[摘要] 2010年对于中国的房地产市场而言，是调控的一年。从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央层面的调控可谓贯穿全年。
（来源：证券日报）2010年对于中国的房地产市场而言，是调控的一年。从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央层面的调控可谓贯穿全年。
而这一年，这个关乎国计民生的“支柱性”产业在整个行业遭遇空前调控的背景下，也经历了年初的火爆，年中的低迷，年末的回暖。
而其中出现的一件件事情，无疑也成为了这一年中人们最常提到的话题。
我们盘点的2010年中国房地产市场的10大数字，既有百姓们关心的保障房建设，也有经常“打架”的各种统计数据；有万科、中信这样的地产大鳄，也有急需输血的众多ST公司：当然，还少不了被称为“共和国之子”的央企们。
这一年中，即便遭遇调控，仍有房企迈入了年销售超过千亿的门槛；北京、上海今年土地出让金也超过了他们前2年的总和，并突破1500亿元大关；135家上市房企即便负债超过9000亿元，仍在大肆扩张。
不过，临近年底，我们也看到，北京CBD核心区诞生了“平价地王”；78家非房地产主业的央企也在加快退出；更有2150个违规变更规划的房地产项目被查处。
因此，我们列出2010年房地产10大数字，来以此梳理一下这个房地产调控之年。
No1.78家
78家央企被要求退出房地产市场
事件回放：国务院国资委新闻发言人杜渊泉3月18日表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。事件的起因是由于一段时间以来，央企不断斥巨资入市拿地。在政策发布的前一天，中国兵器装备集团以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块。此前入市拿地的央企还包括中国电子、中国烟草等一大批不以房地产开发为主业的企业。而它们的入市显然是给已经“高烧不退”的土地市场再添了一把火，客观上造成了近两年的地价飙升。
不过，截至目前，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。而在7家挂牌央企中，仅中远国际在此前完全退出远洋地产，成为78家央企中全面隐退的企业。
点评：没开发经验，但就是有钱。这是地产界对央企财大气粗的形容。在3月18日的发布会15个工作日之后，78家非房地产主业央企均已如期向国资委上报了退出方案。不过面对目前78家央企仅7家“退出”的局面，监管机构在12月又初向商业银行下发了一份房地产央企的“红名单”，要求各商业银行收紧信贷，只能对名单中的16家房地产央企提供新增开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增开发贷款，此前下发的存量贷款要及时回收，做好资产保全工作。由此看来，有关部门对于央企退出的速度也是着实不满意。
但是，就算这78家央企退出，就能扭转高地价、高房价的局面吗？78家央企退出房地产领域，或许只不过是减少了市场的竞争者。其实，地王产生的根源不在于买家是谁，而是地方政府对土地财政过度依赖在作祟。如果模式不改，即使央企不当地王，民企也会当地王。
No2.19家
19家ST公司房地产重组搁浅
事件回顾：10月15日，证监会官网宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。至此，ST公司借壳房地产企业重组的道路被暂时的彻底封死，而这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。
据统计，2009年至今，19家ST公司发布重组预案，拟注入房地产资产。以ST东源为代表的6家公司本已通过监管部门有条件通过，却因为时机不对而迟迟未获正式核准文件。同时，今年以来房地产公司在资本市场的融资也是困难重重。从招商 (论坛 新闻)地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏，而公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭。
