[摘要] 5月11日，国家统计局公布四月份数据。数据显示4月CPI依旧位居高位的同时，房地产开发投资也维持一贯高位增长的势头。
(来源：证券日报)5月11日，国家统计局公布四月份数据。数据显示4月CPI依旧位居高位的同时，房地产开发投资也维持一贯高位增长的势头。
通胀预期下，再加上近期楼市成交量呈反弹势头，市场开始猜测楼市的回暖是否会招致新一轮的调控政策出台。
5月11日，《证券日报》记者采访华创证券地产分析师杨现领时得知，未来对CPI涨幅的控制还是存在一定难度，新一轮的加息预期进一步强化。
与此同时，某国有大型房企人士对记者透露，国务院调查组的人士对其进行调研时，曾对其资金情况表示关注和关心。
房企资金问题
引国务院督察组关注
5月11日，一位国有房企的人员曾对《证券日报》记者表示，国务院督察组曾来到公司进行调研活动。其中，重点对公司的资金问题进行了了解与关注。
“坦白来说，我们已经无法得到期望中的贷款”，该名人士表示，“银行对我们的授信额度可以说不再有用，即使放贷，也不能和历史上的银行贷款规模相比”。
那么民营房企情形又如何？“一季度以来，我们没有任何新增银行信贷”，某大型民营房企工作人员对《证券日报》记者表示。据其描述，其所在的整个房地产集团每年能获得近百亿元的总行授信额度。但是，今年一季度以来，他们并未能从省分行那里得到信贷资金。
“坦白说，我们现在的确感受到资金压力了”，上述房企人员表示，“还好去年我们销售的不错，可以支撑相当长的一段时间”。除此之外，该房企通过各种渠道进行融资，“我们刚刚获得几个亿的信托融资，旗下的非房地产业务也可以获得一定银行贷款”，该名人士表示，“目前我们已经开始加强对回款力度，加强对现金流的管理。”
这种情况下，还拿地吗？“如果有合适的项目，还是要拿的”，上述人士称，“我们现在正在加紧推盘，强调回款的目的也在于此”。不过，此时拿地更为谨慎，“二、三线城市项目居多，在一线城市拿地风险太大”。
“我们尚且如此，更何况那些中小开发商？”，房企人员对记者表示。
房企贷款难一事，《证券日报》记者从银行方面也得到某种程度的证实。同一日，一位股份制银行的工作人员告诉记者，目前银行的贷款额度也很紧张，“总体来看，我们的贷款总量在增长，但增幅却在减少”。
“现有的贷款额度要维护原有客户，新增的部分有有限，贷款利率又持续走高”，该名银行人士表示，“房地产行业又处在调控之中，风险要比其他行业要大”。因此，“今年我们还没做过一笔对开发商的贷款业务”，而从各个方面考虑来看，“我们想做也做不了”。
加息预期进一步强化
统计局数据显示，4月份CPI同比上涨5.3%，环比上涨0.1%。其中，非食品价格上涨0.4%。相对应食品价格环比涨幅有限回落相比，非食品价格的环比涨幅在上升，且超出市场预期。
对此，华创证券地产分析师杨现领表示非食品价格的涨幅情况是关注重点：“这可能意味着，未来对CPI涨幅的控制还是存在一定的难度，5、6月份CPI可能还会维持在较高水平，新一轮的加息预期进一步强化。”
武汉市某分析人士也持同样观点。据其介绍，国务院督察组去武汉调研时，对武汉的调控效果还算满意，尤其是在保障房建设方面。
不过，近期武汉刚刚公布了一批闲置土地名单，因此银行贷款方面也开始跟紧，“楼市调控应该主要还是针对政策的落实方面，包括土地清查、保障房、限购等要严格执行”，同时，“信贷方面可能进一步收紧”。
房地产调控或将走向观察期
统计局数据显示，1-4月份，房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%；其中住宅投资9497亿元，同比增长38.6%。
相应的，1-4月份房地产开发企业资金来源中，国内贷款4800亿元，同比增长5.4%；相对应国内贷款的小幅增长，房地产对外资以及自筹资金的依赖显著增强。1-4月份，房地产开发资金利用外资同比增长62.3%，自筹资金同比增长27.2%。
一方面是房地产投资居高不下，一方面却是对相关产业的消费收缩：统计局数据显示，4月份社会消费品零售总额项目中，汽车、建筑及装潢材料一项同比增幅继续回落。华创证券地产分析师杨现领认为，这说明受调控政策影响，房地产对消费带动作用持续下降。
“现有数据表明，不是房地产行业，而是整体的经济已有下滑趋势”，华创证券地产分析师杨现领对《证券日报》记者表示。在其看来，鉴于房地产相关行业众多，房地产投资减少将对经济产生巨大影响。
一个未经官方证实的消息称，对16个省市调研后的国务院督察组返京后，已经进入到调查结果汇总阶段。而且，8个的督查组的调研结果显示，房地产调控政策正逐步取得预期效果，特别是限购城市。
若上述消息为真，“那么房地产政策方向则可能转向观察，而非趋紧”，杨现领如是说。与此同时，他认为虽然整体的经济政策环境和基调仍保持不变，但是在实际执行层面，尤其是面对外部冲击的情况下，往往会存在变通情形。
统计数据显示，“3月份信贷明显放松，4月份7400亿左右的信贷规模也是超出预期的。在这个情况下，房地产的调控政策也会综合考虑到持续下行对整个经济的潜在影响程度”。
总体来说，调控政策在未来一段时间内延续下去。但是，单独针对房地产的政策则未必会在短期内密集出台，“基调上不会放松，但也难以再度趋紧”。不过，鉴于房地产市场千变万化，未来发展趋势仍难定论。
