[摘要] 又到一轮年中盘点时。和2008年很不一样，这一轮宏观调控下的中大型开发商表现得镇定，对风险的驾驭能力也在加强，虽然接受采访的6家开发商绝大多数都表示对后市会谨慎观望，但从销售情况和资金基本状况看，开发商日子过得还不错。大部分开发商表示，价格会视市况而定，目前不考虑降价，即便降价，也只能是微调。
（来源：经济观察报）又到一轮年中盘点时。和2008年很不一样，这一轮宏观调控下的中大型开发商表现得镇定，对风险的驾驭能力也在加强，虽然接受采访的6家开发商绝大多数都表示对后市会谨慎观望，但从销售情况和资金基本状况看，开发商日子过得还不错。大部分开发商表示，价格会视市况而定，目前不考虑降价，即便降价，也只能是微调。
一个显著的事实是，金融危机之后的房价快速攀升已经给开发商聚拢了大量的资金，经历了2008年大起大落的教训，绝大部分上市公司都没有在2011年拿“地王”或者大量拿地。据统计，2010年销售30强的公司，在2011年上半年，大部分拿地的面积都远小于销售面积。出的多，进的少，一些公司还在融资情况进一步恶化之前保存了很多“闲钱”。不仅能正常应对宏观调控，甚至准备在下半年“吃进”一些便宜土地。从记者这轮采访看，中大型开发商的日子远没有外界揣测的那么艰难。
当然，不降价、多拿地这些偏乐观的想法实现的前提依然是：没有更猛烈的宏观调控。
出货！出货！
上半年，中骏置业卖掉了28.5亿的房子，今年的销售目标是50个亿，其去年完成的销售额是36亿。中骏置业常务副总裁李维告诉记者：公司今年约有10亿的工程支出，数亿的短期贷款，目前，公司拥有的现金是40多个亿，净负债率不到40%。2011年1月份，中骏置业在新加坡发行了20亿人民币合成债，上半年一直在加快推盘，“能提前一个礼拜就一个礼拜，厦门、漳州、泉州楼盘很多都是提前一个星期或者一个月推出的，只要感觉市场有点往下的趋势，就加紧把楼盘先推出来。”
和中骏置业一样，金科集团上半年也一直在调整产品结构和开发节奏，有些准备明年、后年推出的产品如果适合现在的市场情况，就赶紧在当下推出来，金科集团副总裁李战洪告诉记者：现在很多企业就是死于迟钝。因为5月底时逢金科借壳上市之后的资产交割，按照相关规程，不能披露销售数字和手持现金的情况。李战洪笑言：我只能用官方语言来回答你“销售和资金都很正常”。但有其他的开发商告诉记者，金科上半年卖掉了90多万平方米的货，这位开发商评论说：他值得在意的同行都在去库存。
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量入为出
尽管开发商喜欢在各种大会和论坛上抱怨情况多么的恶劣，但实际上早有准备，记者采访的多家开发商都是在去年底就定下了“量入为出”的基本思路。从今年上半年的结果看，这种思路依然在贯彻。
据统计：今年上半年万科新增土地建筑面积530万平方米，但卖掉了560万平方米的房子；恒大新增土地建筑面积390万平方米，卖掉了600多万平方米的房子；金科卖掉了90多万平方米的房子，新增土地建筑面积约70万平方米。绝大部分去年销售30强的公司都是卖的多、买的少。
总体而言，现金给了开发商和2008年不一样的安全感：按照英策咨询近日发布的2011年沪深300上市公司业绩预测，今年沪深300中的23家房地产行业上市公司营业收入及净利润合计，将分获31.62%和31.98%的增长。
赶紧卖房子让金融机构也觉得地产业比2008年安全。中信银行（601998）的股东西班牙对外银行和中信银行做了一个调查，调查报告认为，房地产贷款相对于销售额的比率已经下降，房地产业在金融危机后出现的高杠杆率有着更高的销售收入支撑。金融危机以来，房地产行业的杠杆危险已经减低，利息覆盖率已经恢复到之前的水平。
下半年囤积粮食
有了点钱，下一步就该买地了。
中骏置业上半年一块地也没拿。“我们发的20亿的债，一年的利息大约是2亿，如果在下半年拿地，而不是在上半年买地，就等于把利息给省出来了。”李维盘算着在下半年多拿一些土地。1月份中骏发债时，李维曾告诉记者，公司现在不缺资金，但为的是未雨绸缪。去年11月，他们就定好今年稳健的基调。
