[摘要] 近日，北京市金融局等有关部门与七家大型保险机构就保险资金投资的技术要求、项目情况等进行细致研究。据透露，目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模已达数百亿元。
（来源：经济参考报）近日，北京市金融局等有关部门与七家大型保险机构就保险资金投资的技术要求、项目情况等进行细致研究。据透露，目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模已达数百亿元。
最近一周，记者采访北京、上海等地有关部门得到的信息是，今年虽然各地保障房的资金缺口很大，但由于时间紧迫，有关方面都在设法通过各种方式运筹资金。
据调查，总体上看，今年保障房融资渠道将获得更大突破，比如加大银行信贷力度、实施REITs(房地产信托投资基金)计划、允许保险资金参与保障房建设等。
保障房建设资金需求量大
记者了解到，从2月21日以来，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成今年1000万套保障房的指标分配。据了解，住建部、发改委和财政部正在商讨该政策的一些细节问题，之后会上报国务院。几个部委讨论的一个重要方面，就是保障房建设的资金问题。
如果按照2010年保障房资金构成的方式来计算，有机构为2011年加码的保障房建设算一笔账，给出的数据总量为4838亿元，距离今年国家1000万套保障房投资1.3万亿元的海量，资金需求缺口8162亿元。
《经济参考报》记者采访获悉，在地方上，四川是首签“军令状”的省份，其保障房的总套数为22万套，这与上海新增的保障房数据一样。记者同时从江西、江苏等省的有关部门了解到，这些省将在3月份与省内各市签署保障房军令状。江苏省两会上传出消息称，2011年江苏拟新增公租房、廉租房15万套，新建经适房六万套，解决45万户家庭的住房困难问题。
据了解，“十二五”期间，北京计划建设收购各类保障房100万套，其中包括公租房30万套，限价房和经适房20万套，定向安置房50万套。过去北京投资1035亿元建保障房，实际解决35万户住房问题，今后五年北京要解决100万户的住房问题，据此反推可知，如果北京完成上述保障房的任务，那么至少需要投资3000亿元以上。就此得出2011年北京保障房的投资在600亿元左右。
土地出让金、住房公积金成重要来源
记者了解到，住建部今年要继续强化明确各地的土地出让收入严格按照不低于10%，甚至20%用于保障性住房建设。住建部同时提出，今年将在28个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。“各地可以将土地出让净、住房公积金增值净等安排用于廉租房的资金，统筹用于发展公租房。”财政部部长助理王保安表示。
“从土地出让金中提取廉租住房保障资金，是廉租房保障资金的主要来源。”据北京市政府有关人士披露，2010年北京从土地收入中提取41.06亿元用于包括廉租房在内的政策房建设，当年财政投入资金10.4亿元支持公租房建设。
保险资金将投入保障房建设
最近，银监会召集工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和国家开发银行等六家大型银行，就当前和今后保障房建设举行新闻通气会。
建设银行公司部副总经理刘守平表示，2011年建设银行将单独安排保障房贷款新增计划，将普通商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务区别开来，差别化对待。据他透露，根据计划，将在2011年加大保障房新增贷款规模，同时对普通商品房开发贷款仍延续2010年的“名单制”。国家开发银行有关负责人也表示，2011年国家开发银行将安排保障房新增贷款规模1000亿元，为保障房建设提供资金支持。
“为了支持保障性住房建设，市金融局协调银行、北京住房公积金管理中心给予资金支持，并创新融资模式，探讨运用保险资金。”北京市金融工作局局长王红向记者表示。
王红透露，北京市金融局近日组织了保险资金投资本市基础设施建设的研讨，中国保监会和中国人寿资产管理公司等七家保险资产管理公司与北京市相关部门就保险资金投资的技术要求、项目情况等进行细致研究。据初步估算，目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模在300亿元至500亿元。
又据了解，据中国保监会出台的相关办法，太平洋保险公司与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以10年期债权投资计划方式融资40亿元，用于徐汇区馨宁公寓 (论坛 新闻)等公租房项目建设，利率按商业银行长期贷款利率适当下浮。
