[摘要] 房企诉求加速资金回笼 考虑“降价牌”谋出路
（来源：证券日报）销售不佳
房企纷纷考虑降价
在记者统计的18家内地房企中，上半年净利润增幅超过100%的企业有7家。 其中增幅的内地房企是佳兆业，同比增长271%;其次为富力地产，同比上升186%。按净利润增长额计算，增长的是恒大地产，为58.2亿元人民币;其次是中国海外发展，为57.5亿人民币。此外图行天下，有3家内地房企上半年净利润同比下降，分别为雅居乐地产、瑞安房地产以及禹州地产，分别下滑39%、50%及28.3%。
此外，今年1～6个月完成全年目标不足50%的内地房企共有12家，超过50%的内地房企仅有6家;其中恒大地产全年目标完成率，为60.5%，华润置地则位居第二，为59%。
虽然多数内地房企表示有信心完成全年目标，但在宏观调控下，销售放缓是一个不争的事实。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年在中期业绩会上直言，“达到全年540亿人民币的销售目标有困难。”上半年，绿城中国及其共同控制实体和联营公司的总销售为203亿元人民币，同比下降7%，仅完成全年550亿人民币销售目标的37%校友录，远低于去年同期。“比年初的预计要差。”寿柏年表示。
多数内地房企表示未来不排除下调销售价格。世茂房地产称不定降价底线;花样年表示公司的项目仍有降价空间;富力地产董事长李思廉透露，富力地产在价格上已经下调了10%，下半年将再降10%。
快速回笼资金
成为房企共同诉求
在宏观调控下，内地房企的资金压力渐显。世茂房地产表示，下半年的资本开资约为160亿元人民币，而目前手头现金仅有120亿元人民币;合生创展年内需还款119亿人民币，但公司截至6月底现金仅约为43.33亿人民币;保利香港当前手持现金约120亿元人民币，但是下半年需要支付土地款以及建安成本费用共约96亿元人民币。
在此背景下焦点装修家居网，“加大销售力度，快速回笼资金”成为一众房地产商提出的现金流解决方案。
然而，内地房企的销售情况并不乐观。绿城中国上半年新开盘的销售率仅为53%，新开工总建筑面积266万平米，较年初制订的487万平方米锐减了45%;华润置地上半年交楼面积减少拖累核心盈利大幅下挫达33%;此前恒大地产曾放出口风表示将调高今年销售目标至1000亿元人民币，但在中期业绩会上，恒大董事局主席许家印表示，不一定会上调销售目标。他表示，在限购令下，预计“金九银十”时候的房产销售情况将比往年要差。
多家内地房企管理层表示，限购对房地产商销售影响。世茂房地产强调，旗下项目有50%处于限购区域;绿城中国表示焦点装修家居网，限购是绿城销售的阻碍因素。
为度过房地产调控的寒冬，多数内地房企纷纷减少开工面积以及降低买地频率。花样年上半年仅购入1幅土地;雅居乐表示会大幅削减买地资金;绿城中国决定下调新开工量约150万平方米。
此外，在评级机构标普对高负债率的内地房企发出警告后，为了呈现给投资者财务健康的形象，部分内地房企还在中期业绩会上表示将降低负债率。世茂地产称，将在今年底把负债率降低至60%，明年底前将进一步降低至50%以下。彭博社数据显示，内地发展商普遍负债比率攀升，平均达到126%，远高于香港发展商的47%。
不得不防 掌握30条装修常识受益终身(图)
半年劲销423.2亿，净利高达58亿，多项业绩指标遥遥领先，今年上半年，恒大地产交出了一份堪称亮丽的“中考成绩单”。严厉调控之下，恒大“快速周转”的发展模式再次发挥效力，其项目的销售均价更是低至“5字头”。“限购令”蔓延已是大势所趋，“挣扎”中的房地产企业如何突围？“恒大模式”值得借鉴。
6项指标
恒大发布的半年业绩显示，截至2011年6月30日，恒大实现销售423.2亿元（人民币，下同），同比增长101.7%，同时，净利润高达58.2亿元，同比增长132.8%，其销售增长率和净利均在房企中排名。
除此之外，今年上半年恒大销售面积已达611.7万平方米，在建面积3163万平方米，两项指标均为。
此外，《每日经济新闻》记者对比其他房企业绩数据发现，恒大上半年320.6亿元的营业额和48.1亿元的核心业务利润也领先于其他房企，至此，恒大已有6项指标在房企中排名位。
严厉调控之下，房地产市场可谓“风声鹤唳”，一线城市限购初现威力，下一轮政策将蔓延至二三线城市，在众多业内人士看来，调控常态化已经是接下来房地产市场上不可扭转的趋势。
在此形势下，恒大的这份“成绩单”堪称亮丽。在接受《每日经济新闻》记者采访时，恒大相关人士表示，恒大的高增长源自“定位明确、薄利多销，发展模式适应当前的市场和政策方向。”
恒大方面表示，其产品定位都是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理。据记者了解，在恒大的产品构成中，中端至中高端产品占70%，旅游地产占20%，高端产品仅占10%，与老百姓需求的物业类型比例吻合。
