[摘要] 在号称"最严调控"的政策下，上半年全国楼市销售仍然创下新高。国家统计局7月13日发布数据称，今年上半年，全国商品房销售面积为44419万平方米，同比增长12.9%，比2009年同期增长30.2%。
（来源：每日经济新闻）在号称"最严调控"的政策下，上半年楼市销售仍然创下新高。
国家统计局7月13日发布数据称，今年上半年，商品房销售面积为44419万平方米，同比增长12.9%，比2009年同期增长30.2%。
在统计局公布的数据中，房地产投资、销售和新开工面积等指标均呈现出向好势头。业界普遍解读为，1000万套保障房建设目标任务的下达，正在成为楼市的强大推动力。
有分析认为，随着楼市成交结构的变化，今年第三季度，房价或将迎来实质性调整。
保障房加速"托市"
数据显示，今年上半年，房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。自2009年6月以来，房地产开发投资已连续25个月超过固定资产投资，保持高速增长。其中，上半年实现住宅投资18641亿元，增长36.1%。
同期，房地产开发企业房屋新开工面积9.94亿平方米，同比增长23.6%，增幅虽有所回落，但显示上半年的市场供应仍维持在高位。
今年1000万套保障房建设目标的落实，正在改变房地产投资机构。分析称，受严厉调控政策的影响，开发商的投资热情不断降温，但另一方面，作为政治任务，保障房投资正在快速补位。
据住建部测算，今年新开工1000万套保障房，共需资金约1.4万亿元，几乎相当于今年前五个月住宅投资总额(13290亿元)。但截至5月底，保障房开工率只有34%。
今年下半年，保障房投资仍将高速增长，从而使全年房地产投资增幅保持在30%以上的较高水平。这也将逐渐改变未来的楼市供应结构。
在一些热点城市，保障房已经成为最主要的拉动力。以北京为例，今年1～5月，北京市房地产开发投资同比增长4.1%，而同期的政策性住房投资则增长2倍。
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二三线城市现"井喷"
商品房销售数据意外的向好。今年上半年，商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，比2009年同期增长30.2%。
从月度看，6月当月，商品房销售面积为11487万平方米，环比大幅上升43%，同比上升24.9%。在多地实施限购、限贷等严厉政策的背景下，市场需求仍表现出旺盛的局面。
事实上，在"新国八条"出台之后的今年4月，商品房销售面积曾一度下滑超过20%，但随后很快止跌回升，并保持高速增长。
有分析认为，中低价项目供应量加大，以及部分项目推出优惠策略，是吸引购房者的主要因素，这也显示出市场对政策效应的不断化解。
从区域来看，对销售额的贡献已从一线城市转向二三线城市。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者指出，今年上半年销售前10的房企，大部分增加在二三线市场的布局，而其中的很多城市并未实施限购。
根据官方数据，今年前五个月，北京商品房销售面积比上年同期下降26%，上海同比下降19.1%，不少二三线城市的销售则表现出"井喷"态势。
资金继续"施压"房价
市场向好也体现在房企的账面上。近期房企发布的销售数据普遍亮眼，其中，万科、恒 大等多数知名房企上半年的销售额同比增幅超过50%。
受此影响，截至上半年，房地产开发企业本年资金来源为40991亿元，同比增长21.6%。但增幅比去年同期大幅下降24个百分点。
在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则这一指标的增幅还可能继续收窄。
分项目看，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。同期，外资进入房地产领域的规模则不断增大。
