[摘要] 鄂尔多斯，几乎就是“炫耀性消费学”和中国楼市泡沫最好的一个样本。
（来源：财经日报）鄂尔多斯，几乎就是“炫耀性消费学”和中国楼市泡沫的一个样本。
“在地球仪上，康巴什这个地名年轻得还没来得及印刷，但如果把手抚在中国黄河与阴山之间，会感觉到梦想的温度。”这是一位当地作家呼吁大家，给鄂尔多斯的康巴什新区，乃至鄂尔多斯成长空间的一段话。
如今，鄂尔多斯的楼市已急转直下，“梦想的温度”被骤降，这里的12月，已经全面进入施工的“冰河期”，无数开发商梦碎鄂尔多斯。
此前的9月19日，2011第三届鄂尔多斯住房交易会的数据曾创下历史纪录：现场预登记27860多组，累计成交额达3.25亿元。这是楼市“梦想”转折前的点。
开发商候鸟“南飞”
一家华南的开发商在当地负责此项目的人已经开始撤退，《财经（微博)日报》记者多次试图与他们联系，该公司公关负责人表示，负责鄂尔多斯当地项目所属片区的老总已经开始“休假”。
这是该公司在的一个项目，此次拿到预售证的房源为72万平方米。该项目的售楼小姐向记者透露，约1900多套房子，现在已经卖出去100多套。
和他们的官方数字相比，业界所公认的销售数字甚至比这个业绩来得更惨淡。
在调控与销售低迷的双重压力下，不少开发商都开始选择逃离这座城市。在鄂尔多斯的房地产界，最有名的故事是SOHO中国的董事长潘石屹(微博)来过，却没能进入这片荒漠的土地，最后带走了很多鄂尔多斯煤老板，把他们变成了自己的客户。
2005年，当地民用住宅均价仅为1200元/平方米，现在老城东胜区的均价已达8000元/平方米以上。
数字的激增，背后是大小开发商不断进场“淘金”的一个过程。
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现在看起来，潘石屹或许做了一个很明智的选择。现在的鄂尔多斯楼市，“打折”成为能够在这个市场通行的准则。绿城在鄂尔多斯与当地城投公司合作开发的项目，同样位于康巴什新区内，均价为7300元/平方米，据记者了解，如果一次性付清的话，可以拿到9.3折，甚至还可以更低一些。折扣是一个叫“天誉国宝”的项目创造的，令人惊讶地以“6.6折”进行促销。
一个叫华府世家的楼盘，年中时还在热卖中，现在已经基本很难见到看房的人，有业内人士向记者透露，他们甚至在最近刚刚换了代理商，希望可以改变目前的销售局面。
事实上，许多楼盘几乎一天都很难看到看房的人。记者在鄂尔多斯东胜区以及康巴什新区多个楼盘看到，售楼处门口很难看到购房者的身影，许多销售人员也已经开始放假。
和“打折”相对的是，许多开发商都选择了不断“逃离”这个市场。“这个时候根本不好卖，工地也无法施工，还不如等年后再开盘。”总部位于华东的一家开发商在此时选择了“收手”，这曾经是他们寄予厚望的一个楼盘，现在能做的，就是“南飞”回家，等市场好了再做打算。
据了解，鄂尔多斯的土地，便宜的也只有几十万一亩，当房地产市场进入“冬眠期”后，许多开发商对这个市场的期望值大为降低，从渴望大赚一笔转化为想迅速抽身。
进入“冰河时代”
让这些开发商前来寻梦的动力是民间资金的发达，今年，住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，当地人均GDP已经超越香港位居。
这里每走一步，都是财富。鄂尔多斯48%的面积是无法居住的沙漠，而70%面积的地层下，都埋藏着煤矿，已探明储量1676亿多吨，预计储量近1万亿吨，约占总储量的1/6。每天，煤炭所需总量的1/8就来自鄂尔多斯。除此之外，还有7504亿立方米的天然气，约占总探明储量的31.8%。
据说一家来自北京的开发商，在鄂尔多斯淘金之前，做了一个调查，找来100个当地的客户，表示要在鄂尔多斯建比北京还要好的房子，但定价只有北京的一半。这个调查大受这些客户的欢迎。只是，在房地产调控的现在，鄂尔多斯富豪换了一种选择：房子不再是他们的投资目标。这一转变直接导致当地楼市在2011年冬天到来之前迅速进入“冰河期”。
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晚上的康巴什新区，几乎已经很难找到什么人，这里有大片大片的建筑工地，此时，都已经进入了“冰河期”，在鄂尔多斯，由于气候恶劣，每年的11月中旬到4月，几乎将近5个月的时间，都不能施工，随处可见矗立不动的大型吊车。
看上去，康巴什新区像一片被点了“哑穴”的大工地。康巴什新区建设局的资料显示：2011年康巴什新区建设项目共236项，其中续建96项，新建140项，主要涉及市政基础设施、生态景观、城市产业、城市公共设施、房地产等建设项目，总投资约700亿元。
记者多次夜间驱车行驶在康巴什新区的马路上，这里的夜晚几乎很难看到两车交会的情景，除了学校附近的小区以及政府附近的小区还能见到零星的灯光，其他已完工的、等待完工的高楼都静静地在夜晚沉睡，与之形成强烈对比的是，康巴什新区的夜晚十分璀璨，星光和路面的灯光汇成一股诡异的美景。
不仅仅是康巴什新区，在鄂尔多斯比较热闹的东胜区，一样出现了类似的场景。尤其是在东胜区的“铁西”，这里几乎是另外一个康巴什新区的缩影，几乎没什么人气，施工的人员也早早就回去了，只剩下无数的摩天大楼，有的已经竣工，有的还在施工就被按下了“暂停键”。
无序开发
在繁华的东胜区，同样地广人稀，整个东胜区域总面积2530平方公里。这里几乎就没什么人居住，第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。
在这份数据中，康巴什新区的人口是4.4万人，“随着城市功能的日益完善，到2015年新区人口预计将达到15万人。”按照现有的情况来看，从4.4万人激增到15万人，几乎是不可能的任务，在规划中，到2020年，康巴什新区的人口，将要达到30万人。
