[摘要] 同城媒体对广州二手楼市的元旦遭遇网签，看得很重。但实际上网签到底令市场发生了什么变化，却众说纷纭。由于市民对二手楼市的信息获取只能依赖媒体，而立场各异的媒体对同一事件的不同解读，令二手楼市蒙受“噪音污染”。
同城媒体对广州二手楼市的元旦遭遇网签，看得很重。但实际上网签到底令市场发生了什么变化，却众说纷纭。由于市民对二手楼市的信息获取只能依赖媒体，而立场各异的媒体对同一事件的不同解读，令二手楼市蒙受“噪音污染”。有媒体称广州二手楼市经历“价量萎缩”，满堂红市场研究部高级经理周峰则以数据辟谣：“据满堂红数据显示，2011年元旦三天，二手住宅成交量同比增加2.5倍，环比减少三成。成交均价是13959元/m2，同比上涨62%，环比上涨9%。”
谣言1：网签导致交投量下滑？
辟谣： 交投量略降怨天气 与网签无关
日前，有报道称广州二手楼市在遭遇网签时，明显示弱，各区交投量均有下滑迹象。但从应访的业内人士中得知，这种下滑迹象并不明显，“就算是下滑，也只是个别现象，不能以偏概全”。合富置业市场部梁燕明表示，受天气影响，元旦期间二手楼市看楼量有所下滑， “天冷，出门的人比较少，不少区域的看楼量与平日周六日相比，略有下降。但与网签的实行无关。”另外，按照传统的市场淡旺季看，农历年前一般都是楼市交投的淡季，“现在距过年不到一个月时间，很多业主和买家都会忙着回家度岁或筹备过年。”
与前线主管及店长聊天时亦发现，确实有部分区域元旦假期交投量下滑。如满堂红财富港分店店长谢书剑向记者抱怨，元旦假期太安静了，他所负责的珠江新城板块问客不多，“睇楼客”就更少了。但与之相比，老城区楼市则显得“红红火火”。“元旦三天，我们一间分行接待了30多台客人，而且‘睇楼客’非常热情主动，只要有合适的物业，他们几乎是‘一call即到’。”负责中山六路板块的满堂红海珠路分店店长马海波如是说。
此外，部分板块在元旦期间看楼量明显增多。据合富置业高级营业经理魏木兰介绍，睇楼客增加的以大型社区盘或楼价实惠板块居多。“如番禺洛溪板块在元旦假期看楼量有所上升，幅度大概在20%左右。”
谣言2：网签前夜，各区成交量暴增？
辟谣：以加速递件估算成交量暴增，太武断
同城各大媒体在报道网签前夜的成交景况时，不约而同地将目光投向买家委托中介“加速递件”，营造出一种普罗大众“谈网签色变”的景象。真实情况是怎样的呢？马海波表示，去年12月网签实行前，确实多了不少客人上门咨询，“但这些客人只是关注网签实行会对自己有什么影响，并不会因此加速买楼或卖楼的决定。”她还指出，上门咨询网签事宜的以业主卖家居多，许多买家对网签并不感兴趣。
部分业内人士看待网签只是让房地产经纪更守规矩。德诚行海珠中分行李戬雷在接受采访时告诉记者，各大行的经纪都会在交易前提醒买家，留意房产证是否已经过了5年，留意所购的是第几套房等事宜。至于网签前夜的成交量暴增，业内人士则称此说法不准确，“不否认会有少部分买家因税费问题提前入市，但总数不多。网签前夜递件加速要追溯到限购令的颁布，被压抑的购房需求在年底爆发，也很正常。”
谣言3：业主急抛套利？
辟谣：买家着急，业主淡定
“老城区租金一般，不少业主会趁着现在楼市正旺，积极放盘。虽然放出都是高楼龄的老房子，但胜在交通便利或有配学位，单价都不低。”马海波还表示，楼价上涨虽令业主“心郁郁”放盘，但放盘价普遍略高于市场价，虽有议价空间，但业主心态较硬，建议有心放盘的业主此时可以出手了，“与其每月赚微薄的租金，有投资经验的业主倒不如将手中老房子放盘套现，把资金用作其他投资，获利更多。”
与业主的淡定相比，部分急着过年住新房的买家则有些按捺不住了。据合富置业华景南分行主管李佰修介绍，华景新城的买家基本是以自住客为主，约占85%。元旦期间睇楼客量上升约15%，由于放盘量下降近30%，放盘业主都忙着反价，反价幅度在5%~10%。而且买家追价的情况亦比较多，“买家认为5%左右的反价，可以接受”。