有分析认为，在国际资本市场阴晴不定的局面下，海外融资成本高企，风险较大，不可能作为房企资金的主要来源。而截至目前，尽管部分房企成功募集海外资本，但总体仍较谨慎。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，多数专家均认为，资金压力将迫使开发商作出价格调整。从三季度开始，预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用，降价幅度也会越来越大。
来自广发证券的另一组数据则显示，截至7月初，11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。
同步播报/住建部：年内必须完工保障房400万套
在近日召开的保障性安居工程推进会上，住建部要求各地保障房必须于今年10月底前全部开工，年底前确保完成400万套。
按照要求，今年各地要新开工建设保障性安居工程1000万套，这一规模为历年。据测算，完成上述任务共需资金约1.4万亿元，资金也成为影响保障房建设进度的主要因素。
据悉，按照住建部的计划，保障房开工进度为：一季度完成任务的10%，二季度完成20%，三季度完成30%，四季度完成40%。截至今年5月底，各类保障性安居工程房屋共计开工340万套，完成年度计划的34%。
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（来源：证券日报）
[提要] 2011年上半年中国房地产企业销售排行榜火热出炉，曾创下单体项目年销售额之最的SOHO中国因半年销售不足53亿而无缘进入榜内前30，SOHO中国潘石屹则表示原因主要源于“是我们无房可以销售。”
潘石屹称“我们无房销售”
就在万科、恒大等地产龙头纷纷宣告其喜人的半年销售业绩时，曾创下单体项目年销售额之最的SOHO中国，最近半年却很少提及有关销售业绩的事情。而截止7月13日，SOHO中国在超过半年的时间里，也从未正式公布自己前6个月的整体销售情况。
对此，外界估计其销售情况不甚理想。香港文汇报的报道就显示，截至4月底，SOHO中国合约销售金额仅约20余亿元有知情人士更是透露，SOHO中国前5月销售额还不及30亿元。远不及去年上半年其118.9亿元的协议销售金额。
半年销售不足53亿
而对于这个成绩，“营销专家”潘石屹自己显然也是十分的不满意。7月13日，在其认证的某微博上，潘石屹就写道，“上半年，我们公司竟然被抛弃在’中国房地产销售30强’之外”。并表示原因主要源于“是我们无房可以销售。”
不过，在发表了一番“不甘”言论后，潘石屹也不忘鼓励下属，并写道“各位同事，下半年要努力了!”。
而对于SOHO中国的销售业绩，记者致电SOHO中国，但对方表示不方便答复。
此前的7月1日，《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜30》。而这也正是潘石屹在微博中提及的“中国房地产销售30强”。
在今年的这份排行榜中，去年的半年度成绩还能排进前10的SOHO中国，这次却被生生的挤到了30名开外。对比榜单上的一些企业，SOHO中国上半年的销售也确实不如以往那么“给力”。可以说，SOHO中国的这次“被抛弃”并不是竞争对手造成的，主要还是其自身的问题。
在今年上半年房地产企业销售排行榜上，排名第30位的为瑞安房地产，销售金额53亿元。这也意味着30名开外的SOHO中国，半年的销售金额应该是在53亿元以下，不及去年同期业绩的一半。相比名万科的644.2亿元，更是相差了12倍以上。而53亿，对于此前单体项目销售就能突破百亿的SOHO中国来说，其实并不是一个很大的数字。
在去年，其118.9亿元的销售金额不仅可以排进中国房企销售的前10名，与龙头万科当时的销售成绩(2010年上半年万科销售金额为355亿元)也仅仅差了不到3倍的距离。
那么，到底是什么让SOHO中国的销售成绩在短短一年的时间里出现了如此大的变化呢?难道仅仅是因为潘石屹所称的“是我们无房可以销售”吗?
