[摘要] 目前，在“新国八条”、房产税、加息的三重影响下，这一系列的组合拳对开发商们也是一种考验，房地产的资金流动性更加紧缩，开发商投资成本逐渐加大，在近期不少开发商可能会选择放缓房价，观望后市。
（来源：成都晚报）刚需受影响甚微 投资炒房客谨慎入市
西南财经大学党委副书记杨继瑞指出，在这一时期内，“新国八条”的出台无疑对楼市造成了很大的影响，在二套房首付比例、限购限贷方面，相比此前的政策调控更为严格，也明确了政府坚持遏制房价过快上涨的决心和信心。其次是房产税征收，则在“新国八条”的影响下，起到的是一种“窗口效应”，对那些投机客、炒房者起到了敲山震虎的作用，但目前房产税税率偏低，上海的房产税税率只是0.6%，重庆的房产税也主要是针对诸如别墅、豪宅等高档消费人群为收取对象，缺乏一定的社会影响面。而央行的加息对楼市震荡不大，即便目前存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，但对于大多数出手阔绰的开发商来说，还是不差钱的，不足以对其造成影响。
目前，在“新国八条”、房产税、加息的三重影响下，这一系列的组合拳对开发商们也是一种考验，房地产的资金流动性更加紧缩，开发商投资成本逐渐加大，在近期不少开发商可能会选择放缓房价，观望后市。
同时，杨继瑞也建议开发商们要保持审慎的态度，正确把控房价。随着国家宏观调控日益常态化，一旦出现房价过快上涨等问题，又会出台相应政策加以遏制，控制楼市。对于大多数购房者来说，以刚需居住为主的置业者所受影响甚微，提醒那些以投资、炒房为主的购房者应该谨慎行事。
中原集团研究董事程澐表示，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，在复杂的国内外经济形势下，房地产市场出现的问题已经成为经济社会发展过程中多重矛盾交叉重合的节点。
在2010年，楼市调控层出不穷。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，范围内的市场需求仍然旺盛。如业内所言，虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市却有些扑朔迷离。随着“国八条”的出台和房产税试点的开征，力度更大、层次更深、范围更广的调控将给楼市的走向带来怎样的变化？楼市格局会否面临新一轮洗牌？开发商有何应对措施？
1月26日，第三轮调控“新国八条”突袭楼市，紧随其后的是1月27日，上海、重庆房产税细则的出台，2月8日，央行宣布加息，坊间称为“第三轮调控”。业内人士普遍认为，此次加息针对通胀预期，是预料之中的事，并没有什么特别之处，但“新国八条”的出台和房产税正式试点，都表明了中央政府对楼市调控坚定不移执行下去的态度和决心。
与热闹的节日气氛相比，春节期间的楼市氛围有些“淡”而不“定”。北京住房成交同比锐降，重庆部分楼盘零成交。春节期间，各地楼市成交清淡，但楼市未来走势未“定”。
反响不一 大多开发商持续观望
早在新政消息刚传出时，成都某房产公司营销老总就开始给各方打电话，搜罗“内幕消息”。“现在我比较关心的是地方政府如何将新‘国八条’落地。”该营销老总直言不讳地说，“新‘国八条’还是国家一个宏观的调控政策，具体执行还要看地方出台的细则，新‘国八条’中很多‘原则上’、‘一定时期内’等字眼，还是给各地执行时留有一些空隙，所以具体到各地，我们关心当地会出台多严的执行细则，尤其是针对有两套房的本地人或有一套房的外地人会被‘禁购’这一条，执行力度松和紧，效果会天差地别。”
“新国八条”出台后，记者也采访了多位成都开发商，明显感觉大家对后市的降温预期在增加。一个原本计划1月开盘、但因种种原因未能开盘的成都开发商开始郁闷了：后悔没赶上春节前的热销节点，担心节后开盘可能造成产品积压。该开发商十分担忧地表示：“2010年因为调控的原因，公司开盘量并不大，只赶在去年年底开了一波，本想在2011年一季度安排几次密集的开盘，集中推一些量，没想到调控这么快就来了，无论实质效果怎样，对购房者的心理肯定会造成影响，很可能会像去年4月份那样，大家一下子被打蒙了，持续观望，这样一、二季度的销售将大受影响。”
对于这第三轮强力调控，万科董事会秘书谭华杰、招商地产董秘刘宁一致认为，2011年楼市必然降温，房价明显上涨的势头不可能存在。
“现在形势还不明朗”，交大房产营销总监胥敏对记者如此表示。由于新政刚刚出台，目前整个楼市形态尚不明确，调控的政策方向、力度、态势，“新国八条”、房产税、加息的影响还需要经过一段时间才能呈现，再加上还有地价、物价、房价等因素的左右，导致未来的房地产市场依旧不明朗。
而建发房地产集团成都有限公司总经理助理向进军则认为新一轮调控将对楼市带来很大的影响。而成都，在短期内也会有影响。“今年楼市面临的不确定因素太多，会和2008年的市场差不多。而2008年的市场，开发商们都已经经历过了，所以能够更好地应对市场。开发商们练好内功，做好自己，以不变应万变。而对于购房者来说，选好楼盘是关键。”
（来源：羊城晚报）加息“温水”在升温 “不差钱”房企也心惊