梁燕明预测二手住宅市场1月份的市场交投情况将会保持平稳，建议有意赶在过年前买楼的市民，可考虑买带装修的物业，“这样既可节省装修成本，又可节约时间，争取在农历年前入住”。
谣言4：元旦市区二手楼价微跌？
辟谣： 楼价“企硬”，笋盘不易淘
业内有风声传出，称年前传统成交淡季，加之网签对买家的心理影响，1月二手楼价有微跌趋势。据梁燕明分析，观察元旦二手住宅市况可以发现，大部分看楼量出现下降的区域，业主心态保持强硬，买家想要砍价，很难。“急着买楼过年的刚性需求买家，虽也会选择在元旦假期出来看楼，但在盘源方面，各板块新增放盘量则有两三降幅。”盘源紧张令市区二手住宅价格不跌反升。
满堂红江南花园分店店长谢志超接受采访时称，元旦3天假期的成交价与成交量与去年12月同期无异。“江南西一带，居住环境较差的盘源均价都要11000元/m2，普通小区楼梯楼价格也要13000元/m2，电梯楼15000元/m2。如果是近几年的新楼，价格与一手楼价无异，都要20000元/m2单价了。”他介绍，受限购影响，选择该路段置业的买家以改善型为主，元旦3天，“平均每日签出一张单”，成交价格与去年12月持平。而由于近两个月租转售的业主越来越少，知名楼盘缺盘现象严重。“别说价格下跌，能找到与市场价持平的楼盘，都算淘到笋盘了。”
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广州二手房首周网签50套 仍有中介还想报低价
1月1日开始，广州市六区房地产转让交易进入网签时代。经中介促成的及越秀区自行交易的房屋必须网络签约；而且到1月20日，天河、荔湾、黄埔、白云、海珠区自行交易的房屋也必须网络签约。
1月5日晚，记者在阳光家缘网站查看“存量房房源列表”，至当日晚10时为止，全市共有59套房屋登录网络签约系统，50套房屋已签约，8个房屋放盘中，1个房屋已递件。在网签试运行中签约量遥遥领先的中原地产继续领先，合富置业交易量也有不少，满堂红、方圆地产、百富诚金发等中介已“开和”。记者从广州市房地产交易监管中心授权本报发布的存量房交易情况（1月1日~1月4日）来看，绝大部分买卖为真实报价，大部分低价交易的个案来源于亲戚间转让。
广州市房地产交易监管中心有关人士表示，目前阳光家缘及房地产中介协会网站都会同步更新并公示放盘及成交的二手房交易，相信随着交易量增大，中介公司盘源会像京沪两地一样把更多的盘源放到政府及协会的网站来。据透露，目前已有近400个房地产公司获得网签数字证书（俗称“密匙”），通过网络预签约的自行交易买家也陆续增多。
目前在网上签约的还有不少商业物业，其中1月5日签约的中华广场一个37.42平方米铺位，转让价高达385万元，单价超过10万元。商业地产人士表示，二手商用物业进行网签，使商铺及写字楼的价格更公开透明，会吸引更多的人士关注商用物业的投资。
网签工作日现场直击
1月4日新年开工的天，截至16：00，当天7宗案件成功交易。记者在现场见到由早到晚，不断有市民和中介公司职员前来查询二手房签的相关事项，更有部分市民在工作人员的指导下试操作自助系统终端机。
交登中心开门单网签交易是一对兄妹相互转让一间房屋。他们在家中已通过可上网的电脑完成网络签约，他们凭网签编号在一楼现场打印网签合同后即上二楼办理转让手续，所需时间不过是几。在场查看情况的房屋交易监管中心人士表示，在家中通过上网的电脑签好网签文件，到交登中心办理手续就很快。其后，陆续有市民来终端机签约，由于他们对网签合同还不太熟悉，边看网签合同还边咨询工作人员，导致签约速度比较慢。政府有关人士表示，他们不太方便就合同条款向市民作出指导，市民若方便的话，可以先上房管局阳光家缘网站下载合同来看。
记者在交登中心现场看到有市民的身份证由于芯片失磁，终端机难以读取。房屋交易监管中心工作人员因此提醒，身份证尽量不要和信用卡、手机等有磁场的物件同放一起。
网签Q&；A
