[摘要] 从“国八条”到“省八条”再到“济十条”，近段时间，房地产市场的调控政策接连出台。记者近日走访发现，随着楼市新政对住宅地产市场的强力调控，投资流向出现众多出口，商业地产便是其中之一。而作为商业地产的重要组成部分，商铺更是受到众多投资客的青睐。
（来源：济南日报）从“国八条”到“省八条”再到“济十条”，近段时间，房地产市场的调控政策接连出台。记者近日走访发现，随着楼市新政对住宅地产市场的强力调控，投资流向出现众多出口，商业地产便是其中之一。而作为商业地产的重要组成部分，商铺更是受到众多投资客的青睐。
商铺投资进一步转热
最近一段时间，投资客肖松一直穿梭在泉城路、经四路以及几个大型社区之间，他在考察、比较区域商铺的投资价值。而就在一年前，他还对商铺基本不关心，更多是把目光和资金投向商品住宅。“形势变了，国家对住宅的调控力度越来越大，很多城市都出台了限购令，对我们这样的投资者打击很大，必须要转换思路了。”肖松说，现在房产新政的压力越来越大，住宅市场的未来发展不明朗，有些房地产商已开始考虑转向商业项目，他和一些圈内的朋友也开始跟着转移资金流向。
记者走访经四路、泉城路、济泺路和北园大街等路段发现，沿街商铺的受关注度这段时间持续走高，每天都有不少人前来咨询、洽谈。记者还注意到，那些位于城市主流商圈内的社区商铺由于其独具的商业、价值，也成为许多投资者的目标。
市场分析人士表示，目前无论是—线城市北京、上海、广州、深圳，还是苏州、杭州、武汉、合肥等二线城市，商业地产的活跃都已成为楼市亮点。有关统计数据显示，在上海，商铺和写字楼价格同比2009年涨势惊人；在深圳，由于商业地产的火爆，已出现惜售现象。在我市，虽然目前整个资金流向商业地产的现象还不是特别明显，但越来越多的投资客把目标转移到商铺、写字楼，不排除他们观望一段时间后开始出手。
大量“闲钱”寻找出口
业内人士分析认为，商铺转热主要受两方面因素影响：一是楼市调控进一步加剧，而一轮轮的调控又主要针对住宅，并未涉及商业地产。相反，国家推出的刺激内需政策，使城市的商业活跃度日渐提升，再加上人们对通货膨胀的预期，商业地产的投资机会似乎一下子迎来了春天。
更为重要的一点，近几年来随着商品住宅价格的大幅上涨，按照“商铺价格为同一地段住宅价格2到5倍”的一般规律，商业地产的价值正得到人们的重新认识。而且，目前市场上的资金流动性依然过强，大量“闲钱”寻找出口，商业地产无疑成为—个很好的资金转移出口。
同时，宽松的银行贷款政策也让—部分投资者有能力投入到商铺投资中。二是近几年济南的城市改造步伐加快，商业格局也随之不断发展并逐渐形成。目前，泉城路商圈、大观园商圈、北园大街商圈、洪楼商圈、英雄山商圈等已日渐成熟，很多新商圈也在酝酿形成中，良好的发展氛围让投资者信心十足。
投资不能只考虑价格
记者发现，当商业地产日渐走红时，人们对于商铺的购买往往会带有一定的盲从性。一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了。
业内人士指出，并非所有的商业地产都值得投资，相比商品住宅，商铺衡量价值优劣除了首要因素地段之外，还有更为复杂的因素。在同样地段下，不同商铺的经营状况可能有天壤之别，甚至同一间商铺，前一家做败，后一家却很兴旺。究其本质原因，就在于商铺的用途为“商业”，经营的成败起着关键作用。因此，投资者在选择商铺的时候应考虑周全，了解深入后再下手，不要一味跟风，否则会得不偿失。
专家建议，投资商铺的最终目的是实现利润化，在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间相对小一些，因为开发商的开发成本很高，所以销售或出租价格也非常高。投资者可考虑选择那些正在发展中的成长性区域，那里的商铺起价相对较低，空间也较大。
合理规划防范风险
商铺投资获利丰厚，一直以来就有“一铺养三代”的说法。但高回报的同时也存在风险，因此，在商铺投资中如何规避风险就成了比较重要的问题。
投资专家指出，经营商铺的关键是要意识到是长线投资，合理的规划和专业的管理可以规避商铺投资的风险。投资者除了要关注自己的经营项目，还需要了解相关政策，如交通、道路改善、旧区改造、市政动迁等，只有对商铺未来的环境有深入了解，才能保证商铺本身的价值提升。