根据Wind数据显示，2009年以来拟定向增发房企约有57家，4家获批、21家停止实施或未通过，另有32家定向增发方案处于胶着状态。因再融资受阻将导致房地产企业融资缺口累计超过1000亿元。在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。
点评：资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道，但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。当然，在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕。在短期资本市场融资无望的情况下，加快资金回笼，以时间换空间当是地产公司自救的主要方式，再融资关闸近1年来尚无传出有上市地产公司资金链断裂的消息即是明证。
而那些希望借房企重组摆脱退市命运的ST公司们，选择放弃，还是苦等更是一个让他们心力交瘁的难题。有专家表示放弃房地产，另寻高明是最现实的做法。毕竟要等到明年4月底上市公司年报披露后，监管部门才会对其做暂停上市或退市的决定。因此，ST公司还有少许时间可供腾挪。可供借鉴的案例是，2010年10月21日，*ST白猫（行情，资讯）宣布终止与两家地产公司股权置换。当月底，白猫便宣布与浙报传媒控股集团进行重组，从而摆脱了退市风险。
No3.1516亿元
2010年北京土地出让超1516亿元
事件回顾：临近年末，北京市土地市场成交密集。21日，北京CBD核心区两地块以104.14亿元出让。其中，Z15地块被中国中信集团公司获得，63亿元的出让价格创造了北京单幅地块价格的新纪录。22日，北京CBD核心区另外四地块成交，土地出让总价为118.43亿元。而23日，北京市大兴区生物医药基地三地块分别被保利 (论坛 新闻)、龙湖、金融街控股竞得，土地出让总金额约为86.5亿元。至此，今年北京市土地市场出让金额达1516.58亿元，创下历史新高。根据北京市土地整理储备中心的统计数据，截止到12月23号，2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块，其中，经营性用地中的住宅用地成交71块，土地出让金共967.65亿元，以规划建筑面积折算平均楼面价为7368元/平方米。
不仅如此，在目前的北京土地市场中，还有26幅经营性用地正处于招标或挂牌的公示阶段，其入市时间也均在今年年内。那么对比2009年243宗地块，928亿土地出让金收入和2008年148宗地块，502.7亿土地出让金收入，2010年对于北京土地市场来说，无论是供应量还是出让金收入，无疑都是全面超越的一年。而超过1500亿元的土地收入，也使北京暂时领先上海，成为今年土地收入最为丰厚的省区市。
点评：尽管土地出让宗数没有出现明显变化，但地块大小、分布结构以及用地性质的不同决定了土地价值不一样。中心城区的地块价格明显高于郊区，商业用地与住宅用地的价格也有所差别。此外，今年的土地价格与去年相比出现明显上升。虽然北京土地出让溢价降低，但出让底价的大幅上涨是导致高地价的重要原因。业内人士认为，像北京这样的中心大城市，土地资源有限，其价格只能上涨，几乎不可能出现下跌。
年底土地的供应量增加，开发商资金回笼，重新具有支付能力，北京也将迎来土地交易量和价格的又一高峰。
而大连和天津截至11月底的土地出让金已经在900亿元左右，年内均有望突破千亿元。
而在“土地财政”短期内难以改变的情况下，面对如此巨量的土地出让金，如何应用就显得尤为重要了。有专家就表示与其征房产税，不如把土地出让金用于建设保障性住房，中国房地产市场的问题将迎刃而解，而这其实不失为一个好办法。
No4.6540万套
神秘莫测“黑灯率”
