[摘要] 当下的广州冬天还很温暖，但楼市的温度似乎越来越低。对于日前万科总裁郁亮抛出的“过冬”论，不少业内人士表示楼市的冬天才刚刚开始，真正的“寒冬”还在后头。数据显示，10月全国70大中城市房价环比首次下跌，多个大型品牌房企也紧急下调价格，希望尽快售出产品回笼资金。
当下的广州冬天还很温暖，但楼市的温度似乎越来越低。对于日前万科总裁郁亮抛出的“过冬”论，不少业内人士表示楼市的冬天才刚刚开始，真正的“寒冬”还在后头。数据显示，10月70大中城市房价环比首次下跌，多个大型品牌房企也紧急下调价格，希望尽快售出产品回笼资金。此外，据阳光家缘监控数据显示，11月广州全市住宅网签同比下跌20.68%，成交均价11332元/平方米，同比下跌4.39%，中心区住宅网签同比更是暴跌五成。不难看出，楼市已逐渐向“寒冬”靠近。在如此严峻的市场环境下，各类型的房企将以什么样的心态和策略“过冬”呢？
惨 挂牌出售以中小房企为主
据中原地产对北京、上海、天津、重庆四大产权交易所挂牌交易的房企进行不完全统计，截至10月份，挂牌出售的房企或项目总数超过600宗，而去年同期则不足一半，其中，挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总转让金额超过100亿元。挂牌企业主要以中小房企为主。
房地产经济学专家邓浩志表示，中小房企挂牌转让的实质就是房地产项目的转让，其实际原因与楼市持续的政策调控，企业生存出现困难有直接关系。如果明年政策仍不放松，将肯定会有更多的中小房企挂牌转让或倒闭。
维森置业董事长张维伦分析称，虽然2008年楼市出现寒冬，但却没有这么企业挂牌出让，主要是因为当年楼市受金融危机影响，而今年楼市主要是受政策影响。因此，今年许多企业也看清了不可抗拒的政策形势，不再死扛，有机会出售就出售。
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惊 危机房企“傍大款”或增多
楼市调控不仅让一些中小企顶不住，甚至一些上市企业也难以扛下去，唯有另谋出路。据媒体报道，浙江的房企绿城集团将与建银投资及全球知名的私募股权基金公司美国黑石公司展开合作，拟成立合资公司。根据投资协议，合资公司注册资本为20亿元，绿城房地产、绿城阳光、建银投资、黑石分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元。
无独有偶，日前宣布，已与IFM投资有限公司（21世纪中国不动产）及其创始人签订一项非约束性投资意向协议，成为21世纪中国不动产股东，摊薄后持股比例为37.3%。经纬研究中心主任曾英杰表示，在目前情况下，一方面是房企希望通过合作或并购这种方式来进行深度融资，解决自身的资金链问题；另一方面，也可促进业务发展。此外，有不少业内人士表示，随着调控持续，未来有危机的房企“傍大款”的现象会越来越多。曾英杰也认为，如果楼市持续低迷，不排除房企与其他公司合作后不干本行会成为一种趋势。
定 标杆房企积极卖楼谨慎拿地
据了解，今年前10月，仅有恒大、万科、中海、保利、龙湖等标杆房企年度任务目标完成率超过80%，这些标杆房企虽然业绩大增，但仍然表现出相当“谦虚”，并提早做好应对策略积极“过冬”。
上周六，万科总裁郁亮在媒体见面会上表示，政策调控对大企业的影响会更大一些，但是企业不应该去抱怨，而是应该去应对，去解决问题。郁亮表示，万科的“过冬”策略是积极卖楼；谨慎买地，但不代表不买地；冬天把身体练好，把状态调整好等等。
除此之外，恒盛地产控股有限公司首席运营长刘宁近日也对媒体表示，“明年房地产企业将集体过冬。”而早前，恒盛地产董事会主席张志熔曾称，该公司下半年将实施更加灵活的销售和定价策略，加快现有项目的销售和资金回流。
