[摘要] 日前，国务院转发的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提出研究开征物业税，但并未明确何时开征以及如何开征。专家表示，征收物业税需要铺设一系列的条件，适合分地区、分步骤开展，先松后紧。
（来源：中国经济网）日前，国务院转发的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提出研究开征物业税，但并未明确何时开征以及如何开征。专家表示，征收物业税需要铺设一系列的条件，适合分地区、分步骤开展，先松后紧。
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，物业税征总比不征好，就像增值税一样，刚开始并不成熟，但现在已逐步完善了。
刘桓建议，可以先期针对企事业单位征收物业税，中期再针对个人购买的豪宅征收，最后才对个人购买的普通住宅征收，这个过程预计为三四年。
“即便针对普通住宅征税，也要有一个原则，基本住房不用缴纳，就好像基本工资不用上缴个人所得税一样。”刘桓说。
记者了解到，早在2003年，政府就提出要开征物业税。2004年，在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省区市开始房地产模拟评税试点。2007年10月，试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连。
就税率而言，刘桓指出，以一套70年产权的房子为例，可能会考虑定在1.5%，也就是一套100万元的房子每年需要缴纳1.5万元的物业税。
国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强表示，我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，评估人才更为匮乏，纳税人的抵触也是一个很大的障碍。
他认为，首先将目前针对经营性房地产征收的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等合并，以基于市场的评估价格作为计税依据，首先对经营性房地产征税，再逐渐向居民用不动产征税。
隆国强提出，向居民用房地产征税也应分步实施，要考虑每个城市居民的收入、不动产价格，以及家庭的平均居住面积等因素，逐渐把物业税引入到地方税收结构中。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海也认为，如果是自住型住房，套甚至是第二套，应该给予豁免。物业税刚开始征收的时候，政策可以相对宽松一些，后面再慢慢紧起来。
“就税率而言，美国开征物业税的历史很久了，那边的税率是1%至3%不等，因州而异。在中国，可以考虑适当予以降低，比如说0.5%或者1%，选择大家都能接受的税率，这样推出的阻力就会小一点。”曹建海说。
物业税征收面临三大难题地方政府或不热衷
记者在采访中了解到，物业税的开征面临诸多难点。业内人士称，物业税的开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈。
具体而言，征收物业税面临三大难题。其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大；其二，我国缺乏有经验的地价师、评估师；其三，开征物业税后，地方政府将失去巨额土地出让金，地方政府或不热衷。在经济形势不尽如人意、财政收入吃紧之际，地方政府再作出这样的利益让步，无疑是艰难的。
北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟提出了一系列的问题：物业税的征收范围应该如何界定，是新房与旧房区分对待还是一刀切？自住物业与经营性物业是否区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？套房与第二套、第三套房是否有区别？征收方式是什么？按什么基数征收？是否随市场价变动？谁来评估？
“之所以拖了那么长的时间，原因还在于物业税是面向个人征收的，前期需要做大量的准备工作。在实施层面，有很多相当复杂的技术问题。”中央财经大学税务学院副院长刘桓举例说，在北京，有大概40%的房子未落实产权问题，这些房子要不要征税呢？产权改革的不到位影响到了物业税的开征。同时，房屋价格也是问题。征税的时候，到底是应该以房屋的原始价值来征收，还是应该以重置价值来征收？
一旦开征物业税，将涉及资产评估，而资产评估师的稀缺又是一个大问题。刘桓说，一共有5亿多城市人口，如果以一家三口来计算的话，就是近2亿套房子，而国内的资产评估师还不足2万人，肯定忙不过来。
常淑娟表示，物业税属于地方税种，是地方政府财政收入的重要部分，如何解决中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。
刘桓告诉记者，跟发达国家相比，我国房地产市场发展的起步时间比较晚，积累不够，物业税出台会有比较多的麻烦。“由于中国的土地非私有化，与国外不同，不能完全照搬国外经验。”常淑娟说。
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