事件回顾：2010年3月，有消息称，国家电网公司近期在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。尽管此后国家电网明确否认曾发布此类消息，但这一数字仍迅速传播，并成为各方争执的焦点。
此后，有媒体对北京、天津的一些楼盘进行调查，得出的结论是近四成的房屋被空置。8月3日，任志强通过博客向此数据发难，质疑其结论的可靠性。这反而激起了网民更大的热情。在随后的半个月中，网民集体晒黑灯成为近年来次试图查明空置率究竟几何的民间大规模自发行动，涉及的楼盘遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多个城市。而年底，一组来自广州的报道称，他们2010年的每个月里随机选取一个晚上（20点到22点之间）对楼盘进行观察拍摄，通过长时间的反复观察以尽量减少偶然性。通过观察，他们发现，这些楼盘晚上的亮灯率，的不到10%，绝大多数的窗口自始至终都是黑黢黢的。
点评：黑灯率=空置率？至少笔者认为两者相差不远。而造成房屋空置的主要原因无非两种：一种是投资而非自住，另一种是尚未售出的单位。社会上很多人所理解的空置房，一般指的是种情形，即炒房者手中的闲置房，这也是空置房的国际通行理解。而围绕空置率这一指标上演的话语权之争，在楼市的关键数据，如成交量、房价等统计中也广泛存在，至于乱象之源，则是楼市的基础数据欠缺和公共信息披露不足。
多年以来，相关部门在楼市信息的数据制作、统计、发布与阐释上难言尽职。这些基本数据的缺失，使房地产市场真实的供求关系一直模糊不清，导致政策制定者和市场参与者对市场判断失准、预期混乱。更为重要的是，住房空置率之争看似属于技术问题，实则是当下楼市诸多矛盾的聚焦和升级。面对不断飙升的房价，加快住房保障步伐、实现“住有所居”目标已成为各政府部门亟待解决的问题。
No5.1000亿
万科加快并购销量破千亿
事件回放：1000.6亿元，12月2日晚间，万科正式对外宣布了这一销售数据。而万科也成为了中国房地产市场家销售破千亿的企业。进入2010年，万科加快了并购步伐。
今年的中报显示，上半年，万科共收购了17家公司。二次调控来袭，楼市再陷低迷，但行业龙头万科的表现却与整体市场大相径庭。自今年8月份，坐拥单月销售百亿之后，万科连续3个月刷新销售记录。10月份当月的销售额更达到惊人的155亿元。由此，万科2010年销售额破千亿已无悬念。
点评：快速开发快速周转，这是万科自己总结出的成功之道。而政策时点也为其提供了“天时”，即在土地价格平稳期，高周转开发的优势就会体现出来。此外万科已经将业务遍布各地，即使几个城市同时遭到调控，万科也能将其化解于无形。而其项目的管理能力更是一流，业内有一句口号就是：“向万科学管理，向龙湖学营销，向恒大学速度……”。因此，万科成为国内家销售突破千亿的企业也就顺理成章了。
不过相信对于万科而言，千亿元销售额仅仅是一个阶段性目标。进入综合性商业地产项目，增加持有型物业，以并购为主的滚雪球发展模式比过去单纯复制的模式要快得多。因此，万科也将其触角伸向了商业地产，包括11.5亿元收购北京CBD赢嘉中心，10月万科又涉足旅游地产，将在南充投资60亿元打造一个国家4A级旅游景区。而突破千亿，也只是镜子的一面。与万科2004的百亿相比，6年之后的千亿，增长高达10倍；然而2004年其净利润约为9亿元，与今年预期的54亿元（上半年万科的净利润约为27亿元，预期全年为54亿元左右）相比，仅增加了6倍。
显然，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配。而这也是万科今后急需解决的问题，毕竟，保利、龙湖、恒大这些地产“豪门”在万科身后已经“虎视眈眈”了很久。
No6.1000万套
2011年建设保障房1000万套
事件回顾：自2010年5月19日，住房和城乡建设部与各地政府签订《2010年住房保障工作目标责任书》以来，新建580万套保障房民生“大单”的兑现进度，就被置于公众视线的焦点，而在出炉的2011年建设计划中，这一数字更被调整为1000万套。而这1000万套保障房还是明年的新增建设计划，而并非是“滚动数字”。有专家就表示“这个数字很惊人，中国一年的商品房竣工量也不过600万套”。不过，目前来看，中央政府决心很大。