1月4日，市民与中介公司人员在现场向政府工作人员咨询了不少关于网签的问题。记者将其收集并记录下来，供大众参考。
Q：中介公司没有密匙，可以进行网络签约吗？
A：根据广州市国土房管局公布的《存量房网上交易规则》，房地产中介公司应当向市国土房管局认可的第三方数字证书提供商申办数字证书，签署并承诺遵守《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》。
Q：网络签约后条款需要更改，怎么办？
A：网络签约时未点击“提交”或“保存”（即未网络签约），随时可以对合同条款进行修改。通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经各方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后由签订合同的签约服务点或者房地产中介服务机构在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。
Q：凭网签编号，是不是可以在全市各交登中心办理递件手续？
A：广州市各区房地产转让交易已实施属地管理，各区房地产交易进行网络签约后，凭网签编号到房产所在的行政区房地产交易登记中心办理转让手续，不可以跨区办理。
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交易分析
按揭付款单价全部过万
自行交割楼价低于万元
据广州市房地产交易监管中心向本报提供的数据显示，1月1日~4日全市共有39套房屋进行网签，28套为中介促成，11套为自行交易。从付款方式来看，按揭付款的交易单价全部过万，单价的是荔湾区一套商业用房，单价超过7万元。自行交割楼款的交易单价比按揭付款的要低很多，越秀区几套房屋交易，单价低至“3字头”。
广州市房地产交易监管中心有关人士向记者表示，越秀区几套房屋交易均是在亲戚间转让，有的是父母转给子女，有的是兄弟姐妹间转让，且非100%产权转让，只是房屋部分份额的转让，故此这些交易作价都非常低。海珠区一笔交易也低至“6字头”，他们时间了解有关情况，该物业位于海珠区五凤村一个楼梯楼大院，由于该地段偏离城市中心，故此价格较低。这位人士表示，从网签实施首周的签约价格来看，中介促成的价格较接近市场价。
这位人士提醒买卖双方，网签二手房还需经过税务部门评估，遵循网签价格与评估价孰高的原则。若无特殊理由（如亲戚转让房产等），买卖双方网签价格刻意报低，还是有可能在评估过程中被发现。
商用物业网签影响非常正面
去年，二手商用物业成交量大幅上涨，价格已暴升30%以上。今年二手物业开始网签，地产人士纷纷叫好。美联物业商铺部法永能与中原工商铺高级营业总监罗思源向记者表示，网签对二手商用物业的影响非常正面，一是投资者思想成熟，对投资成本有充分准备，不会为省税费而报低价；二是二手商用物业的网签将可使商用物业的价格更加公开透明，以前都说“一个铺一个价”，任由业主开价，如今有网签系统，二手商铺或写字楼的成交价非常清晰，投资者入市心中有数。
资深投资者卢小姐近期正在谈一个写字楼的出售，她跟买家谈价的时候已说明是报实价，买家也同意。卢小姐表示，写字楼或商铺转让，营业税、个税和增值税必不可少，其中增值税是按上手发票与本次转让价格的差额来征收，若这次报低，下次“罚”得更重。故此，无论是买家或业主，现在都倾向于真实报价，以减少被征收重税的麻烦。
仍有地产经纪还想报低价
元旦二手房签实施后，记者陪同一名二手房买家杨小姐到滨江东路一带看房并与中介谈价。
杨小姐看中的房屋房产证未满5年，需要征收差额5.5%的营业税。由于该房产业主是一手房改房业主，房屋购入价非常低。杨小姐担心按85平方米、95万元的总价报，营业税会很重，中介随即表示，可以网签合同写40万元，他们私下再签三方约。
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