万科等房企采取的“过冬”策略得到了业内人士的肯定。邓浩志表示，与2008年楼市寒冬不同的是，今年大房企并没有在调控中受到太大冲击，主要是因为这些房企调整了发展策略，实现了逆势发展。业内资深专家韩世同表示，虽然这些标杆房企今年的销售计划或基本完成或超额完成，但仍需积极采取“过冬”策略，主要是因为之前这些企业都是大宗融资，但今年政策收紧，融资渠道被堵住，只能靠销售额来支撑，所以必须要谨慎拿地，节省开支。
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喜 境外房企加码进军内地市场
在目前国内中小房企忙着挂牌转让、大房企出招“过冬”的情况下，一些港资、外资却频频出现在内地土地市场。据了解，今年9月，香港恒隆地产经过83轮报价，以34.97亿元夺得昆明84亩纯商业金融用地。
无独有偶，今年11月初，凯德中国的大众商品房业务子公司——凯德惠居在上海、广州同时拿地，上海地块成交价格22618万元；广州地块成交价格30383万元。随后在11月28日，凯德中国又获得重庆市中心两江交汇处一商业地块，拟建一座改写重庆城市天际线的综合性地标项目。
近日，从未登陆广州的港资巨头长江实业将携两个全新商业和住宅项目进军广州，包括计划于2012年年初推出坐落于萝岗金坑森林公园内的“御湖名邸”，以及位于黄埔地铁上盖的“都会新城”两大项目。
广州世联市场部经理崔登科表示，从长远来看，中国内地的房地产市场前景还是很乐观的，这种乐观的前景也是港资外资房企加码内地市场的关键
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把脉
未来10~15年仍是楼市发展黄金时期
万科总裁郁亮近日表示，未来15~20年仍是房地产市场发展的黄金时代，只是往后与过去不一样，以前是投资性的房地产，而未来是以居住型为主导的发展，开发商赚取的正常利润仍然很大，但不会象过去那么多。
对于郁亮提出的观点，很多行内人士均表示认同，其中，房地产经济学专家邓浩志认为，政策调控是暂时的，阶段性的，总的来说中国地少人多，对住房或改善居住条件的需求是长期的。此外，我国尚处于城市化的初级阶段，按发达国家经验，城市化达到70%的时候，楼市才会开始萎缩，而目前我国城市化在40%左右，每年城市化进程速度不到1%，所以未来较长一段时间，楼市仍有加大发展空间。
满堂红战略拓展部高级主任沈锐培也认为，未来10~15年肯定是房企的黄金时期，但不会是暴利时期。中国经济发展、城市化进程，以及人口红利注定对住宅存在大量的需求，而未来10~15年中国的住房供给机制会更加完善。
记者手记
2011年，命运自己掌握
现已是2011年最后一个月了，在这被调控政策缠绕的一年，开发商已被政策压着动弹不得，从政策实施至今，开发商的态度也开始转变了，从刚开始的无所谓到现在的心灰意冷，从刚开始无视政策的影响到现在的坦然面对，经历了成交量的连续下滑、楼价的下跌、业绩难以达标、资金短缺、融资困难等状况。
走到如今，房企的业绩也基本上一一呈现了，有的房企依然是一路飘红，销售额遥遥领先；有的房企则是紧跟其后，咬紧牙关使劲向前冲；有的房企是隔岸观火，展现的是富有的阿Q精神；有的房企业则是心灰意冷，挥挥衣袖不想再见房地产，而有些房企仍然倔强的像头牛，不低头、不降价、不谦卑……
在没有定数的楼市调控中，谁也不能说自己未来的命运会怎样，但至少在2011年，房企的命运是由他们的态度决定的，有怎样的态度，怎样的决策，就决定着各自的业绩，各自的走向。这是不可逆转的经济法则，谁也无法抗拒。
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