12月7日，国务院副总理在视察宁波市保障房建设时就强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，大力推进公共租赁房等保障性住房建设，进一步完善住房体制机制和政策体系，努力使群众住有所居、安居乐业。
点评：具调控工具属性，并渐成民生符号性产品的保障房，注定在聚光灯下成长。从580万到1000万，数字上的变化，难以打消公众对于保障房建设效果的揣度；行政高压的背后，亦拷问着保障房计划与结果间的距离。2010年580万套保障房建设的情况此前便饱受追问。压力之中，保障房“进度”与“目标”的保障，“制度”建设显得更为紧迫。
消除保障房建设的混沌状态，根本点还在政策——如何在制度层面，健全和完善保障性住房体系建设和保障性住房法制建设，通过多渠道解决保障性住房资金、流转、管理等等问题，都需要在制度层面与路径设计中一一消解。
今年是保障性住房投资力度和建设规模的一年，然而11月公布的审计报告已经显示，保障性住房建设管理存在挪用资金、自行降低廉租房保障金提取比例、向不符合条件家庭分配廉租房等多种问题。群众更为关心的是，哪些地方政府落实政策不到位，其中是不是有违纪违规行为而中国住房制度史上一次“结构调整”的成败，就在于这1000万套保障房们是不是真的能按时建成，并交到需要他们的人手中。
No7.9409亿元
135家上市房企三季度末总负债9409亿元
事件回顾：上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别公司如绿城、富力地产的负债率则高达100%以上。
今年以来，20家样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，也创下历史新高。截止到三季度末，135家上市公司企业负债总额为9409亿元，环比增加933亿元，平均资产负债率延续了上升势头，较二季度上涨0.72个百分点至61.61%。从净负债来看，三季度末环比增加155亿元，企业加权平均净负债率上升至57.95%，创08年以来新高，环比上升2.29个百分点。
点评：房子越卖越贵，负债越来越多。看似矛盾的双方其实正是现阶段上市房企的一种真实写照。尽管遭遇调控加码、房地产信贷紧缩等不利因素，但多数房企并没有采取收缩的战略，而是把楼市调控看作低价获取土地的好时机，积极拿地，增加土地储备，逆势进行扩张。不过，房企融资目前已全面收紧，银行贷款年底也已差不多用尽，房企回笼资金的渠道便是销售，假若销售不畅，房企资金链和财务状况将受到影。而随着明年可能出台更为严厉的调控政策及加息的影响，高负债房企的日子将不太好过。
No8.63亿
中信63亿拿下北京“平民地王”
事件回顾：12月21日，中信集团如愿以63亿元拿下来CBD“标王”Z15地块，同时也刷新了北京总价地王的记录。
虽然中信63亿的中标价创造了北京又一个新地王，但不同于以往的是，中信此次报出63亿的价格，相比于50.575亿元的底价，溢价率仅为25%。据链家地产统计，北京历史上所有总价超过30亿的高价土地中，溢价率也有约43%，在历次地王之中，溢价率更是没有低于90%的先例。此外，Z15地块平均楼面价为18000元/平方米，与北京历史单价地王后沙峪天竺开发区22号地29859元/平方米相差约40%。并且相较于周边商业地产价格，新地王也没有出现以往地王单价超过周边住宅或者商业地产单价的情况，Z15地块周边商业地产均价在3.5万-5万/平米之间，住宅均价一般都在4万/平米以上。地价依然明显低于周边存量房。因此，中信集团摘得的Z15地块被冠以“平民地王”之称。
点评：今年以来，中央级土地管理部门国土资源部对于土地调控的力度越发严格，除了设法扩大土地供应数量之外，还对于地价的攀升有着严格的管控。而如此背景下，北京的土地管理部门在今年也开始了降低地价的尝试。以往“举牌喊价”、更易推高地价的挂牌交易方式在住宅供地市场越来越少见，综合评标的招标方式成为主流，这一方式不再强调价高者得，需要综合考虑开发商的企业资质、开发方案等。
