[摘要] 政策无松动可能，货币可能放松可能紧缩，但房地产市场面临的只有一条路——紧缩。在非加息周期，对房地产贷款单独加息；而在加息周期，对房地产企业更是雪上加霜。除非经济形势急转直下，全球经济出现二次崩溃，否则房地产商就不可能获得芝麻开门的咒语。
（来源：每日经济新闻）政策无松动可能，货币可能放松可能紧缩，但房地产市场面临的只有一条路——紧缩。在非加息周期，对房地产贷款单独加息；而在加息周期，对房地产企业更是雪上加霜。除非经济形势急转直下，全球经济出现二次崩溃，否则房地产商就不可能获得芝麻开门的咒语。
房地产行业未来不是支柱产业，虽然此前十年一直是。 10月18日，在中国政府网刊登的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》文件中，列举的支柱产业中已经没有了房地产业。10月25日，国务院部署四季度经济工作，其中第四条就是：促进房地产市场平稳健康发展，指出“各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨”。
对房地产开发商而言，面临的压力是融资压力，去杠杆化紧锣密鼓。加息是重型武器，对于已有银行贷款的开发商有负面影响。根据10月26日央行发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》，前三季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长32.9%，比上年末低5.2%；地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增长36.0%，比上年末低68.2个百分点；房产开发贷款新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点。以长期贷款利率上升0.2%计，今年新增的房地产开发贷款增加111.84亿元的成本。在市场上升期，如此小规模财务支出不过是毛毛雨，但在下行期，有可能成为骆驼背上最后的稻草。
对于开发商而言，许多还享受不到加息的甜蜜痛苦，能够享受到加息痛苦的是与银行合作多年的大型开发商，再高的官方利率，也比借入年率20%、30%的民间资金要好得多。根据笔者了解到的情况，银行对开发商贷款基本停止，就算是大型客户、拥有政府背景也慎之又慎。
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不得已，开发商自有资金比例越来越高，意味着开发商融资成本越来越高，动辄20%的成本绝非普通的开发商能够承受。按规定，自有资金往年占35%，但隐藏的杠杆加长，开发商的自有资金实际上达不到要求。
对于预售款与定金的监管直击核心。13日，成都市城乡房管局透露，从11月1日起，开发商禁止直接收取房屋预付款。该消息在当地房地产业界引发震动。北京紧随其后，规定从今年12月1日起，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，而是要求按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专有账户。
众所 ，开发企业玩的是三个锅盖十个锅的把戏，基本上70%左右的预售款会被挪用。预售款被严格监管，剩下的七只锅子裸露于市场。此举在半年后会产生两大直接后果：一是拿地的开发商会大大减少；二是缺衣少盖的开发商会被大企业吞并。
政府非常清楚开发商的命门在哪里，因为各地的城投公司基本都是地方政府实际运作。如果政府卡住了信托与境外贷款，那么恐怕有一半开发商会就地趴下，从此退出市场。
不要说中小开发商，就是上市的房地产开发企业的日子都不好过。一则广为流传的统计数据是，截至10月27日，已经公布三季报的56家房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重，前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。这说明大型房地产企业很难禁受得起风吹草动。
金融去杠杆，带动商品房库存在10月份迅速增加，击破了所谓房地产市场由供求关系决定的谬论：一旦投资者退出市场，房地产供不应求的现象在一两个月时间内就会逆转。根据Wind统计显示，49家上市房企的存货达到5000亿元，如果按照100万元一套房产估算，仅这49家房企的存货量就高达50万套。可见，去杠杆化降低投资就能压低房价，投资高、政府一度鼓励房地产投资，才是中国房地产市场虚热难降的根源。
各个房企尤其以普通商品房作为立足根本的企业，为应对震荡的市场，加快周转并且加入保障房建设大军，保障房的利润只有3%，不过5%，看来开发商要满足10%以下的利润了。