金科现在正准备拿两块地。花样年更是在马不停蹄地物色项目，花样年总裁潘军现在已经谈了30多个项目的合作了，和大部分公司不一样，花样年的主要产品是综合体和写字楼，潘军表示，花样年在上半年完成了34亿的销售，已经完成了57%的全年比例，受到宏观调控的影响很小。“下半年要付土地款1个多亿，工程款大约16个亿，短期贷款在上半年已经还得差不多了，账面资金还有20多个亿。”潘军觉得这是一次行业洗牌的好机会，现在他不太希望通过招拍挂拿地，他认为，地方政府要价高，土地价格还不足够便宜，花样年可能会选择和同行合作，譬如小开发商。
华高莱斯房地产研究中心经理 认为：现在小型开发商压力是比较大的，特别是在二、三线城市，这些城市大开发商已经进驻，完成了布局，在产品开发能力、品牌、融资能力上都比大开发商差，很多小公司面临着被洗牌的命运。
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“激进”的就降价
当然，也有大公司降价的，5月初，佳兆业在深圳龙岗布吉的大都汇降价10%—15%，一度被外界质疑为资金链紧张，更让外界颇多议论的是，佳兆业销售状况似乎也不够理想，按照瑞信6月下旬的报告，迄今为止，佳兆业只完成全年150亿销售目标的27%。
据本报记者的了解，早在去年6月份，佳兆业就率先跳水了。有业界人士认为，这和佳兆业走的恒大模式有关系。
佳兆业在接受本报采访时也强调，集团产品定位以刚性需求为主，在此前提下合理定价、快速销售，并不盲目追求高利润。快速销售有利于提高资产的周转效率，从而降低经营成本。
但外界认为，佳兆业希望周转速度加快，和佳兆业的“千亿”目标有关。佳兆业的雄心万丈被同行视为激进。“谭礼宁还在香港媒体上说，要三到五年实现千亿目标，内房股最夸张的就是佳兆业了。”
佳兆业从2009年底上市到现在已经获取了包括数百万旧城改造在内的千万平方米土地储备。按照常理推测：旧城改造如果遇到前期拆迁不力，就可能占用资金很长时间。宏大的愿想、宏观调控的背景、未来需要钱的项目不少，这些都可能迫使佳兆业跳水出货，也可能促成佳兆业包括5月3亿美元利率为13.5%的高息票据融资在内的数次海外融资。
对于从事旧城改造是否会占用资金过长的问题，佳兆业给出了正面回复：“公司在旧城改造、不良资产处理及项目收购方面具有丰富经验，此类项目土地成本低、利润率高，可保证公司在大深圳地区具有较强的竞争力。虽然旧城改造项目完善手续周期长，涉及问题多，但大额的资金支出主要在于手续完善后期的补交地价（如有）及回迁房建造成本，前期资金投入并不大，因此资金投入要视项目具体进展而定，目前集团尚无具体数字。2011年3月深圳宝吉项目正式拆迁动工。4月，集团于今年竞得改造权的盐田项目也正式启动，集团各专业工作组已正式进驻项目现场，主要负责搬迁协调、规划设计以及工程管理等工作。”
穆迪指出，佳兆业若要维持良好的流动性状况，则必须确保销售，穆迪将其评级展望调整为负面。
面对有评级认为其存在存货压力等的质疑，佳兆业表示：“事实上，从第二季度开始，集团推出项目逐渐增加，销售额已经有了明显的增长，仅6月当月，集团就实现认购收入人民币21亿元，同比增加297%，环比增加63%。根据推售面积与认购面积，去化率达到了64%，由此看来，不存在去存货压力大的问题。集团将在三、四季度集中推盘，鉴于我们准确的产品定位及合理的销售定价，我们对完成全年销售目标有信心。”
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微调
即便佳兆业那么渴望短期做大做强，它的楼盘降价幅度也没有超过15%。
和佳兆业降价一样，记者采访的开发商能接受的也只是微调。李战洪说：从去年底，金科一直在做产品、开发节奏、价格的调整。但他认为，无论怎么调价格，降价20%就意味着开发商一切都白干了。
李维告诉记者：新开的楼盘就是根据当地市场情况，定价上少一些溢价而已，因为公司走的是精品路线，肯定不会比周边的楼盘定的价格低。因为没有老楼盘，也不存在降价的说法。
