[摘要] 1月6日，中部城市合肥新年首场土地拍卖会即诞生出引人注目的新“地王”。
（来源：经济参考报）1月6日，中部城市合肥新年首场土地拍卖会即诞生出引人注目的新“地王”。
加拿大松芝国际羲福房地产(合肥)发展有限公司以5.9亿元竞得单价地王，成交单价为1420万元/亩，将这座城市2010年度970万元/亩的老单价地王远远地甩在了后面。
在合肥周边的武汉、郑州、南昌等二三线城市，土地市场与房地产业热度同样不减。
经济学家们指出，随着一线城市楼市逐渐饱和及成本上涨 ， 加 上 调 控 政 策 细 化 ， 特 别 是2010年中国北京、上海、广州、南京、杭州等十多个一二线城市陆续推出“每户家庭只能新购一套商品房”的限购政策后，中国二、三线城市被认为是2011年房地产业最有潜力的市场，成为房地产开发商必争之地。
合肥单价“地王”新年强势而来
“1420万元/亩、20号次，1420万元/亩、20号第二次，1420万元/亩、20号第三次。”随着主持人一声锤响，加拿大松芝国际羲福房地产(合肥)发展有限公司在一阵掌声中摘得合肥市蜀山区W1005地块。
2011年合肥首场土地拍卖会于1月6日拉开大幕。离拍卖会正式开始还有半个，合肥招投标中心四楼会议室已经坐满了前来参加土地拍卖会的竞买人和工作人员。
拍 卖 会 伊 始 ， 主 持 人 宣 布W 1005地块起拍价为510万元/亩，每次加价10万元。竞拍现场十分激烈，多次出现几家竞买人同时举牌竞买的场面，让人难以分清是哪家竞买人先举牌。应价高潮频频出现，调价幅度也不时拉大。
最终，这块地在九家知名房企竞争中，终于创下合肥住宅楼面价新高，加拿大松芝国际羲福房地产(合肥)发展有限公司以5.9亿元竞得单价地王，成交单价为1420万元/亩，楼面地价为6454.51元/平方米，溢价率高达178%。
而就在同样的地点，2010年的最后一天，合肥举行了史上单日规模的土地拍卖会。在这六处地块的竞争中，各家企业竞价人展开激烈角逐。最终，这6宗总面积达914亩的土地总出让金高达51亿元，创合肥史上单日卖地规模之最。多宗土地溢价率超过50%，个别地块溢价率超过120%。而不久前的12月19日，国 土 资 源 部 下 发 《 国 土 资 发〔2010〕204号》里规定，溢价率超过50%的成交土地，需要在成交2日内上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。
在合肥2010年的最后这场土地拍卖会上，淮矿地产一家企业独揽3宗地块。这是淮矿地产2010年第三次出现在合肥土地市场，前两次竞争未能得手。淮矿地产合肥分公司一位姓易的工作人员告诉记者，该公司看好合肥房地产市场的潜力，所以积极参与合肥的土地拍卖，将在2011年全面开动这三个竞拍所得项目。
二三线城市土地价格上涨原因
安徽房地产交易网地产研究中心统计数据显示，2010年全年合肥市累计成交国有建设用地57宗，比2009年的82宗暴跌25宗，跌幅高达30.5%;累计成交面积4599亩，比上一年狂跌1223亩，跌幅高达21%;而累计成交金额197 .91亿元，比2009年上涨27.38亿元，涨幅16.06%;成交宗地楼面均价1972 .4元/平方米，涨幅28.9%。
合肥市国土资源局土地有偿使用服务中心副主任宋卫东表示，2010年内4月和9月的两轮调控政策，对合肥房地产市场产生了相当的影响，不过合肥土地市场整体仍呈现出量跌价升的现象。
合肥中恒置业有限公司副总经理边骏表示，目前，许多开发商看好合肥的市场，但土地集中在政府的手里，需求大而供给不足，开发商处在土地饥渴之中。土地供应紧张，推动了土地竞拍价格上涨，最终也影响房价上涨。“我们看好合肥和安徽其他一些三线城市市场，2011年将加大投资竞拍。”他说。