房地产黄金十年一去不复返，暴利时代随风而去。
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（来源：财经日报）潘石屹：融资渠道卡死 开发商年底有道“坎”
近来房地产市场喧嚣不断，太多的房价走势预测并无实质意义，而开发商降价销售的背后根本逻辑，只为一个字“钱”。
近日在英国《金融时报》主办的2011中国高峰论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹接受《财经日报》专访时表示，从银行贷款到IPO再到房地产信托乃至发债，面向开发商的各种融资渠道几乎被卡死，对许多开发商而言，随着年前工程款结算日期的临近，今年年底将是道坎。
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楼市提前入大寒 "借壶赊酒"谨防房地产欠薪潮 不过，潘石屹也表示，SOHO中国并不缺钱。“现在账上还有200亿现金，我觉得有钱了心里就踏实了！”
缺钱！
融资渠道卡死 二级市场乏力
在中国，房地产项目几乎是被现金流绑架的产业。潘石屹感慨创业初期的压力就是缺钱，而今缺钱的压力非但没有改变，甚至更大。
“现在房地产开发商融资特别难。”潘石屹对记者表示，在过去几年，开发商最优质、最有效的融资渠道是上市IPO，赶上这班车的房地产企业都实现了比较好的融资效果，而这些企业也大多成为了国内地产行业的龙头开发商。
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“比如我们SOHO中国当时就通过IPO融到了127亿港元。”潘石屹说，二级市场融资不仅成本低，而且钱是“无限期”的，和现在市场上的地产融资成本相比，性价比简直太高了。在潘石屹看来，年利率15%的地产融资成本已经非常高了，之所以还有开发商愿意承受，只缘“攸关生死”。
但是，随着之后监管机构对内地房地产企业上市喊停，开发商IPO融资窗口已被关闭。
对于在港上市的SOHO中国目前股价，截至周四收盘报5.19港元，潘石屹认为“还可以”，同时也不否认“即便已经上市，但当前二级市场的融资功能几乎已经失效”。
至于银行贷款，潘石屹表示：“银根收紧就是限制房地产开发商贷款，也不期望从紧政策会在短期内有所改变，而之前银行和房地产开发商组合做房地产信托贷款，也随着传言‘绿城破产’，基本上目前房地产信托融资的管道也渐渐被封锁，国外发债基本也没有可能性。”
潘石屹表示，对于开发商来说，回笼资金最根本的还是通过销售。当下，在明年2、3月很多房地产信托融资产品的到期还款压力之下，开发商只能下调价格，促销卖房。在此之前，由于年前要结算工程款，今年年底就是许多开发商面临的道坎。
不缺钱？
算着过冬 兼并谈何容易
那么，寒冬当下，地产开发商如何过冬？潘石屹把开发商分成三类：跑路的“大雁型”、冬眠的“乌龟型”和膘肥的“北极熊型”。
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“现在，有些开发商撑不下去了，就索性清盘移民走人；有些采取收缩策略，停止扩张，进入休眠；或者是资本实力相对较强，就能挨过这段艰难时期。”潘石屹说，SOHO中国努力成为第三种“北极熊型”。 “现在我们账上还有200亿现金，估计还能收一两个项目。”潘石屹表示，会非常谨慎地处理这笔资金，因为“还有很多在建项目仍然会有成本支出”。据透露，SOHO中国计划继续收购上海、北京的高档优质商业物产，此前已经在上海收购9个项目，投资总金额达到180亿元。
对于未来地产行业可能出现的兼并重组机会，潘石屹认为，“对实力雄厚的大开发商来说，当然是个机会，但是具体操作上也并不是很容易。”
信息显示，今年6月，SOHO中国获得汇丰、渣打、工银澳门等十家非境内银行共约6亿美元贷款，期限三年，利率为Libor加每年3.55厘。
对于这笔“比较划算”的融资，潘石屹透露：“由于种种原因，钱始终没有进入境内，已经被用于收购项目了，由于项目股权都在境外，整个交割也都在境外完成。”
对于市场近日盛传的“索罗斯在港基金公司欲抄底中国房地产”，潘石屹认为分析上是认同的，“因为索罗斯不看好欧洲和美国，所以他比较关注新兴市场”，但具体操作方面却依然存在技术性壁垒。
至于这股房地产行业寒流中可能出现的倒闭潮，潘石屹对记者表示：“由于中国目前仍然处于高度的城市化进程中，内地并不会重演香港在90年代末‘几百家开发商变成几家’的房地产风暴。”
最后，潘石屹称“近几个月的商业地产租金在持续上升”，并强调“SOHO中国不会降价”。
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