[摘要] 官方数据显示，去年一年，北京共成交住宅超过30万套，同比2009年下跌31%。其中，新房、二手房成交量均有较大跌幅。
（来源：每日经济新闻）官方数据显示，去年一年，北京共成交住宅超过30万套，同比2009年下跌31%。其中，新房、二手房成交量均有较大跌幅。
尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。据数据监控中心的统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。
价涨量跌
根据北京市房地产交易管理网的数据，去年全年，北京共成交二手住宅196547套，期房住宅95523套，现房住宅15557套，总计307627套。同比2009年，下降三成。其中，二手住宅、期房住宅和现房住宅成交量分别下降26%、34%和54%。成交量全面下滑。
据数据监控中心统计，去年北京普通住宅项目共开盘303次，比2009年减少135次，降幅为30.82%。其中有不少项目曾多次开盘。
有分析认为，作为热点城市，政策调控是北京楼市成交量下滑的主要原因。为响应“国十条”，去年4月，北京出台了号称“史上最严厉”的地方版调控政策，其中包括“限购令”、提高首付比例等，很大程度上抬高了购房成本，并遏制了需求。
另一方面，房价却未受到调控的影响，一路昂然向上。2010年普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元，涨幅高达63.89%。而2009年，北京普通住宅项目开盘总体均价仅为14872元/平方米。
“价涨量跌”是去年北京房地产市场的主旋律。官方数据显示，在两轮调控之后的几个月间，北京市场也曾出现价涨量跌的态势，甚至一度引发了外界对调控效果的质疑。
通胀对冲调控
一边是强力调控，一边是市场的冷淡反应，政策效果有待观察。按一些业内人士的观点，“量跌”作为政策效果的先行因素，通常会带动 “价跌”，继而带来整个市场的盘整。
近期，成交量开始逆市反弹。据北京市房地产交易管理网的数据，去年12月，北京市共成交新房商品住宅15772套，环比11月上涨40.5%，二手房成交量同样涨幅明显。
而在今年元旦假期（2011年1月1日~1月3日），北京共成交商品住宅1246套 （包含保障房），同比大涨143%。在作为传统淡季的岁末年初，成交量反弹的态势十分明显。
对此，亚豪机构副总经理高姗向《每日经济新闻》记者表示，在当前CPI高企、通货膨胀压力渐大的情况下，投资型购房需求有所抬头，使得岁末年初成交量上升，并在很大程度上对冲了调控效果。
事实上，“越调越涨”已成为不少民众对房地产调控的看法。有分析认为，在连续上涨两个月后，去年12月70个大中城市房价仍可能继续上涨。
元旦成交量暴涨150% 北京楼市亢奋入新年
“调控年”2010年刚刚结束，北京楼市便给2011年带来了火爆的“见面礼”。北京房地产交易管理网的数据显示，元旦3天，北京楼市住宅成交量达到了1428套，同比增长150%。
多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，如果2011年1月份的楼市火爆形势不改，在“两会”前后，所谓的第三波调控将可能出炉。
元旦成交量跳涨150%
北京房地产交易管理网的数据显示，元旦3天，北京期房住宅总成交量为505套，现房住宅总成交量为741套，二手房总成交量为182套。相较2010年元旦同期，分别大涨23.8%、612%和213%。楼市住宅总成交量达到了1428套，与去年元旦同期570套相比，上涨幅度达150%。
对于元旦假期成交量的旺盛，北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析认为，首先，2010年年底部分现房住宅项目的热销，助推了现房成交量的明显上涨，最终促使元旦期间现房成交量达到了741套。其次，北京二手房销售延续了此前的“亢奋”状态。统计数据显示，从2010年12月份的下半月开始，北京二手房成交量连续多天突破千套，在年底最后一周单周达到了5611套，创造了数周来的新高。元旦期间，这股热潮继续涌动；其三，通胀下，投资渠道单一，使得购房依然成为避胀投资的选择。比如北京中原地产旗下门店的反馈信息显示，元旦期间，客户咨询量和委托量与去年元旦同期相比分别增长了二成和三成。
链家地产市场研究部首席分析师张月说，2010年12月北京住宅成交量达22029套，突破22000套大关，创下“4.17新政”后成交量的值。根据元旦期间成交量依然居高不下的趋势来看，去年12月成交量的上涨趋势将可能延续到今年1月，而且今年1月北京的成交量有可能创下自2009年以来同期成交量的值。
最强调控是强化政策执行
张月认为，如果1月份成交量持续火热，房价上涨的压力将继续增大，这可能会促使热议中的第三轮地产调控政策加速出台。
但对于第三轮政策调控，张大伟认为，第三轮调控已然开始，起点就是2010年12月19日国土部下发的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（以下简称《通知》），主要加码政策就是房产税。
张大伟分析认为，前两轮地产调控中出台的相应政策都极具力度，只是缺乏执行力，因此现在看来，第三轮政策调控初期，相较于出新政策，更关键是将之前的政策执行到位。所以第三轮地产调控初期的核心诉求应是将前两轮的政策落实。12月19日国土部下发的《通知》实际上就是强调对之前有关土地使用与出让等环节管理政策的执行。只有将之前的相关政策执行到位，才有可能为第三轮地产调控后期出台房产税创造基础，否则如果之前的政策不严格执行，房产税的出台只会助推房价“飞得更高”，与地产调控初衷背道而驰。
上海《国房分析咨询报告》首席分析师陈真诚对张大伟的观点也表示赞同。他对《每日经济新闻》记者表示，时下的地产泡沫中，的泡沫就是政策泡沫，因此地产调控的核心应先挤掉政策泡沫，也就是强化前几轮地产调控政策的执行。在挤掉政策泡沫的前提下，才有可能实现地产调控的目标——挤掉房价泡沫。不过，他指出，目前还没有看到政府有挤掉政策泡沫的任何迹象，“时下决策层对房地产调控及调控目标的表态，依然采取了模糊的、可作多种解读的、难以用标准衡量的措辞”。
记者还注意到，2010年12月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新在布局2011年地产调控时仍表示要“遏制房价过快上涨”。但一直被公众质疑的“何为过快上涨”，答案仍让人猜不透。
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