宋卫东认为，合肥土地市场的潜力巨大是2010年底引得诸家企业又一轮竞相争拍的重要原因。
“作为中部省份中最靠近长三角的省会城市，合肥市近些年开展大建设，基础设施、配套设施逐渐完善。许多开发商看到了合肥的潜力。”宋卫东说，“前些年，外界对于合肥的发展价值认识有所偏差。如今可以说是合肥土地价值的回归。”
专家支招房地产市场健康发展
芜湖市民程虎本打算在2010年借着国家各种抑制房价政府的“东风”进行“抄底”，可他在2010年底转遍了芜湖多家楼盘，房价并没有如预期那样有所下降，反而“涨”声一片，这让他大失所望。
记者近日来走访和电话咨询了部分二三线城市的楼盘，采访的大部分房地产商表示，2010年商品房价格依旧坚挺，并且增幅不小。
合肥经开区一家楼盘置业顾问陈靳表示，该楼盘二期2009年开盘均价为5000多元，而2010年开盘的三期均价达到了6800元。尤其2010年末，楼市开始回暖。
安徽房地产交易网地产研究中心给予的报告显示，2010年合肥商品房住宅总共成交79061套，共计销售面积为7691795平方米，均价6166.6元/平方米。比2009年 销 售 套 数 下 降 了36967套，价格却比09年4388.0元/平方米上涨了1778.6元/平方米。
业内人士表示，这一数字符合今年的整体情况，由于贯穿全年的调控而导致开发商、购房者之间的博弈，销售套数的骤减和价格的年初猛升年中微升即构成了今年全年的市场特征，也显示出了国家调控所显现的作用。
中国 指数研究院的数据也显示中国楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。2010年1-11月，一二线城市集中的东部地区商品房销售面积占比为49.3%，较2009年同期下降2.2个百分点;而中、西部地区占比则分别提高0.8、1.4个百分点。
记者了解到，许多二三线城市房市与合肥基本相同。河南省郑州市2010年1-11月份商品住房均价为5432元/平方米，较2009年商品住房销售均价高出了852元/平方米。
湖北省武汉市2009年商品住房均价为5265.91元/平方米，2010年1 1月 商 品 住 房 成 交 均 价 已 涨 至6531.7元/平方米。
合肥学院房地产研究所所长朱德开教授分析说，目前国内一线城市的城市化率大多超过了70%，而二三线城市还不足40%，发展空间巨大。以合肥为例，2015年合肥市城区人口将达到400万，而现在城区人口为300万。新增人口及原人口改善住房条件等因素下，合肥至少每年有1000万平方米的房市需求。
“中西部二三线城市处于城镇化快步上升期，伴随着人们改善生活水平的愿景，这些城市房地产的刚性需求和改善性需求使得其在房地产业方面仍然具有很大潜力。”他说。
保障二三线城市房地产市场健康发展，安徽省社科院专家孔令刚认为，政府应该逐步淡化直接干预的行为，通过税收杠杆来调控房地产市场，比如针对二套房、三套房出台更加严厉的税收政策，如高额保有税、物业税，从而从根本上遏制投机行为。同时，推动住房保障基金，增加对廉租屋和经济租赁房的投资。
远洋"去央企化"后抱团开拓二三线城市
（来源：每日经济新闻）2010年的最后一天，即12月31日，远洋携手太古地产以20.03亿元取得成都金融核心区的综合项目地块。同一天，远洋又马不停蹄地与绿城中国达成杭州两个大型项目的股权合作协议。
去年10月以来，远洋明显加快了与其他公司合作拿地或开发项目的节奏。在中远集团退出之后，“去央企化”后的远洋地产正在完成公司的战略调整和转型。
远洋地产总裁李明向《每日经济新闻》记者坦言，“过去远洋很少与其他公司在项目上进行股权层面的合作，而今后，与外部公司抱团拓荒将成为远洋的一个长期持续战略。