其半年报数据则显示，恒大三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上仅为36%。
对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉则指出，恒大能够在调控政策下业绩大幅增长的原因在于企业发展战略准确，恒大全面开拓二三线城市房地产市场不仅能够有效规避楼市调控压力，也扩大了销售面积，为业绩快速增长寻找新的市场支撑点。
>>>推荐阅读：
21图晒64平小户型装修 三口之家的小蜗居(图)
世上没有后悔药 客厅装修25个禁忌不能踩(图)
薄利多销 以量取胜
根据《每日经济新闻》记者的统计，在华南地区已经发布中报的主流房企中，恒大产品的均价几乎处于的水平。
按照上半年的销售金额和销售面积来计算，截至上半年，包括万科、中海、保利、雅居乐、华润、富力、龙湖在内的几家房企的销售均价均在10000元/平方米以上，另外，碧桂园均价较低，不到6300元/平方米，而恒大也仅为6918元/平方米。
不过，值得注意的是，按照恒大的交楼标准，一般都提供价值1500元/平方米的非毛坯，如果减去这一价格，恒大交楼的均价仅在5000元/平方米左右，在上述几家房企中是的。
此外，从利润率来看，恒大的策略或许更为清晰。
据记者统计，在上述9家房企中，华润的核心业务利润率达到了37%，为；中海、雅居乐、龙湖的利润率也均在20%以上；另外几家的利润率偏低，恒大则仅为15%，处于水平。
与此相对应的是，恒大的核心业务净利润高达48.1亿元，在9家房企中属；而核心利润率超过20%的4家房企中，核心业务利润的也仅为46.6亿元，则只有21.5亿元。与此对应的是，利润率较高的房企其售价一般也处在较高水平，但通过上述数据不难看出，在调控之下，以自住为主的刚性需求所占的比例正在上升，一些售价过高的项目并未得到市场认可，而是像恒大、碧桂园这样以高性价比住宅为主的房企获得了较好的销售业绩。
通过薄利多销的方式“以量取胜”，这恐怕是恒大“快速周转”模式的体现。
对此，恒大董事局主席许家印也多次公开表示，“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利。
韩长吉认为，快速开发、快速销售，在资金回流方面有着非常大的优势，能够为企业的下一步发展提供资金支持；另外，恒大的利润空间较为固定，容易被消费者接受，恒大在开发过程也将进一步巩固市场。
上述判断也在恒大中报的数据中得到了印证，数据显示，截至6月30日，恒大现金总额达到286.9亿元，拥有未使用的银行授信额度327.1亿元，总共拥有可动用资金614亿元人民币。
>>>推荐阅读：
不得不防 掌握30条装修常识受益终身(图)
“快速周转”将成共识
以目前的形势来看，“限购令”蔓延至二三线城市已是大势所趋，随着信贷收紧，投资需求受限，房企的销售业绩和现金流状况一直颇受业内关注。
但中报数据则显示，恒大似乎并不存在上述问题。由于长期以来一直奉行“低价优质”的产品定位，恒大的产品在市场颇具竞争力。
中报数据显示，恒大上半年交楼均价6345元/平米，销售面积611.7万平方米，位居。
对此，恒大方面表示，拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售，这类模式适应当前大势。
《每日经济新闻》记者了解到，恒大一贯坚持每个项目都是快速开发建设，争取在6-8个月开盘。目前，恒大181个项目有167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%，。
另据统计，目前，恒大的土地储备已达有3163万平米在建，在建面积，占总土地储备的23.4%，所有土地可供开发3-5年。
韩长吉表示，大模式的实质意义在于不捂地，不惜售，按照正常的利润空间进行销售运作，值得一些资金链紧绷，楼市定价缺乏依据的房地产商借鉴。
其实，调控大势之下，这一策略已经开始成为行业的共识。《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜30》即指出，高周转的经营模式已经成为领跑企业的共性，尤其是在政府调控房地产市场趋于常态化的当前，高周转模式的优点体现得比过去更加显著。
韩长吉也认为，虽然目前中小房地产企业追寻超额资本的期望依旧较高，但随着调控的逐渐深入，房地产企业资金链将更加困难，恒大模式将有望得到推广。
但这一模式的造就也并非一日之功，据记者了解，无论在运营、材料、建设，还是财务方面，恒大的成本控制的能力都十分惊人，有的原材料采购价仅是市场价的2-3折，“标准化运营”使恒大实现了在同类产品中质量、品牌，但价格，性价比。
>>>推荐阅读：
21图晒64平小户型装修 三口之家的小蜗居(图)
世上没有后悔药 客厅装修25个禁忌不能踩(图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