和很难增长的人口基数相比，是康巴什新区的放量开发。按照规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。
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不仅如此，鄂尔多斯新开工的商品房数量也十分惊人。资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积将达到10平方米以上。
这一数据在去年更为疯狂。资料显示，2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。2010年，鄂尔多斯市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。
“鄂尔多斯整个楼市已经非常疯狂，按照现在的建设进度，两三年后，按照人口基数来算的话，人均拥有住房量差不多在十套。”当地的一家开发商张肖勇（化名）告诉记者，在政府大力推动下，比较方便拿到土地，这也是他这两年投身房地产的重要原因。此前，他一直是当地标准的富豪身份，以开发煤矿致富。
“有关部门这样无序推出土地，也正是造成目前市场冷淡的原因，去年的存量加上今年的存量，就算是在上海、杭州这样的市场，有庞大的外来人口支撑，都需要消化很长一段时间，更何况是在鄂尔多斯。”在鄂尔多斯当地开发房地产的一位浙商王猛（化名）表示，鄂尔多斯基本上没有外来人口，只能靠本地人来消化，如此巨大的市场供应，可想而知，未来会爆发更大的危机。
这或许也是当地二手房市场一直无法启动的原因。2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上的二手房中介非常稀少，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。
“一般人均都有三四套房子，大家都有，所以不可能去买别人的二手房，这里基本上就是一个没有刚需的城市。”当地中小企业协会一位不愿透露姓名的人士说，就像当地有路虎超过5000辆，在鄂尔多斯人富裕之后，买得的就是路虎和房子。
当房产不再是稀缺物品时，鄂尔多斯的楼市，究竟还能走多远？
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（来源：经济参考报）为回笼资金开发新项目，积极出售“压箱底”物业——
今年商业地产过于“火爆”反倒令一些早期深耕商业地产的企业倍感担忧。记者近日发现，几个运营了多年的商业地产开发商正在积极出售手中的带租约物业。业内人士透露，目前广州的商业地产已经接近饱和，一些经营状况良好或是出租率较高的商业项目积极出货，主要目的是为了快速回笼资金，转向其他项目。
多个商用物业带租约出售
据了解，广百新翼出售15~16层楼的单位，销售均价为19000元/平方米，折后价格为17500元/平方米，销售面积为85~212平方米。据记者了解到，广百新翼曾在2008年出售过一批写字楼单位，价格在16000元/平方米左右。据该项目的代理销售表示，本次仅出售三层单位，每层共有23个单位，目前在售的单位以85平方米和170(两套打通)平方米为主，目前已销售13套，购买者投资自用皆有。
据记者了解，广百新翼位于繁华的北京路地段，总楼层为27层，其1~10层就是广百，11~12层为空中停车场，13层以上为写字楼，项目于2002年落成。销售人员告诉记者，虽然写字楼的出租率不低，但月租70元/平方米/月，按标准层面积2553平方米来算，一层楼全部租出去，一个月也不到18万，一年租金为214万元左右，但是出售一间80多平方米的单位，就可回笼资金两百多万了。
无独有偶，上周二一个经营了6年左右时间的大沙头某商业项目盛大开售，将负一层整层放售，共3300平方米，约有700多个铺位，推出产品面积为1平方米~10多平方米，单价为6万元/平方米~10多万/平方米。该商场目前出租率100%，租金也是水涨船高，商铺柜台租价由早前的700、800元/个上升到现在的1500~20000元/个。该商业项目董事长告诉记者，出售项目主要目的就是回笼资金，目前广州的商业地产已经接近饱和，得向其他项目转移。
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（来源：北京晚报）中小房企“卖身”过冬
在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的又一通道。
从8月开始，房地产挂牌项目在北京产权交易所呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔挂牌金额达到18亿元。
·现象·
房企股权转让成“主流业务”
“北京天利房地产经纪有限公司5%股权、北京金第房地产开发有限责任公司4.36%股权、北京紫金世纪置业有限责任公司12%股权……”11月3日，记者来到位于西城区金融街的北京产权交易中心。
在北京产权交易所的股权交易大厅里，不停地滚动着一些股权转让的消息。在短短的10内，便有5家涉及房地产业务的信息映入眼帘。房地产行业的股权交易有占据股权交易大厅整片“江山”的趋势。
据了解，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经“没钱花”，成为了继央企退市后的又一次爆发股权转让风波。