也正是因为先方案后投标的综合评定方式，才使得中信集团以18000元/平方米的楼面价格拿下CBD核心区这一黄金地块。而如若这一抑制土地价格上涨的出让方式今后被广泛推广和使用，未来地王可能将不复存在。”
No9.2150个
住建部查处2150个违规变更规划房地产项目
事件回顾：在12月24日召开的“房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作”新闻发布会上，住房城乡建设部城乡规划司司长孙安军介绍，自2009年5月至今，共排查房地产项目98577个，涉及用地面积58.16万公顷。其中，发现违规变更规划、调整容积率项目2150个。孙安军说，此次排查范围是2007年1月1日至2009年12月31日期间领取规划许可的房地产开发项目。通过排查，共补交土地出让金等158.02亿元，奉7.92亿元，撤销规划行政许可47项。
点评：住建部与监察部在总结这些违规情况的特点时，着重谈到了一点，“地方政府和城乡规划主管部门从地方、部门利益出发擅自批准变更规划、调整容积率。”如果联系到这次清查整治行动的时间起点，2009年4月的话，很多人对背后的原因不会陌生。地方政府主动配合项目更改容积率，有着太多的驱动力量。最重要的恐怕是难以为继的地王。在拍出高价地王之后，随后的调控使得地方政府不得不努力控制房价的上涨，以便给上面有个交待，但对于拍地企业而言，便面临着项目亏损的风险，妥协的结果常常是政府在容积率上开红灯，既维持了单位面积均价的低位，又保护了开发商的利益。
而至于最初的区域规划，则早在这短期利益面前被抛之脑后。这无疑是短视的行为，受损的不仅是城市未来的发展，还有着对市场规则的一次次破坏。破坏市场规则的不仅有干涉市场的中央政府，更改规划地方当局，也包括无视政策风险，依旧不断竞价地王的这些开发企业。在年底地王再次不断冒出的时候，明年是否又会有新一轮的规划更改风呢？至少从土地市场上，我们看不出房地产有任何萧条的迹象。
No10.5000元VS10000元
兰州房价统计失真
事件回顾：在甘肃省政府新闻办近日举行的发布会上，该省住建厅称兰州市两小区楼房均价为五六千元。但有媒体随后询问售楼处得知，5000多元是2008年的价格，目前均价已达1.1万元，两者相差近一倍。
据称，甘肃省住建厅这组数据，是该厅人员对兰州楼市“进行深入调研”的结果；对于调查时间，该厅回应称是发布日期的“上个星期”——也就是说，系官方调查统计数据。
点评：各方资料显示，地处西北的兰州市房价一直居高不下，10月更是领涨，由此引起甘肃省委、省政府高度重视，遂责成省住建厅组成调研组调研。但最终发布的数据竟与市场实际价格天差地别，官方数据错得如此离谱，实在让人大跌眼镜。
类似官方统计房价与公众感受大相径庭的还有很多。如本月10日国家统计局发布数据称上月南京房价环比跌了，但八成以上南京市民不认可这一结果。再比如国家统计局年初发布2009年房价同比上涨仅1.5%，由于数据与切身感受不符合，这一数据被网民调侃为“年度最不可信数据”，不少网友还开玩笑“小数点是不是放错位置了”。
数据失真、数据打架的背后，有统计制度和方法过时的原因，是房地产市场一直缺乏一个权威的房价统计指标、房地产市场信息披露制度不健全的结果；也有部分地方和官员为追求政绩而造假的原因，一些地方、部门和单位在统计中“按需要报数”、“按计划报数”，明知统计数据不实却不进行调查核实。但是，对现实房价的统计和对未来房价走势的预测，总能刺激公众神经、吸引眼球，房价失真、数据打架，就会让购房者无所适从、市场混乱，久之就会让官方数据深陷信任危机，最终受损的是政府公信力。
（来源：每日经济新闻）房地产企业销售排位赛收官:十强门槛急速飙升
万科千亿状元之后，谁夺榜眼？
2010年最后一周即将结束，房地产企业销售十强的排位战也进入收官阶段。万科已无悬念，第二集团和第三集团成员的争夺备受关注。保利、中海、绿城、绿地、恒大成为榜眼的有力争夺者。
