[摘要] 在货币政策逐步紧缩，加息预期渐强的背景下，如何优化房贷成了摆在购房者面前的切实问题，尽管存在这方面的对冲需求，但目前银行推出固定利率等房贷产品的速度还是慢半拍。专家指出，固定利率产品并不适用于所有购房者，在利息提升时，提前还款还是最直接的应对办法。
（来源：每日经济新闻）在货币政策逐步紧缩，加息预期渐强的背景下，如何优化房贷成了摆在购房者面前的切实问题，尽管存在这方面的对冲需求，但目前银行推出固定利率等房贷产品的速度还是慢半拍。专家指出，固定利率产品并不适用于所有购房者，在利息提升时，提前还款还是最直接的应对办法。
供需两不旺
昨日 (12月14日)，《每日经济新闻》记者以客户的身份致电多家银行，发现大部分银行均没有针对房贷的固定利率产品，而有该种产品的银行其实际销售量也较为惨淡。
我爱我家企划副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，股份制银行和中小型银行因为要争取市场份额，在贷款产品方面的创新会更积极一些，相对来说，大行在这方面的新举措较少。“一方面其本身市场规模就比较大，另一方面加息后这块业务的利润也不大。”
根据统计，银行方面近期并没有推出与固定利率有关的新产品，只是在原有产品基础上进行了相应的优化和组合。
胡景晖还表示，由于利率整体并不高，因此购房者对于银行节省利率产品的敏感度不高。他指出，购房者贷款知识相对缺乏，以及对产品本身的不熟悉也是造成需求不强的主要原因。“如果明年连续加息的话，相对节省利率支出的各类产品会多一些。”
招商银行北京某支行客户经理对记者表示，该行房贷固定利率产品的利息大概在7%以上，比普通房贷6.1%左右的利率要高出1个百分点以上，她告诉记者，目前做这方面贷款的客户还并不多。
胡景晖指出，之前各家银行都在做关于优化房贷的各种产品，具体产品包括固定利率、双周供、气球贷等，也有各种提前还款的理财产品，但两年来宽松的货币政策使得这些产品的市场需求逐渐减弱。
孰优孰劣：固定利率VS浮动利率
目前各家银行的房贷利率主要与央行的基准利率挂钩，并在基准利率的基础上有不同的折扣，因此购房者的房贷利率实际上为浮动利率。
至于固定利率和浮动利率二者的优劣，胡景晖认为很难做出判断，他指出，由于利率周期的不可预知，包括时间跨度和利率变化幅度的不确定，相关产品是否划算很难推测。
分析师在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，购房者需要谨慎选择浮动利率转固定利率。固定利率适合的人群是对未来的支出有一个规划或是对未来利率变动有着自己认识的投资者。
深发展北京分行某客户经理对记者表示，该行节省利率的“气球贷”产品也是针对有提前还款意愿且具有提前还款能力的优质房贷客户专门设计的，并不适用于所有购房者。
应对之策
上述分析师认为，针对普通购房者来说，应对加息最直接的办法的就是办理房贷提前还款，这包括部分提前还款或全部提前还款。他指出，办理提前还款会减少贷款本金使用金额，并缩短贷款期限，从而实现贷款利息的节省。但他同时提醒购房者，并不是所有人都适合办理提前还款，比如对于还款期限已过半或是临近贷款总期限的借款人可以选择性地办理提前还款。
除此之外，专家还建议购房者可以选择办理或转换政策性优惠贷款方式。上述分析师指出，政策性优惠贷款以公积金贷款和组合贷款为主，公积金贷款属于政策性补贴贷款，在贷款利率的执行上低于商业贷款。
他指出，对于即将办理贷款的借款人应遵循的原则为：公积金贷款、其次组合贷款、最后商业贷款;对于已经办理过商业贷款的借款人，可考虑使用商业贷款转公积金贷款业务。
（来源：宁夏日报）银行加息 三类房贷提前还款不一定划算
近来，受加息预期影响，一些贷款买房者开始筹划提前还贷。理财专家提醒，不是所有房贷都适合提前还款，特别是以下三类房贷提前还款就不一定划算。
其一，首套房贷提前还款不划算。对于首套房贷，银行一般都有一定幅度的利率优惠，与加息相比，利率优惠相对更大，提前还款不一定划算。
其二，等额本息还款已到还款中期，此时选择提前还款不一定划算。
等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。等额本息还款已到还款中期，借款人已经偿还了大部分利息，提前还款部分更多的是本金，此时选择提前还贷不一定划算。
其三，等额本金还款期已超过三分之一，此时选择提前还款亦不划算。等额本金还款是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少；当还款期超过三分之一时，借款人已经还了一半利息，此时再选择提前还贷，偿还的更多是本金，不能更多地节省利息支出。
此外，银行专业人士提醒说，一些银行提前还贷需要支付违约金，因此提前还贷时要多留心眼。要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
关于提前还贷的具体程序也需要做个了解，按照约定时间，带着身份证、贷款卡以及贷款合同到银行相关部门提出提前还款申请，填写提前还款申请单；之后携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续；最后，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项就可以了。
理财师特别提醒，各家银行关于还款额限制各不相同，有的要求不少于5万元，有的则要求是5000元的整数倍，而有的不限数额随时还款，这些也需要在还款前做到心中有数，不要白打了如意算盘。
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