[摘要] 加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难有表现。同时业内人士指出，若新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”则自然变小。
（来源：每日经济新闻）加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难有表现。同时业内人士指出，若新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”则自然变小。
其中，按揭贷款已在加息通道中明显受到紧缩，因此开发贷很可能是后续调控的另一着力点。但开发贷的收紧，意味着商品房供给减少，使供不应求的市场“雪上加霜”。
对此业内人士指出，若要使商品房市场回到正常轨道，其根本途径是加大保障房建设。
房地产贷款难松动
“整体上今年一季度的信贷额度比较紧张，因为得从2010年底的‘压单’开始做；至少年初的新增房地产贷款会受影响。”接受《每日经济新闻》记者采访的一股份制银行对公业务经理桌上堆着一大叠资料，忙得晕头转向。
2010年的房地产调控，令银行房贷业务备受打压。对于2011年，接受采访的多位银行相关人士均表示，加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难以松动。
“虽然新的政策还没有下来，但是现在来看房贷这一块很难有松动。”一大行客户经理表示，如果新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”自然也会变小。
就在刚刚过去的2010年年末，一些中小银行表示取消首套房贷8.5折利率优惠，即便是首套房，也执行基准利率。这无疑使市场提前感受到2011年房贷收紧的信号。
不过，率先取消8.5折优惠的一股份制银行相关人士对 《每日经济新闻》表示，取消8.5折优惠，主要是因为年末资金紧张的中小银行面临着存贷比指标的考核。但他同时亦称，加息周期已经启动，2011年的房贷收紧将势在必行。
而从房地产贷款的质量来看，业内人士认为，短期内房产调控不会对银行资产质量产生显著影响。
据不完全统计数据显示，商业银行全行业房地产开发贷款目前约占各项人民币贷款余额的6.66%，上市银行的占比略高，控制在7%左右，较高的有北京银行、民生银行和南京银行，占比均在9%以上；个人按揭贷款占比控制在16%左右，其中较高的招商银行和兴业银行，占比均超过了20%。
华泰证券银行业分析师表示，（存量）房地产贷款的敏感性分析显示，房地产贷款短期风险的释放对行业平均信贷成本影响较为有限。
另有分析师指出，从上市银行披露的数据来看，银行的资产质量并没有明显下滑的迹象。“当前房地产开发商资金来源多样化，自筹资金占比逐渐提高，信贷紧缩不会造成房地产企业的资金链断裂。”
开发贷难逃“收紧”命运
值得一提的是，因加息周期已启动，银行个人业务中的按揭贷款已明显受到紧缩，而对公业务中的开发贷很可能是后续调控的另一着力点。
湘财证券研究所杨森表示，房地产市场的上涨与信贷投放关系紧密，2010年上半年银行开发贷的增速明显高于全行一般贷款的增速，直接导致了当年一季度房价的上涨。“因此，在房地产市场出现一定调整之前，银行信贷也不会有明显增加。”
中国社科院投资系博士付立春在接受《每日经济新闻》记者采访时称，2011年银行的房地产开发贷整体上将会收紧。
“最严的可能是地产开发贷款，增量部分可能会叫停；房产开发贷款陆续也会有一些对应的紧缩政策。”
而对于个人住房按揭贷款业务，业内人士纷纷表示，不排除该业务继续收紧的可能性，但紧缩空间有限。
“从利率量化的角度看，按揭贷款的空间会比较有限。”付立春指出，加息周期的启动对于按揭贷款尤其是其中的投资性房贷，有明显的紧缩作用。“如果需要再加码，可能是取消首套房8.5折利率优惠等；但是在目前没有良好系统的保障性住房的条件下，商品房仍然是居民居住的主要载体，这个贷款的需求需要得到保障。”
实际上，银行对于房贷业务收紧甚是无奈。“房贷业务质量很好，首付高，还款率高，算‘优良’品种，但政策压力太大了。”一家商业银行信贷业务人士称。
亟待保障房填补供给缺口
但是开发贷的收紧，意味着商品房供给减少，使供不应求的市场“雪上加霜”。对此业内人士指出，要让商品房市场回到正常的轨道，根本的途径是保障房的大规模建设。
国泰君安银行业分析师邱冠华指出，银行房贷业务在调控压力下势必受到影响，但收紧开发贷将减少供给，不利于控制房价。
