[摘要] 今年商业地产过于“火爆”反倒令一些早期深耕商业地产的企业倍感担忧。记者近日发现，几个运营了多年的商业地产开发商正在积极出售手中的带租约物业。业内人士透露，目前广州的商业地产已经接近饱和，一些经营状况良好或是出租率较高的商业项目积极出货，主要目的是为了快速回笼资金，转向其他项目。
（来源：经济参考报）为回笼资金开发新项目，积极出售“压箱底”物业——
今年商业地产过于“火爆”反倒令一些早期深耕商业地产的企业倍感担忧。记者近日发现，几个运营了多年的商业地产开发商正在积极出售手中的带租约物业。业内人士透露，目前广州的商业地产已经接近饱和，一些经营状况良好或是出租率较高的商业项目积极出货，主要目的是为了快速回笼资金，转向其他项目。
多个商用物业带租约出售
据了解，广百新翼出售15~16层楼的单位，销售均价为19000元/平方米，折后价格为17500元/平方米，销售面积为85~212平方米。据记者了解到，广百新翼曾在2008年出售过一批写字楼单位，价格在16000元/平方米左右。据该项目的代理销售表示，本次仅出售三层单位，每层共有23个单位，目前在售的单位以85平方米和170(两套打通)平方米为主，目前已销售13套，购买者投资自用皆有。
据记者了解，广百新翼位于繁华的北京路地段，总楼层为27层，其1~10层就是广百，11~12层为空中停车场，13层以上为写字楼，项目于2002年落成。销售人员告诉记者，虽然写字楼的出租率不低，但月租70元/平方米/月，按标准层面积2553平方米来算，一层楼全部租出去，一个月也不到18万，一年租金为214万元左右，但是出售一间80多平方米的单位，就可回笼资金两百多万了。
无独有偶，上周二一个经营了6年左右时间的大沙头某商业项目盛大开售，将负一层整层放售，共3300平方米，约有700多个铺位，推出产品面积为1平方米~10多平方米，单价为6万元/平方米~10多万/平方米。该商场目前出租率100%，租金也是水涨船高，商铺柜台租价由早前的700、800元/个上升到现在的1500~20000元/个。该商业项目董事长告诉记者，出售项目主要目的就是回笼资金，目前广州的商业地产已经接近饱和，得向其他项目转移。
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（来源：北京晚报）中小房企“卖身”过冬
在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的又一通道。
从8月开始，房地产挂牌项目在北京产权交易所呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔挂牌金额达到18亿元。
·现象·
房企股权转让成“主流业务”
“北京天利房地产经纪有限公司5%股权、北京金第房地产开发有限责任公司4.36%股权、北京紫金世纪置业有限责任公司12%股权……”11月3日，记者来到位于西城区金融街的北京产权交易中心。
在北京产权交易所的股权交易大厅里，不停地滚动着一些股权转让的消息。在短短的10内，便有5家涉及房地产业务的信息映入眼帘。房地产行业的股权交易有占据股权交易大厅整片“江山”的趋势。
据了解，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经“没钱花”，成为了继央企退市后的又一次爆发股权转让风波。
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澳洲麦格理投行分析师王东表示，因销售不畅，融资受阻，如今在房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。
“受迫于资金压力，在未来一段时间里，我们会看到更多收购兼并的案例。”王东指出，目前市场中已经有不少企业的股权被收购，成功离场，只不过多数企业并非上市公司，因此这一现象尚没有在官方的统计数据中被反映出来。
据中原地产的研究报告显示，今年前10个月，房地产股权交易的规模为93宗，总交易额高达300.8亿元；这个数字已经远超过2010年全年的84宗、165.25亿元的规模。
然而，在这场转让风波背后，寻求转让股权的不光是中小型房企，不少央企也纷纷开始抛售手中的烫手山芋。
北京产权交易所提供的数据显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。其中包括了北京首钢融创置地有限公司、中国建筑、中冶、华润、中粮、万通等大型企业。
“房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在寻求融资不成的情况下，转让股权无疑是最有效的方式。在这种背景下，那些手头有着充实资金的央企、国企甚至可能是民营资本，则可能成为本轮调控中的受益者。”针对目前房企面临的 “寒冬”，上海某房地产研究院综合研究部部长在近日接受媒体采访时表示。
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房企产权交易挂牌量翻番
由于在调控环境下房企融资受限，今年在北京产权交易所挂牌期望转让的产权、股权项目多达600余项，是去年的近一倍。
工作人员介绍说：“目前产权交易更多的是在网上完成，因此到交易大厅的人并不是很多。”
尽管人不多，但却没能掩饰住房地产产权交易的火热。据了解，北京某购物广场整体转让、北京市昌平区北七家镇冠雅苑商业综合楼土地使用权及在建工程……不少项目自今年10月开始纷纷借道北京产权交易所开始自己断臂求生之路。
“目前，由于资金链不断紧缺，政策调控未见松动，房企资金链日趋紧张。大开发商解决资金链紧张的办法，通常是将老的楼盘搁置促销，力推新楼盘低价销售，使资金流通。但由于目前整个市场环境都不太好，而且如果直接降价导致老业主维权。那么直接降价只能导致项目更难卖。”北京产权交易所工作人员介绍说，“但通过转让旗下项目一方面省去了业主维权之势，一方面其带来的远远大于降价促销。”在房地产调控力度未见减轻的情况下，北京产权交易所成为房企融资的又一通道。 “
目前4大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到同期值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。”
据介绍，截至目前，今年北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。从8月开始，房地产挂牌项目呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔挂牌金额达到18亿元。
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·开发商·
产权转让成功就可活命
一名开发商透露：“如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在这场严冬中活活被冻死。”这名开发商表示，今年北京新开项目的签约率中，中小房企的滞销情况十分严重。据他统计，北京今年由中小房企开发的30多个项目中，回笼资金不足5亿元，平均每个项目的销售金额还不足1700万元，可见中小房企的销售压力之大。 “
不是我们不降价，而是没法降价。”同上述开发商一样，打算在北交所挂牌交易密云某项目的一名开发商无奈地说，“作为中小房企，资金本身就不充裕，而且布局单一，往往只能在一定的区域内开发。在产品方面，又基本没有在限购政策下能够保值的高端住宅，所以，即便我们现在通过微利套现能够较快地销售，但风险系数较高，对公司今后的发展也有影响。”
他表示，目前能做的只有将项目产权出售，希望有一些大的开发商或者企业能够收购产权度过“寒冬”。“产权转让，虽然在转让价格方面会相对有一个很低的折扣，但如果有人接手，便相当于一次性卖出三四十套房子，这笔资金对我们而言可谓是保命钱。”
·专家·
出局与否不在于企业规模
兰德咨询总裁宋延庆认为，随着市场调控，房地产市场的政策环境和竞争格局已经发生了重大变化。这意味着，房企并购数量会持续、快速增加，也肯定有一部分企业被洗牌出局。但谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。“就像老人、小孩和青壮年人相比一样，虽然前两者生命更脆弱，但有致命疾病的青壮年更可能先死，否则就不存在人口结构之说。”
宋延庆说：“近期，我们曾为几家房企做过模拟压力测试，结果显示，在未来一年内，如果成交量下跌30%、售价下跌15%，只要企业的现金量不低于总资产的10%的话，就不会面临破产。”
“中国的房地产开发企业经历了由少到多的过程，未来还将经历一个由多到精的过程。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，未来的房地产市场要靠价格和质量的优势取胜，靠精品和去占领、拓展“这将通过激烈的市场竞争，优胜劣汰，通过企业联合、企业兼并来实现。”
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