（来源：财经日报）4月份楼市销售遭遇滑铁卢 开发商资金链趋紧
4月份的销售数据，无异于给开发商敲响一次警钟。这个月度曾经连续多年点燃当年度的商品房市场热情，但今年却有一点“哑火”——无论大中城市商品房成交量，还是品牌发展商的签约数据，都透露着并不乐观的气息——房地产市场整体下降的趋势依旧未能逆转。
一二线城市销售面积同步下跌 国家统计局日前公布的4月份数据显示，当月商品房销售面积7255万平方米，同比下降9.9%，较上个月15.8%的增速明显下降，销售额3926亿元。
统计的17个主要城市销售面积同比平均下降50%，较3月份21%的降幅继续扩大。一线城市4月同比平均降幅约为41%，二线城市平均同比降幅约为59%。一二线城市销售同比明显下降，仅有无限购政策的三四线城市销售情况好于一二线城市，整体同比降幅为10.4%。
恒大地产总裁夏海钧日前在香港接受媒体采访时指出，4月份的销售数据反映出宏观调控的效力已经显现。目前，基本呈现“一线城市微跌、二线城市持平、三线城市增长”的格局，而且一线城市尚未调整结束，房价有进一步下降空间。他强调，如果一线城市的房价下降15%~20%，将受到刚性需求的欢迎并入市买房。 事实上，政策的叠加效应下，市场下滑早已在意料之中。一方面限购、限贷等政策确实限制了部分购房需求，另一方面，多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪。
多家证券分析机构的研究报告认为，未来开发商的资金链条会趋于紧张，存货上升明显，降价动力有望增强，届时，市场交易下降的趋势才会逆转。
开发商表现参差不齐
在4月份整个行业呈现集体成交下降的背景下，大开发商的市场表现却不尽相同，涨跌互见，但基本以低价、三四线城市以及较早降价的开发商表现抢眼。
5月11日，恒大地产披露的数据显示，公司4月合约销售面积87.5万平方米，同比增长51.3%，环比增长14.4%。2011年1~4月，恒大地产销售共计259.5亿元，同比增长113.9%。截至4月底，集团已完成全年700亿销售目标的37%。
恒大地产在公告中表示，自2010年3月恒大集团正式进入三线城市以来，截至2011年4月底，集团已在13个省区市的20个三线城市拥有在售项目，年内将有更多三线城市项目陆续开盘。
同样在二三线城市近郊开发项目的碧桂园，也取得不错业绩。数据显示，公司截至4月30日的签约金额为119亿，“五一”期间更销售34亿，是去年同期的207%。
近期因为在深圳降价而引发抢购潮的中海地产，也抢先一步实现较好销售，4月销售达82亿港元，销售面积达到42.2万平方米，同比分别增长68.0%和7.4%。前4个月，中海地产累计实现房地产销售额279.7亿港元，同比增长50.3%，累计实现销售面积181.9万平方米，同比增长31%。
除少数几家公司能够在4月份实现销售增长外，其余多数企业都表现不佳。继万科的4月份销售出现增速放缓势头之后，保利地产、金地集团、龙湖地产发布的数据也出现了增长放缓的情况。 4
月，万科销售金额79亿元，同比去年略微增长，但环比今年3月下降约20%；保利地产实现签约金额66.84亿元，同比增长63.41%。相比之下，3月份保利地产签约金额66.13亿元，同比增长96.88%，显示保利地产的销售增速放缓。
各家企业销售放缓的原因虽然不尽相同，但与总体市场环境景气指数下降不无关系。万科董事会秘书谭华杰在一场投资者见面会上表示：“公司4月份推盘比3月份的推盘略少一些，主要原因是现在项目的销售许可受到了一些审批环节上面的限制，而这个情况可能在5月份还会进一步延续。”
资金压力渐涨
销售下滑的风险，在逐步考验开发商的资金链。事实上，统计局的数据也间接说明开发商的资金压力会逐步上升。
数据显示，4月商品房开发投资额4494亿元，同比增长34.6%，投资增速略超预期。4月份34.6%的同比增速较3月的33.2%略有上升，高于去年全年33.2%的增速，从2002年以来的历史看，目前超过34%的投资增速也在高位。
而同期开发企业资金来源增速回落。1~4月房地产开发企业资金来源2.54万亿，同比增长17.4%，较上个月回落1.2%个百分比。其中贷款资金增幅为5.4%，增幅低位企稳；自有资金来源同比增幅27.4%，与前一个月持平；由于销售额的下滑，3月份其他资金来源增幅为14.8%，下降了3.9%个百分点。
华创证券发布的研究报告指出：无论是宏观数据还是微观调研的情况均显示，房地产开发贷款的获得难度在加大，并且这一趋势短期内并不能得到好转。紧张的银行贷款头寸导致房地产企业对于自筹资金和销售回款的依赖加大，但是4月份商品房销售额单月负增长11.7%，住宅销售额单月负增长15.5%，使占地产企业开发资金来源36.3%权重的定金及预收款和个人住房按揭两项也受到较大影响。另外直接融资限制也并未解除，预计除位于银行优质客户名单上的企业贷款将不受到贷款紧缩的影响外，大多数房地产企业的资金链将经受考验
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