信托是保障房良好融资渠道
此外，“调动社会资金参与公租房建设将是一个必然趋势。”2月23日，上海一位专家告诉记者，现在社会资金进入保障房的愿望强烈，但还需要政策的扶持。
普益财富监测数据显示，2010 年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量为八款，募集规模达10.7亿元；参与的信托公司有五家，分别是天津信托、新时代信托、华能信托、联华信托和中信信托，其中以天津信托成立的产品。虽然目前信托融资只占保障房开发资金中很小一部分，不过从长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。
信托业内人士分析，与商业住宅相比，保障性住房建设利润较低，使得开发商积极性不高，资金缺口问题严重，这时信托融资模式的介入就显得尤为迫切。记者了解到，今年北京、天津和上海均传出建立以保障房为融资对象的REITs，这标志着国内REITs发展进入了实质性操作阶段。
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（来源：财经日报）回建强:大规模建设保障房钱从哪出、地从哪来
新“国八条”政策宣布，2011年我国要开工建设1000万套保障住房，几乎在2010年开工规模基础上翻了一番。其后，温总理在与网友交流时更是宣布“十二五”时期，我国要建设3600万套保障房，平均每年要实现760万套。
相比而言，目前的保障房建设计划数量和规模大大超出此前几年建设的总和，住房保障工作成为政府工作的重中之重，甚至是当务之急。
针对国务院提出的今年开工建设1000万套保障房的目标，各地已经通过签“军令状”的方式领取了各自的任务。某种意义上，住房保障工作已经从“政府责任”提升到了“政治任务”的高度。
住房保障的高调推进，也引发了社会的广泛讨论，最突出的两个问题是：如此巨量的保障房建设，其资金和土地是否有保证？简单算一笔账，1000万套保障住房建筑总面积至少在5亿平方米以上（以平均单套面积50平方米计），当年至少投入资金1.3万亿以上（以平均每套13万元计，每平方米土地、配套、建安等成本约2600元）。五年3800万套约需5万亿以上资金。
现实情况是，保障住房资金的来源还比较单一，主要是商业银行贷款，还有少部分来自公积金增值的一部分。由于保障性住房，特别是其中的廉租房和公共租赁房建设资金回收期长，低，社会资金（包括商业银行贷款）参与投资的积极性不高。资金来源的匮乏与住房保障庞大的建设计划所需的巨额建设资金形成了鲜明的对比，同时也是一对不太好调和的矛盾。
再看保障住房的土地问题，1000万套保障房大约等于5亿平方米的建筑量，以容积率2为计算标准，需要2.5亿平方米的土地（约2.5万公顷），如果加上配套设施和道路所占用的土地面积将更大。如此规模的保障房用地量要连续划拨五年，这些地从哪里来？是否和当前我国所谓确保18亿亩耕地红线目标相悖？
如果在年度土地利用总规模不变的情况下，大规模地进行保障房建设，无疑将对市场化商品住房的发展产生巨大影响。即便能够筹集到如此大规模的保障房用地，这些保障计划能否从计划变为现实依然有比较大的不确定性，也有公平配租配售、市场需求等方面的考量，相关调查研究似乎并不扎实。
目前，包括北京、上海在内的保障房建设集中区域，廉租房、公租房更多是采用配建方式进行，即在出让商品住宅用地时，政府要求开发企业配建一定比例的保障房。很少有地方采用集中兴建廉租房或公租房的做法。即便是上海近两年在积极推进保障房建设，其在郊区多个基地兴建的也是以经济适用房或中低价位商品房为主。而国务院则要求3600万套保障房要以廉租房和公租房为主，这也是现实与规划的一个巨大反差。
另一方面，作为保障房建设的责任主体，地方政府承担了直接的任务。地方政府大建保障房，把70%以上的住宅用地划拨给保障房建设，就要放弃巨额的土地出让金，同时，动迁安置、市政配套、基础设施建设却一样也不能少，这将给地方政府的财政带来巨大的压力。地方政府很难有积极性大力推进保障房建设，这是今年保障房建设必须面临的重大问题。
综合来看，大力建设保障房是解决我国房价过高的途径之一，但建设保障房的资金、土地、落实等一系列问题都不可小觑。要循序渐进，在风险可控的条件下采取多方渠道和方式筹集资金，要在保障地方政府积极性的情况下加大保障房土地的出让力度，要通过对财税体制进行改革优化，缓解地方政府财权事权不统一的情况，提高地方政府的积极性，多措并举，才能为保障房大规模建设保驾护航。
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