[摘要] 时隔近一个月之后，延长交易期的上海“虹桥商务区核心区一期01地块”终于再度上市。虽然“起步”时间落后于今年第14号公告中的其他地块，但在当前宏观调控政策影响之下，这幅商办地块显得分外抢手。业内人士指出，侧重布局配置商业用地，将是今后房地产企业土地囤积方面的中长期战略目标。
（来源：财经日报） 时隔近一个月之后，延长交易期的上海“虹桥商务区核心区一期01地块”终于再度上市。虽然“起步”时间落后于今年第14号公告中的其他地块，但在当前宏观调控政策影响之下，这幅商办地块显得分外抢手。业内人士指出，侧重布局配置商业用地，将是今后房地产企业土地囤积方面的中长期战略目标。
截至昨日发稿时，虹桥商务区核心区一期01地块已有22人领取了申请书，竞买申请人数亦已有2位。在2011年发布的第14号土地出让公告中，该幅地块曾经与“临空16-1地块”、“曹路新市镇A4-8、A4-9、A4-13地块”一同列出，3幅地块均为商业性质用地。不过，除了虹桥地块延长交易期限之外，其他2幅地块在网上报价环节显得“和风细雨”，最终则分别以溢价率61%及溢价率58%完成出让。
虽然经历交易延长时间并不长久，但形势已有微妙变化。不止一家住宅开发商向《财经日报》表示，今年在上海土地市场的投资方向将侧重于商业用地，或配置有一定比例商业设施的住宅用地。更有商业地产开发商信心满满：“今年反而是拿地的好机会。”
原本被视为“香饽饽”的纯住宅用地，却在面临多项宏观调控政策打压之下成为“鸡肋”。在今年第23号出让公告中出现的“滨江休闲运动居住社区5号地块”，东至纵二河、南至规划中心河、西至规划支三路、北至揽海路，这幅容积率1.0的住宅用地，其起始出让价格约4亿元。自3月9日公示之后，截至昨日，仅有10人领取了申请书，提出竞买申请的有5人。而在去年的上海土地市场，纯住宅用地始终是各家房企的争抢目标。
“住宅用地还是会看，但容积率偏低的地块基本不太想碰了。”一家大型房企相关负责人向记者表示。
“别墅产品是此次受限购令和房产税影响的主要产品类型，造好了也卖不掉啊。”另一家化拓展的房企相关负责人说，在住宅用地的选择方面，该公司将侧重有商业配套的地块。
业内人士表示，中国房地产市场将在3～5年内形成保障房和商品房并存的“双轨”体系。就企业短期发展策略而言，“住宅项目越早销售越好，尤其是中低端需要“跑量“。”
截至2010年12月31日，土地储备排行前10的企业中，可建筑面积总计达到4.85亿平方米，较2009年增长了23%。在昨日“2010年度中国房地产企业拿地排行发布”会场，仍然有多家开发商对土地项目颇感兴趣，众口一词的观点是：目前仍然是土地囤积的好时机。
杨红旭亦认为，对于房地产开发企业来说，今年二、三季度是抄底拿地的好时间。“就企业发展中长期策略来说，产品要尽量多元化，配置商业地产，且增加持有物业。”
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（来源：东方早报）千亿外资潜伏商业地产市场
2010年下半年以来，上海大型商业地产项目交投活跃，接盘者多为海外资金。戴德梁行商业部经理张炜认为，在人民币的背景下，外资进入国内商业地产的额度会不断加大。
商务部数据显示，去年全年非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%。其中房地产成为吸金大户，全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入中国房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。
记者从世邦魏理仕获悉，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资（含港澳台）交易额达440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业（尤其是出租型物业）受到境外机构投资者的青睐，成交金额占比达92%。一些实力雄厚的外资更愿意拿地直接开发，进军住宅、商业地产、旅游地产及养老地产等多个领域。
“在人民币不断的背景下，外资进入国内商业地产的额度会不断加大。”戴德梁行商业部经理张炜告诉早报记者。
一位新加坡开发商向记者透露，外资多以长期稳定为目的，所以在选择上会倾向于有稳定租金的甲级写字楼与商业综合体。
仲量联行中国投资部总监翰德伟表示，作为投资目的地，中国对亚太地区及其他国际投资者具有吸引力，无疑反映出商业地产市场强劲的基本面，对于中国一线城市的办公楼和各地的商铺资产而言，尤为如此。
近期，星摩尔（StarMall）集团称正为其在中国的下一个购物中心选址，新加坡嘉德置地、丰树集团亦均有计划称，未来3至5年内，将分别启动约人民币100亿元、70亿元的投资基金，用于上海、北京等一线城市的商办项目投资。
在外商直接投资增加的同时，国内很多开发商也在通过海外私募资金打通融资渠道。
据国家统计局公布的数据，去年房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，增幅远高于国内贷款。今年1-2月，房地产开发企业资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中利用外资86亿元，同比增长61.5%。增幅远远大于国内贷款、自筹资金。
值得注意的是，由于内地对住宅市场的调控，商业地产业已受到资金的额外追捧。巨额外资瞄准商用物业，无疑给商业地产“加了一把火”。资深房地产专家谢逸枫指出，“大量外资涌入将会影响到国内房产政策调控的效果，甚至再次引发房地产价格快速上涨。”
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