一位接近银行的相关人士对《每日经济新闻》表示，如果控制房地产开发贷的增量和增速，那么开发商资金链条将会比较紧张。
一般而言，如果开发商的资金面不充裕，会采取两种方式解决问题。一方面是降低房价，加快资金回笼，增加现金流充裕程度；另一方面则是新增项目的节奏和规模都会有所减缓，从而节省资金以保证正常运营。
付立春认为，收紧开发贷的确会减少商品房的供给，但实际上目前面临的问题是，市场始终处于供不应求的状态，要解决这个问题，根本的途径可能就是保障房的大规模建设，让商品房市场回到正常的轨道。
“应该来说，如果仅靠商品房，始终满足不了刚性需求和投资需求。特别是投资性需求，如果市场处于一种供不应求的状态，投资需求会被无限放大，整个需求会更加旺盛。供给始终不够，需要保障房的加入。否则不打破商品房的循环圈，房价还会持续上升。”
同时他指出，保障房贷款仍面临瓶颈。“商业银行需要利润。相对一般性的商品房，保障性住房对银行的吸引力不强。如果有政府担保来降低风险，或者使保障房贷款利率保持在合理水平，不至于过低，银行将会更加积极地参与进来。”
四城市自动延续楼市限购令 年内恐难撤销
“原来的限购政策已经到期，但是后续还会有新的（限购）政策，具体什么时候出，目前还不知道。”在海南开发旅游地产的亚洲创基实业有限公司执行总裁温立新昨日（1月3日）告诉《每日经济新闻》记者，尽管限购令对岛外买家为主的海南房产市场影响巨大，但是海口市政府依然遵从中央指示，将本来已于去年底到期的限购令延续。
和海口一样，福州、温州、厦门等城市楼盘的销售人员说，原先规定去年底到期的限购令已经自动延期。虽然新的限购政策具体内容还没有颁布，但是没有在当地缴纳四金满一年的购房者，依然无法在上述3个城市买房。至于限购令什么时候结束，目前不得而知。
“只要房价不降，限购就不会结束。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。
年内不大可能停止
“今年房地产调控形势不容乐观。”尹伯成说，流动性过剩、土地成本价格飞涨、海外热钱大量流入是促成房价上涨的三大因素，让今年的房地产调控变得更艰难。如果现在终止限购，很多人就会认为调控结束，房价随即就有暴涨的可能。要解决上述三大因素，还需要一个过程。所以至少在今年内，限购令不太可能结束。
“温总理的讲话很明确，要让‘房价回到合理价位’。”尹伯成说，这意味着限购令终结，不会是在房价微跌后，而是发生在楼市低迷，房价下跌趋势明显，土地价格大幅下跌，甚至是危及到了地方GDP增长时才有可能取消。
陈晟则以楼市的供需来看限购令的终结时间，他认为只有供应远远大于需求时，限购令才可能取消。而在今年，只有一部分城市会出现供应远远大于需求的情况，对于大多数城市来说，至少在今年内，限购令是不会取消的。
陈晟说，用一个指标可以了解各城市目前的供求情况，就是存货去化周期。这一指标如果达到6个月，说明供求刚处于平衡。尽管有些城市的存货去化周期已 过6个月，但远没有达到供大于求的情况。
根据类似的分析，上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭执笔的《2010～2011年度房地产政策研究报告》认为，限购政策不仅将会继续执行，而且当房价继续上涨时，这一政策会从上海、北京等16个城市向其他城市蔓延。
作用或大于房产税
尽管到目前为止，已经出台3个月的限购令，并没有立即令房地产价格迅速下跌，但很多人看好它降低房价的能力。
尹伯成说，他原先还是比较看好房产税的，但现在看来，以房产税降房价的概率非常低。立法障碍、征管障碍以及和地方利益的冲突，都令这项税收在短期内很难在市场产生非常大的作用。
相比之下，限购令的作用反倒非常明显，起码抑制了一部分购买需求。此前有分析报告透露，上海等主要城市投资性购房占总体购房人数的三成左右，资产超过千万元的高端购房群体更是以两年买一套房的速度，快速增加物业，限购令无疑将大大打击这一群体的购买需求，使房价得到抑制。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，限购令将对那些追求高价位高利润的高端项目开发商产生巨大的“杀伤力”，使他们的存货积累迅速增加，并降低他们的流动性。开发商将不得不把价格降到合理价位，以减少存货。
和宋会雍的分析相同，瑞士银行的研究报告也指出，追求比较高利润的开发商，将在今年难有好业绩。随着需求的变化，公司要卖出存货将越来越难，这逼迫公司牺牲价格以降低存货。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
