[摘要] 最新数据显示，虽然今年前两个月全国楼市成交量环比萎缩八成多，但成交均价较去年全年的均价上涨近三成，环比去年12月份更是大涨38%。而且由于全国范围内的限购令，个人按揭贷款在2009年2月以来，首次出现同比负增长。
（来源：广州日报）数据显示，虽然今年前两个月楼市成交量环比萎缩八成多，但成交均价较去年全年的均价上涨近三成，环比去年12月份更是大涨38%。而且由于范围内的限购令，个人按揭贷款在2009年2月以来，首次出现同比负增长。
此外，在国内政策调控下，同外资有关系的开发商今年已获得300亿元左右的资金支撑。
本报讯 国家统计局昨日发布的数据显示，商品房价格继续上涨，前两个月的均价比较去年全年上涨近三成。但个人住房按揭贷款却在两年后，首次出现负增长，开发商资金再度堪忧。
月成交均价同比涨三成
国家统计局昨日发布数据称，1-2月份，房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。同时，今年前两个月商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%。面积不足去年12月21808万平方米的四成。而今年1~2月，商品房销售额为5242亿元，同比增长27.4%，数量为去年12月份的一半左右。
数据显示，去年12月，商品房销售额10201亿元，照此计算，成交均价为4677.64元。而今年前两月的均价就达6437.43元/平方米，比2010年全年5033.56元均价上涨27.89%，比去年12月份更大涨37.62%。
此外，房地产开发商的资金压力逐步上升。数据显示，今年前两个月，开发商资金来源12173亿元，同比增长16.3%。1~2月份，个人按揭贷款只有1280亿元，同比下降11.3%，这也是多年来首次出现负增长。
开发商可能越来越差钱了
“个人按揭贷款在开发商资金来源中占了较大的比例，如果这个都出现负增长，开发商可能越来越差钱了。”东莞一开发商负责人告诉记者。
根据开发商发布的数据，今年的销售业绩环比普遍走低，万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，环比缩水七成。
与此同时，不少开发商近期纷纷赴海外发债筹集粮草。3月9日，宝龙地产发布公告称，该公司发行7.5亿元人民币债券，估计所得款项净额约为1.1亿美元。此前，世茂房地产曾宣布发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据。另外，碧桂园、恒大地产、恒盛地产等也都转向海外融资。有统计显示，2011年至今，内地房地产企业通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元人民币左右。
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记者观察
严控之下外资为何钟情楼市？
国家统计局发布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中利用外资达到796亿元，增长66%。今年的前两个月，在国内贷款只增长7.7%，个人按揭贷款出现负增长的情况下，开发商利用外资同比大增了61.5%。
国家外管局报告显示，从2001年至2010年，房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例保持在10%以上，2010年达到23%。
业内专家杨红旭认为，只要人民币，房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。不让购房，他们转而收购控制成熟物业的公司的股权，费用低且易逃避监控。另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权，或发放过桥贷款。
（来源：财经日报）上市房企负债率集体上升 楼市难以承受之重
2010年房地产开发商迎来大丰收，上市房企业绩普遍飘红，但伴随这些地产大佬销售额大幅飙升的，还有高企的资产负债率。
《财经日报》记者根据资讯统计，截至3月10日，按照申万一级行业分类，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报，扣除3家ST公司，包括万科、保利地产、华侨城等在内的18家上市房企中，有14家资产负债率同比上升。
保利负债“”
在“招保万金”四大房企中，保利地产率先发布的2010年度财报显示，去年公司实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%，净利润为49.2亿元，较上年同期增四成；万科2010年实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。
这仅仅是房地产企业业绩大幅增长的一个缩影。本报统计显示，已公布年报的21家上市房企期末合计持有货币资金824亿元，较2009年末的567亿元增长了45.33%。
但不容乐观的是，在房地产企业营业收入、净利润和货币资金大幅增长的同时，行业负债上升的速度更快。截至2010年期末，上述21家上市房企短期借款已累计达到130亿元，较2009年末的83亿元增长了56.63%。
与此同时，该21家房企的一年内到期流动负债则几近翻番，从2009年末的148亿元增加至2010年的268亿元，增幅高达81%。
从资产负债率上升幅度分析，截至2010年末，21家上市房地产企业中，保利地产、华远地产、中华企业、莱茵置业、万科、空港股份、中航地产、嘉凯城等9家公司资产负债率超过70%，而2009年这21家公司中只有7家资产负债率超过70%。
资产负债率在60%~70%之间的房地产企业，则包括华侨城、万通地产、中弘地产、华丽家族、广宇发展等5家。
在上述18家企业中，保利地产以高达79%的资产负债率位居，较2009年的70%的资产负债率上升了9个百分点。华远地产、中华企业和莱茵置业的资产负债率分别为78%、77%和76%，而2009年则分别为73%、70%和74%。
去年销售规模突破1000亿元的万科，其资产负债率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升了8个百分点。
同样引人关注的是，上述21家上市房企的存货也出现大幅攀升，从2009年末的合计2046亿元升至3123亿元，增长幅度高达53%。
房企资金链趋紧
不仅如此，21家上市房企中多数公司经营活动中的现金流量净额为负，其中保利地产的公司经营性现金流净额从2009年年末的-11.45亿元，快速下滑至2010年期末的-223.7亿元，经营性现金流净额走低情况最为明显。
华侨城的经营性现金流净额下降也相对严重。根据华侨城的年报披露，2010年公司资产负债率高达69.69%，创历史新高，同比增长了6.93个百分点。同时，公司经营性现金流净额则从2009年年末的72.6亿元，下滑至2010年的-53.6亿元。
资产负债率走高和经营性现金流净额下降，在很大程度上来自于房地产企业在去年的大规模扩张，尤其是购买土地的支出大幅增长。其中，万科去年新增项目87个，对应权益规划建筑面积约2215万平方米，新项目权益地价总额合计614.6亿元。
从行业现状来看，上市房地产公司的经营现金流大幅下滑，说明公司在买地支出不断上升的情况下，回款已存在一定压力，如果未来销售情况不能转好，开发楼盘越多的企业，资金负担将越重。
根据万科2010年年报的解释称，公司资产负债率上升是受预收账款大幅增长的影响，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%。截止到报告期末，万科的净负债率为17.5%，较2009年底的19.7%下降2.2个百分点。
国泰君安分析师邓京晶发布研究报告称，目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。
尽管2010年末上述21家上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率的攀升也为下一步发展埋下隐患。
万科董秘谭华杰在3月8日的媒体会上说：“由于行业可用的资金肯定会下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。”
为应对这一现状，谭华杰2月23日在接受媒体采访时谈到，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。与此同时，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。
大连友谊今天发布公告称，公司主动申请撤回非公开发行方案获得中国证监会批准。继中天城投、海印股份之后，成为3月份A股市场的第三单关于房地产业务再融资申请终止的案例。
据不完全统计，2010年，共有超过30家房地产企业公布定向增发预案，增发数量逾80亿股，共计募集资金逾700亿元，但至今尚无一例增发获得成功。看来，上市房企今年融资依然难开闸。
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