阳光家缘数据显示，从大年三十到新年初五，6天时间里广州全市的网签数据惨淡，全市没有热销的楼盘，仅47套网签，日均不够8套。而春节前一周，广州市网签有1658套，日均276套。两者相比，成交骤减达83%！
农历年前的房产税、新“国八条”余波未平，央行在春节假期还没开工的正月初六突然宣布开年加息，节后住宅市场成交告急，本来就有点迷茫的开发商更是看在眼里，急在心里。从2月9日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。此次加息是央行在兔年的首次加息，同时也是短短一个多月来第二次加息。同时，也是继去年10月以来百天以内的第三次加息。
央行的连续出手，无疑显示出加息周期已经悄然而至。当一个“周期”来临，相对于买房者的老百姓，卖房的开发商要更为敏感，此次加息本身的幅度并不大，但牵动着开发商神经的是加息“迈碎步”，不断地加，终会产生从量变到质变的变化，“温水煮青蛙”的后果难料。
本次加息较温柔，叠加起来像“开水”
每轮加息，都是一个漫长的过程。上一轮加息周期，自2004年至2008年，共计加息九次。这轮加息周期，始于去年10月，现在属于第三次。未来还会有几次？杨红旭认为，那要看CPI的脸色。本次加息的主要目的就是抑制通胀，是因为今年1月的CPI，可能会超过5%，创两年来的新高，但作为资金高度依赖型的房地产业，无疑是首先“被”伤痛到的。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小，直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市而言就进入“温水煮青蛙”的阶段。
虽然加息的“温水”阶段并不十分可怕，但若借助其它政策来添一把火，结果就另当别论了。自去年以来，房地产调控已历经三轮，尤其是上月底出台的新“国八条”，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点征收房产税，这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，则会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应”，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。
打击买卖双方，“不差钱”房企也心惊
就在2月9日加息天，房地产龙头万科夜间发布2011年1月销售数据，1月份公司实现销售面积165.4万平方米，销售金额201.0亿元，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%，这刷新了该公司月度销售纪录，也是国内房企月销售首超200亿。这只是房企“不差钱”的一个代表。
据相关统计，截至今年1月10日公布了2010年度的业绩预告的30家上市房企报表显示，其中有20家公司预告业绩增长，4家公司业绩不发生大幅变动，业绩预增公司占比为66.67%。对此，清科研究中心分析师徐卫卿认为，尽管很多房企暂时不差钱，但在空前严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道变得越来越狭窄。IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧，而加息则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。
最让房企“心惊惊”的，是市场另一方———买家心理预期的改变。雪上加霜的是，去年以来房贷政策持续紧缩，首套住房首付已由二成提至三成，贷款利率已由七折升至八五折，目前部分银行已再度提高到基准利率。至于二套房贷，则更为严苛，首付六成，利率为基准的1.1倍。若以20年期100万贷款计算，则当前首套房贷的利息已达80万元，比七折利率时期增加约33万元之多，增加约70%。加息势必加重买家的观望，这是开发商最不愿意看到的。
新政下中小房企承担主要压力
招商证券(香港)联席董事张春志在接受《羊城晚报》采访时指出，加息后，中小房企的处境更不容乐观。尤其对于民营房地产企业，大型银行考虑到资金风险，一般不愿意借贷，即使贷款，利率也普遍高于借给国有企业。民营企业又不可能借助海外融资，大多企业不得不借助信托类或者私人财团借款，利率很高。
事实上去年以来的调控影响，不少小型房企因为拿地以及资金原因，逐步被大型企业收购。清科研究中心此前发布的一份报告显示，2010年前三季度，房地产行业完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。很多大开发商短期内资金都比较充裕，严厉的政策对他们的资金链短期内形成不了杀伤力，这就意味着政策带来的压力主要落到部分中小企业身上，导致其面临较大的资金压力，如果宏观调控政策继续收紧下行，行业洗牌在所难免。
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