[摘要] 节后2、3月为传统楼市淡季，加上春节前后一系列新政的出台，东莞楼市向上动力不足。合富辉煌市场研究部最新出炉的统计数据显示，2月份东莞全市一手房价由“8字头”回落至“7字头”，成交签约面积及签约套数均大幅下跌六成。
（来源：广州日报）节后2、3月为传统楼市淡季，加上春节前后一系列新政的出台，东莞楼市向上动力不足。合富辉煌市场研究部出炉的统计数据显示，2月份东莞全市一手房价由“8字头”回落至“7字头”，成交签约面积及签约套数均大幅下跌六成。
合富辉煌市场研究部分析认为，买卖双方都处于政策最敏感的观望期，开发商在3月会通过少量加推出货的形式试探市场前景，优惠促销力度加大，购房者如在此时入市购房，议价空间较大，房价有望继续下行。
供应
淡季遇新政供应跌入低谷
新增供应环比“缩水”八成
据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2月东莞全市共6个项目有新增供应，商品房总供应面积为6.45万㎡，环比下降82.81%，同比上升4.71%。其中住宅供应量为4.69万㎡，环比下降86.70%，主要以洋房供应为主，公寓与别墅的供应一片空白；非住宅供应当中，仅有商铺供应，写字楼与车库也为零供应。
导致2月楼市供应大幅萎缩的原因有几方面，一是适逢传统春节假期，置业者置业计划暂且搁置，多数新莞人返乡过年，因此2月份相对是淡季；二是1·26“新国八条”春节前夕出台且力度空前，使得开发商推货有所放缓；三是去年年底与1月份新增供应放量，市场上更多的是消化存量。这些因素使得2月供应跌入低谷。
市场
住宅成交环比降六成
中小户型遇冷成交少
据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2月东莞共有196个项目有商品房成交，成交面积为23.65万㎡，环比下降66.50%，其中商品住宅成交21.92万㎡，环比下降60.60%，成交金额为17.37亿元，环比下降63.43%。
从各区域成交情况来看，2月份东莞大部分区域成交量下跌，仅有厚街、石龙两个区域成交有小幅增加。
在新政影响下，东莞小户型投资需求平抑，刚性需求观望氛围较重，中小户型成交在2月表现不佳。2月成交表现突出的房源是120㎡以上的大户型产品，由此显示资金雄厚的改善性需求在市场中较活跃，这部分客户基本上是一次性付款，看重的是产品的品质。此外，部分改善型居住需求客户及首次置业者因担忧“限购”，转而一次到位选择购房大户型，导致2月大户型产品热销。
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房价过高限购当头 回家置业催热衡水楼市
一手住宅均价7696元/平方米
别墅、商铺、写字楼全线飘红
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2月一手住宅网签均价约7696元/平方米，回落至8000元/平方米以下，环比1月下跌8.3%。
房价回落的主要原因在于欠发达镇区成交突出，拉低全市整体均价，与此同时，高房价区域如南城区、凤岗镇等成交量大幅回落，最终导致2月全市整体均价结构性回落。
从各类产品的成交价格看，2月份除洋房成交价格环比有所下滑以外，投资性物业如：别墅、商铺、写字楼物业环比全线飘红。
业内人士认为，商业物业及投资属性公寓、别墅产品价格有所上扬，主要是自去年以来的三次调控政策令住宅产品需求压抑，非住宅市场尤其是商业地产一片向好，而广深“限购令”的出台，使得临近深圳的东莞市场成交强劲，价格也有所上浮。
展望
三月促销力度加大
市场供求有望升温
春节过后，东莞不少楼盘开始吹响打折优惠的号角，并且优惠力度有加大的趋势。部分楼盘推加新货促销力度明显加大，争相打出2万元抵10万元认筹、组织团购打折等促销手段，促销力度远大于去年。
或推豪宅产品回笼资金
2011年通胀预期如影随形，1月CPI继续高企达到4.9%。东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，开发商兴师动众地大打折扣，一方面既想通过促销吸引人气、刺探市场的客户心理，对顾客的心理价位进行摸底；另一方面又可以在不影响项目档次的前提下，偷偷出货小步快跑，占得市场先机。
车德锐表示，东莞目前还未加入限购行列，不少在2010年年底回笼资金的企业主，不会让手头充裕的资金闲置贬值，仍然会把目光瞄准最适合抗通胀的大户型豪宅或类别墅产品，这从近期成交相对活跃的塘厦、松山湖、虎门的豪宅、别墅产品就可见一斑。
此外，在银行信贷收紧的情况下，东莞客户购房一步到位的意愿十分强烈，所以2月普通住宅大户型成交比重明显上升，达到23.50%，在接下来的3、4月仍然会有部分开发商顺应市场形势，选择推出少量豪宅或高端产品回笼部分资金。
