目总共可售13.98亿，投资则为5.5%。
“如果中间全部以贷款操作，可能更高。目前可能银行催了，不能再拖，所以要评估是不是要套现还贷。而且商业地产投资回报周期长，也有还贷压力。但如果资金实力雄厚的话，未必会选择这个时候出局。”杨咏诗说。
普华永道合伙人孙颖向时代周报记者表示，商业地产不仅是开发，还要懂运营，需要专业团队，做得不好，比住宅还要糟糕，可能会被慢慢淘汰。
虽然建发股份地产项目多以住宅为主，但其从工业地产起家，之后涉足商业地产，再发展住宅，今年土地储备中不乏商业项目，因此商业地产操作缺乏经验难以解释其转让动机。
事实上，今年以来，建发房产可结算的资源较少，下半年热销的楼盘如厦门中央美地、成都天府鹭洲等项目需要到2011 年起才开始结转。而旗下联发集团2010 年主要结转项目为厦门联发五缘湾1 号2 期和南宁联发尚品项目，多数项目也需到明后年结转。与此同时，建发股份却大规模拿地，截至10月，分别在天津、桂林、福州、武汉、南昌、厦门等城市获取共6幅地块，耗资84亿元。
第三季度财报显示，截至9月末，建发股份负债合计312亿元，资产负债率82.3%，净负债率155.4%，达到历史水平，预售账款较大是资产负债率过高的原因之一。
此外，时代周报记者注意到，去年8月28日，建发股份在临时股东大会上审议通过的配股方案为按10股配售不超过3股，预计募集资金30亿元，计划投入房地产24亿元，补充流动资金6亿元。而在今年8月底，建发股份公告称，配股失败。配股方案失败，建发股份资金资金充足率和短期偿债能力不足，必然导致银行贷款成为建发股份的主要融资渠道，截至9月底，建发股份借款达103 亿元，同比翻一番。
近期中银国际发布的一份调研报告指出，建发股份负债率高企，后续再通过扩大财务杠杆进行地产扩张的空间已经非常有限。
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