在上述几家企业之后，第三集团的业绩也急速抬升。十强门槛或从去年的200亿元级别提升至300亿元，这也是中国房地产2010年愈调愈猛的一个侧面写照。
【话题热议：房企销售十强】
五虎“争亚”第二集团悬念留到最后一日
“前11月，保利的销售额是571亿元，公司12月业绩出来后，我们才有可能知道今年第二名是谁。”12月28日，正在制作今年销售前20名榜单的（以下简称ZFX）分析师崔琳说，不到最后一刻，今年的亚军确定不了。
和去年绿城早在11月就坐稳亚军位置不同，今年中国地产业竞争空前激烈，直到最后一个月也未分出胜负。目前来看，保利、中海、绿城、绿地、恒大都有可能成为新的亚军。
由于很多人认为2011年将是楼市黄金十年后的一个拐点，因此无论最终谁坐上今年销售额亚军的宝座，庞大的第二军团成员在新年的新动向和选择，都会影响到未来行业和市场的新格局。
“高周转”成调控下法宝
此前有一个著名的段子在行业内流传：有记者打电话给恒大，询问后者今年最终的销售额会是多少，后者却关心保利目前的销售业绩会否成为自己争夺亚军路上的障碍。
很多业内分析师告诉《每日经济新闻》记者，开发商对名次的追求，并不仅是为了荣誉，而是和公司的切身利益有关，近期是为了保障资金安全，而远期将决定公司在行业内的话语权。
保利和绿地显然是最接近亚军位置的开发商。
安信证券的一份报告指出，保利地产之所以能在宏观调控后取得比较好的销售业绩，与公司的高周转战略有很大关系。
ZFX的销售数据显示，从今年年初至今，保利就几乎一直在紧追万科。8月份万科首先实现单月100亿元销售额后，保利地产在9月份也实现了120亿元销售额。
为了获得上述销售业绩，保利采取了合理定价的快速销售策略。ZFX数据显示，今年1~9月，保利项目的平均售价只有8556元/平方米，远低于万科和中海。
同样采用高周转策略的绿地，今年也取得了前所未有的销售业绩。有消息称，今年绿地住宅销售已经突破了600亿元。
恒大也是采用高周转模式的开发商。在今年4月份楼市调控后，恒大个祭出“85折”促销法宝。虽然外界对于这次降价存在争议，但是五六月份连续逆势增长的业绩，说明公司高周转策略的成功。
与“争亚”队伍中的其他开发商相比，中海地产在后半程疲态尽显。11月，中海地产的销售额为53.8亿港元，销售面积为50.3万平方米，均低于前两个月的数据。截至11月底，中海的销售额不过503亿元，远远落后保利和绿地。中原地产研究院预计中海的最终销售业绩可能是564亿元。
“年内任务完成就圆满了。”中海地产相关人士对《每日经济新闻》的表态，似乎显示中海对业绩落后于竞争对手不太在意。
上述人士说，一直以来，相比销售规模，中海更看中效益。和万科一拿到地就立即开发、销售不同，中海更重视研究如何令地块的价值被化发掘。
今年10月有传言称，中海今年的销售利润高达100亿元，居房企之首。
“争亚”五虎中，向来以高端产品闻名的绿城，也选择了高周转策略。
今年初，绿城一度为公司制定了670亿元的销售目标，董事长宋卫平更严格规定项目从开工到销售的周期应控制在9个月以内。但是因为自有资金不足，绿城最后没能实现上述计划。中原地产研究院预计，绿城全年的销售额只有529亿元，与670亿元的销售目标相距甚远。
尽管销售目标受挫，但绿城似乎并不打算放弃他们的高周转策略。此前，绿城董事长宋卫平曾公开宣布，明年可以销售的商品房总金额依然高达千亿。
绿城集团的一位高层向《每日经济新闻》记者解释，绿城所以采用高周转战略，是因为房地产调控后银行信贷资金收紧。今年绿城没能完成预定的销售目标，很大原因就是受制于公司的资金规模有限。
得二线者得天下？
“沈阳、长春等二线城市的崛起，是保利、恒大等地产商崛起的原因。”中原地产研究院高级研究经理刘渊曾向《每日经济新闻》记者透露，除了企业发展策略外，决定今年房地产公司高速成长的另一个原因是布局。
与去年相比，二三线城市在房企业绩中举足轻重。根据中原地产研究院对万科、中海、保利等十大标杆企业今年业绩的监测发现，以沈阳、长春为代表的部分二线城市销售业绩已由去年的33%扩大至42%，成为各家地产巨头最主要的销售收入来源。原先占市场销售业绩1/3的一线城市，如今为各大地产商贡献的业绩比例已降至23%。