和中骏置业布点不太同，阳光100布点更为广泛，也更多属于限购城市。尽管如此，阳光100在上半年完成了销售目标的80%。常务副总裁范小冲形容公司现在的销售情况是“马马虎虎、不太好不太坏”，销售没有完成100%和上半年推盘不多有直接关系。尽管没有完成销售目标，但阳光100在上半年还在广东、广西拿了近300万平方米的土地。下半年，阳光100的重点之一就是加大项目推进和拿项目，但不会拿地王，对于大家最关注的降价问题，范小冲告诉记者，没有做出降价计划。
和降价相比，开发商最担心的还是宏观调控。潘军认为，限购让买得起的人也买不了了，一限购很可能再怎么降价也没有用了。如果限购等政策进一步加剧，或许一切乐观都不复存在，那微调也只能是开发商一厢情愿。
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（来源：经济观察报）一线开发商巨头狂飙 谁在降价
2011年房地产走势，将会怎样？过去的一段时间，标普、瑞银等国际巨头开始唱空中国房价，认为年内有10%左右的降幅。标普和瑞银的报告显示，摆在这些巨头面前的难题有两个，一是不断加大的存货，二是日益趋紧的资金链。
但就2011年已过去的半年而言，这种迹象尚不明显，就目前国内的阵容而言，巨无霸级的万科、中海、保利尚无压力；传统巨头金地、招商地产、雅居乐、华润置地等也活得自在；而一直在辗转腾挪的富力、绿城明确宣称“不可能降价”。
当然，过去一年中，一线开发商中的碧桂园、万科偶尔也出现了些许降价迹象，但这种局部性的现象没能形成效应，可复制性不强。 碧桂园风暴
“价格屠夫”，这是华南五虎之一碧桂园的绰号。而正是凭着价格利器，2011年以来，碧桂园取得了让人羡慕的销售业绩。
碧桂园向本报提供的的业绩报告显示，6月，碧桂园实现合同销售金额约37亿元，合同销售面积62万平方米，同比分别增长约164%和131%。
对比可以发现，碧桂园业绩的大增依托的是销量的大幅提升而非均价的上涨。以6月份销售数据为例，碧桂园6月合同销售面积增长了164%，但销售金额却只增长了131%，价格的增幅显然落后于销售面积。
与其他一线巨头相比，相对较低的售价，是碧桂园获得“价格屠夫”的原因所在，而且碧桂园把低价风暴带到了。广州增城碧桂园凤凰城、广东清远佛冈清泉城、南京句容凤凰城，均以低价出手，令业界侧目，大热的南京句容凤凰城公布的销售均价在6500元/平方米，其中部分房源的价格仅在5800元/平方米，主力房源均价6000~7000元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右。
为了完成任务，碧桂园还推出了诸多优惠条件，认筹排名在前3000位的，将有9.2折的优惠，在3000名以外的，也将有9.4折的折扣，再加上如果一次性付款则可再进行9.2折的让利。业内普遍认为，该项目实际上的均价远不足6500元/平方米，不过5000多元/平方米而已，约相当于南京一手房均价的一半。
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狂飙的巨头
降价的不仅是碧桂园，但就降价幅度而言均无法与碧桂园呼应。
早在去年底，武汉万科就率先扛起了降价大旗，旗下在售的五大项目同时推出优惠活动：每周五大项目各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。
到了今年5月，武汉万科再次启动第二次降价。这次万科在武汉的降价是以一则戏剧性的广告开始的，5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。随即引来了其他楼盘的跟风打折。 一向低调的中海在今年也有局部性降价。
4月30日，中海地产在深圳率先进行降价促销。当天中海地产推出了旗下的康城国际、塞纳时光两楼盘共计1349套房源，单价9680元/平方米起，均价在1.1万元/平方米左右，比该区域内的房价低2000元/平方米。
但同碧桂园相比，这种降价只是皮毛，说这些举动是降价，还不如说是高房价盛宴中的一碟小菜而已。 在过去半年中，销售均价上涨仍是巨头们的主基调。