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销售模式转型 高管纷纷离职
重所 ，SOHO中国之所以能够成长为一个年销售金额突破200亿元的大型房企，潘石屹一手创建起来的销售模式和销售团队起了重要的作用。其总资产部分接近七成主要来自于销售部分。
但就是这样一个SOHO中国以往的特长，最核心的部门，却在逐渐的被减弱。2010年6月，SOHO中国的核心—销售部被裁撤了一半，原有的5个销售总监、15个销售副总监精简为10个销售总监，同时取消了沿用10年的末位淘汰制。
对此，潘石屹曾表示，SOHO中国以前的销售模式已经不能适应现在上市了的公司，城市布局的变化也带来了客户群的变化，在进军上海后，晋察冀的能源投资客所占比例缩小，必须对付更加精明的江浙投资客。以往北京的项目销售出去主要是业主持有，但南方人买楼很少持有，多是用来投资，以前的销售队伍也无法适应这种客户的变化。
因此，SOHO中国在减弱了自己的销售团队后，部分项目选择了委托代理模式。
然而，也就是从SOHO中国开始转变以往的销售模式后，其销售业绩便开始出现变化。2010年虽然SOHO中国取得全年销售238亿元的可喜成绩，但整个下半年公司的销售成绩仅仅与上半年持平，而对于房地产公司来说，下半年的销售成绩一般要远好于上半年。以万科为例，2010年万科上半年销售355亿元， 而下半年一下暴增至727亿元，是上半年销售的2倍还多。并且这还是万科将部分12月份的收入计入到2011年一月份后的情况。
除了销售被裁撤了一半，SOHO中国2010年还有多位高管先后离职。其中包括主管销售的运营总裁的苏鑫、主管工程的高级副总裁李虹、主管品牌推广的副总裁许洋、执行董事兼财务总裁王少剑及公司秘书魏伟峰等人。
就在SOHO中国核心管理团队这一年的持续变动后，到了2011年上半年，SOHO中国的销售业绩也出现了同比下滑超过一般的情况。
同时SOHO中国在裁撤了一半销售部后选择的委托代理模式，从目前来看也进行的并不顺利。
今年6月中旬，一熟悉SOHO中国的知情人士就透露，世联地产等代理行退出SOHO中国代理。而一个半月前，即今年4月29日，SOHO中国与世联地产等刚刚正式签订代理战略合作协议。
知情人士透露，世联地产等撤出代理的原因是，SOHO中国自身销售团队与市场部有着千丝万缕的联系，虽然房源公开挂牌，但难以获得房源。
除了与代理销售公司合作的不顺利，兰德咨询总裁宋延庆还曾表示，委托代理的弊端不少，成本很高，风险也大。尤其在楼盘销售进入中后期，代理公司处于成本和人力支出的考虑，可能会把骨干拉到其他项目去，这样会导致有些项目在尾盘阶段迟迟不能结案，销售特别慢。
而前不久挂出整栋销售广告的北京丹棱SOHO，日前也又被划入了散售的行列。对此，有SOHO中国的内部人士称，公司宣布整栋出售期间有客户来洽谈整售事宜，但没有成功。显然，SOHO中国首次试水整销的努力以失败告终。
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“网购”被指前途未卜
此外，被潘石屹寄予提升销售业绩厚望的“网购”，业内人士也并不看好。
他们表示，即便电子商务概念再为火爆，但应用到房地产销售领域的未来，仍旧是个未知数。作为一种兼顾自用和投资属性的大额交易产品，房屋能否到网上通过拍卖成交，存在着太多疑点。首先，如果仅仅把房屋作为一种消费品看待，那么，房屋和其他类型消费品相比，逐渐由线下营销转为线上营销，似乎并无障碍。可能，购房者对房屋的直观体验，无法在网络上被取代，是一个障碍，但是，网络拍卖或网络团购可能获得更多的实惠，完全可以弥补这种不足。但如果，把房屋买卖看作是一种纯粹的或掺杂投资属性的买卖，则至少在短期内，电子商务不可能成为房地产销售的主流，也看不到快速增长的可能。
一方面，房地产的投资属性决定房地产销售的周期性越来越强，在房市快速反弹的时候，一房难求，房地产商几乎不需要大规模的推广，用传统的案场销售手段，完全可以低成本的完成房地产销售，甚至有些项目连广告都不用打，就迅速售罄。而在逆市当中，成交量急剧下滑，市场陷入观望期。而此时成功营销的关键不完全取决于低价策略或销售平台，而在于成功的推广和与客户建立直接关系的行销模式。这也正是像此前SOHO中国和星河湾一类的公司总能够在市场不振的时候取得不俗销售业绩的关键。
房地产如果被看作一种投资产品，则与期货、股票、黄金等投资品没有二至，在网络平台上销售的概念，是与如今流行的淘宝、团购等模式完全背道而驰的。而当存量房占据主导地位时，房产销售最有可能演变为更具专业资质和信任关系的西方经纪人制度。
毋庸置疑，电子商务将成为新消费时代的主流营销模式，但是否能够成为房地产营销的主流，未来前途未卜。
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