刘渊说，即使不能像万科、保利那样在一二三线城市都均衡布局，但像中海和雅居乐那样在二线城市大量布局，依然可以获取非常高的销售业绩。
今年前11月，中海地产503亿元销售业绩中，有超过64%来源于二线城市，而只有17%来自一线城市。恒大二线城市的销售收入比例更高。和恒大类似，今年获得创纪录销售业绩的绿地，也是因为在二三线城市提前布局，才成为二线军团中“争亚”的热门。
根据中原地产研究院的统计，今年向二线城市转移的多数开发商都取得了比较好的销售业绩。中原地产研究院认为，二线城市土地储备比较多的开发商，如万科、保利、中海等明年都会有好业绩。
争当下一个万科
在万科销售额超过1000亿元时，ZFX曾出过一个专题性报告，认为保利、中海、绿地、恒大等房地产巨头均有成为下一个千亿房地产企业的实力。对开发商来说，成为下一个千亿地产巨头，并不仅仅意味着荣誉，更是行业话语权的象征。
报告认为，在万科掀起千亿销售风潮之时，国内的房地产行业结构大规模重组将逐步开始，行业的集中度将迅速提升。
此前，根据ZFX的测算，前十大房地产企业占市场份额为13%，而在美国等房地产市场发展成熟的国家，市场集中度达到30%。一旦其他房企能和万科一起联手将市场份额扩大到30%以上，地产公司在行业内的话语权将远远超过目前，对价格的决定能力也非现在可比。
根据中原地产研究院刚刚发布的2010年的年刊，今明两年最有可能成为销售的，一定是开发大众产品、在二线城市布局较广的开发商。从这点看，保利、恒大和绿地或许更有机会。
第三集团业绩抬升 十强门槛或达300亿元
今年楼市迎来前所未有的严厉调控，市场刚需极度反弹，这让快速开发、布局二三线城市的开发商成为这场调控的受益者。
此前有数据显示，进入11月，超过七成的房企完成了今年的销售目标，不少甚至超额完成。从各家公司公布的前11月销售数据看，300亿元或将成为房企进入销售前十强的敲门砖。
碧桂园：或领跑第三集团
受困金融危机，上市3年依旧龟缩于广东大本营的碧桂园或将一雪前耻，以327亿元领跑房企前十强的第三集团。
据碧桂园方面透露，截至2010年11月30日，碧桂园共实现销售认购金额约327亿元。
2009年某机构排名的前十强房企中，碧桂园以212亿元垫底。而今年年中该机构的排名中，碧桂园以215亿元销售额迅速蹿升至第八。
“碧桂园今年集中精力全方位提升项目品质，坚持合理定价，满足区域市场刚性置业需求。”碧桂园相关负责人如是表示。
据悉，11月份，碧桂园实现销售金额35亿元，前11个月的合同销售金额和面积同比分别增长约57%及35%，其中已签约合同销售金额约304亿元，提前超额完成2010年300亿元的目标。
尽管楼市调控频频，但二三线城市在调控影响下刚需旺盛。碧桂园早年布局在二三线城市的种子，如今步入收获期。
今年11月下旬，碧桂园位于东莞的个项目首推货量370多套单位，当天基本售罄，实现销售认购金额约7亿元。上述负责人表示，截至11月底，碧桂园在广东、广西、湖北、天津等区域共推出13个新盘项目。
近期碧桂园高层透露，2011年，碧桂园将主抓两个市场：度假市场和常住市场。今年在广州首试高端的别墅产品，售价高达3万元/平方米。该公司相关负责人透露，明年这样的高端产品将会陆续在范围内上市。常住项目方面，在广州、天津等地区仍有大量房源入市。
富力：发力商业 破300亿目标
在严厉调控政策下，高房价的一线城市成为重点关注对象，布局北京、上海、广州等多个一线城市的富力地产，今年以来吃了一些亏。
然而进入12月，各地成交量放大。分析人士表示，主要是抗通胀需求在支撑市场。富力早已有布局的商业地产无疑成为香饽饽。
“商业地产是我们今年业绩增长的重要来源之一。”富力地产相关负责人表示，本次富力地产商铺推介会中，富力盈信大厦首层商铺的诚意金登记客户过百，预定的商铺总金额接近2.5亿元。
据悉，仅广州市场富力地产今年就推出了数十个项目的大面积商铺，单铺成交总价达到3亿元。从2010年初至今，广州区域商铺销售额近20亿元。