抱团开拓二三线城市
去年12月23日，远洋发布公告称，前一天，公司刚与崇高发展有限公司签署协议，将分别出资32亿元及8亿元共同成立合营公司，联合开发公司刚拿下的北京CBD核心区Z6地块。合营公司中，远洋及崇高将分别持有合营公司80%及20%的股权。
据记者粗略统计，自去年10月以来，远洋已与太古地产、南丰集团、绿城中国等外部合作方推进了6个股权合作项目。而远洋2010年中报显示，过去数年，远洋只进行过8个股权合作项目，且仅有6个股权合作项目合作方持股比例超过10%。
对于远洋突然加大与外部公司合作的部署，李明解释说，2010年，远洋开始实施“重点巩固环渤海，积极进军中西部，完善长三角、珠三角”的化拓荒战略。在这个战略的实施过程中，开拓商业地产和全力进军二三线城市是其中的两大工作重点。因为资源问题，在部署二三线城市的过程中，远洋作为一家市场化的上市公司，会全面展开与外部公司的战略合作，互利互赢。
去央企化未来
有业内人士表示，中远国际在未退出远洋之前，远洋如欲与外部公司进行项目股权合作，管理层需要征求大股东意见。而现在，远洋两位大股东都是财务投资者，管理层在项目股权合作上有更大的自主空间。
这种看法得到李明的承认。他表示，“过去远洋很少与其他外部公司在项目上进行股权层面的战略合作，确实与股权结构有一定关系。现在远洋只是一家有央企持股的纯市场化公司。管理层可以依据市场环境，做出自己的市场化决策。”
2010年12月中旬，远洋原大股东中远国际发布公告称，公司已出售远洋地产近9.5亿股股份。完成出售后，公司将不再持有任何远洋地产股份。此后，香港南丰集团进入。
“今后，与外部公司抱团拓荒，已成为远洋的一个长期持续战略。”李明说，不过，远洋选择的外部合作伙伴需具备两个条件。首先得优势互补，这样才能达到共赢，合作关系才能可持续。他举例说，“来这里之前，我刚接到南方城市一位商人的合作请求。他在那个城市建了一个高尔夫球场，希望能与远洋合作开发、经营这个高尔夫球场。我的个反应就是远洋能为你带来什么？你又能为远洋带来什么增值价值？其次就是在股权合作中，坚持同股同权、同权同责的原则，即在股权合作中，股、权、责对等。只要符合这两个条件，什么样的合作模式，远洋都愿意坐下来谈论。”
远洋地产副总裁周彤对此也表示：“远洋地产一直是一个比较开放的企业，愿意与其他实力企业进行合作，只要能够促进远洋地产的整体长远发展。”
资金链新政？
对于远洋的新政，法国巴黎证券（亚洲）有限公司研究员陈仲伟提出另一个推测。他认为，远洋选择与他人抱团拓荒，可以缓解公司的资金压力，加快资产周转率。
陈仲伟解释说，截至去年11月中旬，远洋手中仍持有可动用的现金130亿元，不过，远洋资产负债表上的净负债比仍保持在62%的高位。此后，远洋的资金压力有增无减。比如远洋于去年12月拿下的北京CBDZ6地块，按照规定，将于今年年初交付首笔地价款；另外，去年12月3日竞标下的原大连经济技术开发区小窑湾四宗地块的后续地价款仍需要继续缴付。旧债未还清，新债又来。本月17日，远洋旗下青岛远豪置业有限公司以总地价6.98亿元竞得青岛浮山新区F地块。
中银国际一位房地产分析师据此认为，由于增加了几笔新债务，目前远洋的净负债比应该已接近70%。对于房企而言，这个比例已属较高水平。如果该比例进一步上升，企业的资金链就会面临较大压力。
对于这种质疑，李明坚称，目前公司资金链属于健康状态，相关拿地行为是基于市场现状下作出的正常决策。展开与外部公司的合作是公司的长期战略，不是基于资金链问题而作出的短期决策。
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