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（来源：广州日报）东莞首次置业者青睐一步到位 中大户型供应量增加
新“国八条”实施满月，在新政的影响下，换房变得困难重重，许多购房者也转变购房观念，从“过渡型”买房变为“一步到位”购房，开发商也抓住时机发力，推出大量中大户型产品促销，近期东莞楼市中大户型产品成交上升明显。业内人士分析认为，换房成本增加促使许多购房者更青睐“一步到位”购房，居住型和改善型中大户型或将受益。
“新政”加大换房难度，一些购房者购房观念开始由“过渡型”买房发生转变
现状
“一步到位”购房受青睐
莞城的林先生原本打算先购买一套小两房作为婚前过渡居住，但是随着春节前新“国八条”的实施，二套房首付提高至六成，让他担心起以后换房的麻烦来，从而改变了购买小户型的想法，日前，林先生在南城区定下了一套120㎡左右的三房。
林先生告诉记者，小两房是作为过渡投资的房子，结婚后还是需要三房才足够居住，为了避免以后换房的麻烦，他向父母借了些钱，咬牙付了这套三房户型的首付。
记者在采访中了解到，随着新“国八条”影响的扩大，原本打算购买过渡型住房的购房者也不得不改变了购房的思路，寻求“一步到位”购房的方法。
不少开发商也证实，原本以改善型居住为主的楼盘近期颇受青睐，多了许多看楼的首次置业者。东莞南城江南城销售人员告诉记者，该楼盘目前推出110多㎡的三房、小四房，原来是改善型居住为主的购房者购买，近期以来，有不少首次置业者过来看房，并且签订了购房合同。
中大户型供应量增加
随着“一步到位”购房者的增加，开发商也捉住机会发力，趁机推出中大户型产品促销，中大户型产品供应量的加大，也促进了成交量的增加。东莞中原研究中心监测结果显示，今年2月大户型供应比重相对有所增加，140~180㎡出现“爆发性”增长。
2月26日，宏远江南城推出新一期产品“望族”洋房，面积为110~130㎡，户型为三房和小四房，该楼盘相关负责人介绍，此次推出户型适合“一次到位”购房者，以适应家庭居住的三房、四房为主，部分产品还可以改造成3+1户型，吸引了不少首次置业的购房者。
此外，中信凯旋国际也于日前推出楼王组团126~160㎡新品，并进行“2万抵5万”购房优惠促销，该楼盘2010年销售逾千套，此次推出三房、四房单位为收官之作。
而同样位于南城区的御泉山也将推出11栋楼王单位，新品以161~272㎡纯粹大宅为主，同时进行“2万抵7万”优惠，并额外赠送车位。
促销力度加大促进成交
与此同时，不少楼盘加大促销优惠力度，降低置业门槛。春节过后，不少楼盘继续重新吹响打折优惠的号角，并且优惠力度有加大的趋势。据了解，如葡萄庄园3月前购房即送7万元幸福基金，再送16888元大；花样年·君山高尔夫官邸认筹即享“2万抵10万”优惠；星城香洲“2万抵7万”超值购房优惠；滨江公馆三期·荣爵馆“2万抵10万”认筹等。
东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，开发商兴起大打折扣风，一方面可以刺探客户心理，另一方面又可以在不影响项目档次的前提下，占得市场先机。
分析
原因：购房成本增加促进“一次购房”者增多
东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林认为，对很多有购买能力的人来说，“一步到位”显然更实际一些，如果选择到价位合适的楼盘，一步到位的选择省略了二次置业的繁琐。这主要是刚需和调控双重影响所致，一个新成立的家庭需要购房，但在几年之内面临人口增加，又需要二次置业，这是购买需求。随着第三次楼市调控的来临，二套房首付提高至六成，相关贷款利率也有所提高，购房成本增加，很多人选择一步到位是相对理性的。
东莞中原地产事业部总经理郭辉也认为，在新政的影响下，“一步到位”型洋房受到了购房者的追捧，“以前购房者置业总是先买一个小房子，等到有需要的时候再换房，但是随着政策的变化，许多人在选房时会在地段比较好的地方选择一步到位的房子。”
业内人士：居住型和改善型户型或受益
刘金林表示，在“一步到位”的购房观念下，居住型和改善型的产品受益。目前南城和一些热点镇区的很多盘都符合这部分购房者的要求。比如清华居、中心凯旋国际、中央财津、金域中央、御花苑、博登湖、江滨新城等。而数据也显示，近期中大户型成交也表现不俗。
同时，刘金林表示，一步到位购房比例会增加，但是应该不会成为主流，因为毕竟还是和购买力挂钩。尤其是现在在调控期间，有一定的观望情绪在蔓延，部分购买力不强的客户还在等待政策的效果，所以“一步到位”购房不可能成为市场主流。
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