对没有经验的初次投资者来说，“先租后买”是一种最保险的投资办法。因为最开始对商铺前景的预测总会和实际情况有一些差距，投资者先租下商铺，在经营的过程中才会发现项目是否真的值得长期投资，此时再决定是否买下也不迟。如果在租赁期内发现状况不好，那么损失也将是比较小的。在进行投资决策的过程中，如果自己对市场状况不了解，咨询专业的顾问公司，不要盲目投入。
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（来源：新民晚报）专家解读 新政后商业地产投资之道
从去年底以来，房产新政的逐一出台，无疑为疯狂的楼市“降温”了不少。业内专家普遍认为，新政的出台，对住宅市场影响，而对商业物业市场，却正孕育着一轮新的机会。
对于大多数投资者来说，与住宅地产相比，商业地产的投资稍则显“陌生”。当前的关键问题是，适值房地产调控时期，面对中央一条接一条的严厉打压政策，投资商业地产能否避险？应该选择怎样的产品？
商业地产投资潜力渐显
复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成
后调控时代，绝大部分的投资者都在思考着一个问题。住宅调控对资金的挤出效应，这些资金的出口在哪？投资工具与选择余地不大的情况下，短期内回暖的商业地产或许会成为投资者的选择之一。在中国目前这样的通胀形势下，在没有更多的投资渠道下，投资不动产是必然的，但在宏观调控抑制了住宅投资之后，资本陷入观望，没有被调控的商业地产反而迎来了机会。随着中国城市化进程的进一步推进，中国经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，中国的商业地产将迎来新的发展契机和投资潜力。
做好长线投资的准备
分析师 薛建雄
按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。在商业地产的“掘金”机会面前，商业地产投资与住宅投资的区别是，前者投资回报周期会更长，因此投资客应做好长线投资的准备。商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，需要一定的培育期。对于习惯于购入住宅物业的投资者来说，投资前须有资金和心理上的多重准备。
随着中国城市化进程的进一步推进，中国经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，中国的商业地产将迎来新的发展契机和投资潜力。商业地产和住宅地产的区别，不是炒差价，而是搞中长期的。如果购买商业地产一定要注重地段、人气和，因为地段和人气决定了它将来的。
选择适合自己的产品
上海至行投资咨询有限公司总经理 赵春雷
相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。我看好写字楼和酒店式公寓，因为这两块东西比较适合传统的开发商和传统的购买者。大多数的开发商以开发住宅为主，像万达这样专注于商业的开发商这么多年在国内非常少。
看好城市综合体模式
盛世太平投资管理有限公司董事总经理 陈立民
商业地产“受宠”，写字楼、酒店式公寓、购物中心等纷纷蓄势待发，一个摆在众多投资者面前的问题是究竟该选择怎样的商业地产产品。陈立民表示，看好城市综合体项目，城市综合体凝聚居住、办公、商业、休闲、酒店等各大城市功能于一体，会促使城市向多中心、多特色方向发展，并带动一座城市整体现代化水平的跃升，商业潜力无限。
商业运营团队是关键
万达集团上海区域商业管理有限公司总经理
投资商业最重要的就是你要关注开发商的运营能力，关注企业品牌以及这个企业有没有成功的运营过一些商业的经验和案例，有没有很强的专业研究能力、定位能力，这个企业有没有很强的招商和商家组合号召能力等。商业地产的投资需要更加专业的技术，更加持之以恒的耐心。选择一个好的商业地产投资，不仅仅是看它的商业形态和商业组合，更重要是看它的商业经营者。因为商业是持久不断变化的，是根据市场的发展要不断的发展的。
以五角场万达广场为例，从开业到现在品牌更换率基本上达到70%以上，随着功能的完善，更多好的品牌进入，整个商圈不断提升和完善，体现了经营团队在后期所占的作用；以周浦万达广场为例，从起初外界对地段的一片质疑声到现在日均4万左右的客流量和3200辆左右的车流量，专业的运营团队从企划、经营等方面努力，保障了所有商户的正常经营，实现了项目的成功。
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