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澳洲麦格理投行分析师王东表示，因销售不畅，融资受阻，如今在房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。
“受迫于资金压力，在未来一段时间里，我们会看到更多收购兼并的案例。”王东指出，目前市场中已经有不少企业的股权被收购，成功离场，只不过多数企业并非上市公司，因此这一现象尚没有在官方的统计数据中被反映出来。
据中原地产的研究报告显示，今年前10个月，房地产股权交易的规模为93宗，总交易额高达300.8亿元；这个数字已经远超过2010年全年的84宗、165.25亿元的规模。
然而，在这场转让风波背后，寻求转让股权的不光是中小型房企，不少央企也纷纷开始抛售手中的烫手山芋。
北京产权交易所提供的数据显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。其中包括了北京首钢融创置地有限公司、中国建筑、中冶、华润、中粮、万通等大型企业。
“房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在寻求融资不成的情况下，转让股权无疑是最有效的方式。在这种背景下，那些手头有着充实资金的央企、国企甚至可能是民营资本，则可能成为本轮调控中的受益者。”针对目前房企面临的 “寒冬”，上海某房地产研究院综合研究部部长在近日接受媒体采访时表示。
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房企产权交易挂牌量翻番
由于在调控环境下房企融资受限，今年在北京产权交易所挂牌期望转让的产权、股权项目多达600余项，是去年的近一倍。
工作人员介绍说：“目前产权交易更多的是在网上完成，因此到交易大厅的人并不是很多。”
尽管人不多，但却没能掩饰住房地产产权交易的火热。据了解，北京某购物广场整体转让、北京市昌平区北七家镇冠雅苑商业综合楼土地使用权及在建工程……不少项目自今年10月开始纷纷借道北京产权交易所开始自己断臂求生之路。
“目前，由于资金链不断紧缺，政策调控未见松动，房企资金链日趋紧张。大开发商解决资金链紧张的办法，通常是将老的楼盘搁置促销，力推新楼盘低价销售，使资金流通。但由于目前整个市场环境都不太好，而且如果直接降价导致老业主维权。那么直接降价只能导致项目更难卖。”北京产权交易所工作人员介绍说，“但通过转让旗下项目一方面省去了业主维权之势，一方面其带来的远远大于降价促销。”在房地产调控力度未见减轻的情况下，北京产权交易所成为房企融资的又一通道。 “
目前4大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到同期值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。”
据介绍，截至目前，今年北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。从8月开始，房地产挂牌项目呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔挂牌金额达到18亿元。
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·开发商·
产权转让成功就可活命
一名开发商透露：“如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在这场严冬中活活被冻死。”这名开发商表示，今年北京新开项目的签约率中，中小房企的滞销情况十分严重。据他统计，北京今年由中小房企开发的30多个项目中，回笼资金不足5亿元，平均每个项目的销售金额还不足1700万元，可见中小房企的销售压力之大。 “
不是我们不降价，而是没法降价。”同上述开发商一样，打算在北交所挂牌交易密云某项目的一名开发商无奈地说，“作为中小房企，资金本身就不充裕，而且布局单一，往往只能在一定的区域内开发。在产品方面，又基本没有在限购政策下能够保值的高端住宅，所以，即便我们现在通过微利套现能够较快地销售，但风险系数较高，对公司今后的发展也有影响。”
他表示，目前能做的只有将项目产权出售，希望有一些大的开发商或者企业能够收购产权度过“寒冬”。“产权转让，虽然在转让价格方面会相对有一个很低的折扣，但如果有人接手，便相当于一次性卖出三四十套房子，这笔资金对我们而言可谓是保命钱。”
·专家·
出局与否不在于企业规模
兰德咨询总裁宋延庆认为，随着市场调控，房地产市场的政策环境和竞争格局已经发生了重大变化。这意味着，房企并购数量会持续、快速增加，也肯定有一部分企业被洗牌出局。但谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。“就像老人、小孩和青壮年人相比一样，虽然前两者生命更脆弱，但有致命疾病的青壮年更可能先死，否则就不存在人口结构之说。”
宋延庆说：“近期，我们曾为几家房企做过模拟压力测试，结果显示，在未来一年内，如果成交量下跌30%、售价下跌15%，只要企业的现金量不低于总资产的10%的话，就不会面临破产。”
“中国的房地产开发企业经历了由少到多的过程，未来还将经历一个由多到精的过程。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，未来的房地产市场要靠价格和质量的优势取胜，靠精品和去占领、拓展“这将通过激烈的市场竞争，优胜劣汰，通过企业联合、企业兼并来实现。”
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