截至12月19日，富力已完成合约销售307亿元。
龙湖：深耕西部 或跻身前十
作为巴蜀地方军，去年赴港上市的龙湖地产，今年可能将杀入销售排名前十强。前11个月，龙湖实现合同销售金额277.2亿元，超全年销售目标12%。其中西部区域签约113亿元，环渤海区域签约105.8亿元，长三角区域签约58.4亿元。
对于创收的西部区域，近期龙湖
龙湖相关人士透露，以重庆、成都为代表的西南区域一直都是龙湖战略发展的重点。最近3~5年还会拓展青岛、杭州等城市。在不同市场阶段，对地产业态的需求不同，因此“多业态”战略能有效平衡龙湖的销售重心，最快速应对频繁变化的市场。
世茂：合作拿地 分摊风险
受政策调控，重点布局华东区域的世茂地产销售也呈现回落趋势。截至11月底，集团累计合约销售额为271.37亿元，总合约销售面积为221.86万平方米，同比分别上升29%和下跌8%；平均售价由2009年同期的8713元/平方米上升至今年的12232元/平方米。
国泰君安分析师邓京晶认为，世茂的土地储备中，位于长三角的占40%。在调控初期，世茂可能因资金从一线城市溢出而受益，但这种优势将随着政策蔓延而不复存在。
早已嗅到危机苗头的世茂房地产，今年拿下的多宗地块都属于合作开发，诸如亚运城项目、天津大型商住综合体项目和惠州项目。合作开发模式不仅扩张了板块覆盖面，更分担了未来市场风险。
近期世茂地产在商业地产布局频频。12月14日，该公司与中投信托有限责任公司协商，中投信托将提供金额为4亿元的信托贷款，用于拓展百货和影院业务。
追求有质量增长 万科搭建“后千亿平台”
跨过千亿元大关后，万科相关人士表示，未来一段时期，调控将成为行业常态，行业的波动性可能加剧。为此，公司将积极地通过战略纵深布局，以过滤行业波动，同时将追求目标转向“有质量的增长”，以搭建后千亿平台。
行业步入波动期
万科11月销售简报显示，截至12月1日，万科累计销售金额达到1000.6亿元。
月中，万科董事会主席王石站出来表态说，12月1日万科的销售规模突破1000亿元。如果以20%的复合增长率为基准，2014年时，万科的年销售规模就将超过2000亿元。如果按25%的复合增长率计算，届时销售规模就是2400亿元。
不过，话锋一转，王石也提出了自己的“王石之疑”：“万科的品牌市场、影响力和规模，在未来的10年真的如此令人兴奋、乐观吗?”他指出，后千亿时代的万科，危机是消费者诉求。
对于“王石之疑”，万科相关人士也认为：“尽管长期来看，国内住宅行业仍然具有广阔的发展前景，但现阶段国内的住房问题比较突出。因此一段时期内，对房地产行业的调控将成为常态，行业的波动可能加剧。”
为了化解行业波动风险，目前万科在北京、上海和深圳三大区域正在积极探索其他业务，试图以多元化来对冲单一业务风险。
除进入商业地产外，近日北京万科还宣布，2011年，北京万科除了继续积极布局保障房建设外，还将开拓养老住宅业，以进一步丰富公司产品线。
关注万科发展的内部人士表示，行业已进入波动期，万科正在北京、上海和深圳进行业务多元化探索，未来不排除进入旅游地产、工业地产等领域，以对冲单一住宅业的风险。
布局下沉化解波动
由于未来住宅市场的波动性可能加大，万科目前正通过将战略布局不断下沉，以过滤行业波动。
对此，万科相关人士解释说，公司仍会继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略，但在深耕现有城市的基础上，也会积极选择其他一些二三线的经济中心城市及城市圈作为必要的补充。比如今年第三季度，万科就新进入清远、扬州、廊坊等二三线城市。
对于万科正在实施的纵深战略，万科总裁郁亮解释说，万科公司内部并没有将各大城市简单地划分为一线、二线或三线，而是依托中心城市推行纵深发展。目前该战略在广东得到了较好的实施，已深入广东“镇级”城市长安镇和虎门镇。此外，郁亮指出，经济多点开花的浙江未来也有较好的发挥空间。
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