数据显示，今年1-5月，保利地产累计实现签约面积243.31万平方米，同比增长22.81%；实现签约金额281.04亿元，同比增长82.37%；中海累计实现房地产销售额港币401.0亿元，同比增长81.8%，累计实现销售面积243.7万平方米，同比增长34.9%。
第二梯队的雅居乐同样如此。6月8日晚，雅居乐宣布，于2011年首五个月实现合约销售金额约为135亿元，同比增长约59%；合约销售面积约为116万平方米，同比增长约39%。
除了销售价格，巨头们的销售业绩也在狂飙。
7月5日，万科公布6月份销售情况。公告显示，万科6月实现销售面积112.8万平方米，销售金额132.3亿元，同比分别上升31.7%和50.8%。上半年万科累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。至此，万科今年上半年的销售金额已超过2009年全年。
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大增的不仅是万科，其他一线巨头也不逊色。
根据日前发布的数据，2011年上半年前十大房地产开发企业累计实现销售额3323亿元，同比增长逾8成。万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。
一个不容忽视的现象是，今年上半年，房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单的入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%，大型房企业绩增长势头明显。也就是说，虽然碧桂园的大降价，并没有引发一连串的降价反应，有了2008年那一次大起大落，房企似乎迈步异常谨慎，“资金池”平衡放在了最重要的位置，上半年的“小丰收”令房企在下半年的压力也不那么大了。 压力与挑战 一边是巨头们业绩的飙升，另一边却是国际评级机构的唱空，在中国房地产市场上，这两大主体罕见地站到了对立面。
6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。
瑞银也存在同样的担忧。6月29日，瑞银发布了一份名为《亚洲实地考察：中国房地产业-2011年下半年可能降价》的报告。这份报告是在经历了两周的实地考察，拜访了雅居乐、碧桂园、恒盛地产、富力地产以及远洋地产的管理层得出的结论。
瑞银在报告中称，所有企业均继续维持其2011年的合同销售目标；如果销量继续走弱，其中许多开发商将考虑降价5%-10%以实现预期销售目标；所有开发商在2011年下半年的新开盘都会上升；大多数开发商认为如果量价大幅攀升，限购令可能会扩大到更多城市；大多数公司不愿意主动参与保障房项目，因其利润较低，或无利润可图。
而瑞银的结论是，限购令将继续影响销售，开发商的全年目标具有挑战性。在房屋存量不断攀升且信贷收紧的情况下，开发商将不得不降价以提振销售。
事实上，包括大型开发商在内的融资显然不乐观，里昂证券在最近的一份研究报告中称，信贷紧缩持续，我们调研的开发商目前均能够拿到银行贷款，但利率上浮区间在10%-30%之间，比较严峻的现实问题是大部分开发商徒有大量授信额度，而由于银行日甚一日的贷款额度控制使得表象额度成了空头支票。房地产信托贷款年利率水平也在15%左右，使得开发商在商品房开发的主要资金来源仍旧是预售账款。
另一个问题是，由于大型地产商经由2009-2010年的牛市而增加的土地储备，正在逐渐转化为可售存货，其推货压力都在加大。
“5月份，瑞银覆盖的12家开发商新开盘1920万平方米，高于4月份的1460万平方米。6月新开盘面积达到2830万平方米，我们预计开发商将取得不错的销售结果。新开工面积与销售面积之差达到了4.4亿平方米的记录高位。房屋存量占总资产的比重将从2010年的56%升至2011年的59%，可能拖累了开发商的销售周期。”瑞银在报告中称。
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