[摘要] 房地产市场的调控已经明显见效，如何巩固和扩大这一成果，成为目前需要首先考虑的问题。“反暴利”便是发改委提出的办法之一，但业内人士指出，在商品房领域反暴利，恐怕并不容易。要稳住房价，还需要从稳住地价着手。
（来源：中国产经新闻报） 房地产市场的调控已经明显见效，如何巩固和扩大这一成果，成为目前需要首先考虑的问题。“反暴利”便是发改委提出的办法之一，但业内人士指出，在商品房领域反暴利，恐怕并不容易。要稳住房价，还需要从稳住地价着手。
根据中指研究院的统计，12月上旬被监测的35个城市中，27个城市楼市成交量同比下降，13个城市成交量降幅在50％以上，其中贵阳的同比降幅，达到74.09％。其次是蚌埠，同比降幅达72.10％。重点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅，达67.20％，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅亦超过60％。从监测情况来看，成交量跌幅居前的无一例外是二三线城市。
此轮房地产调控已经取得阶段性胜利的结论已经毫无疑问，如何巩固调控成果，如何遏制恶性反弹则成为这个阶段需要考虑的首要任务。
国家发展和改革委员会主任张平16日表示，明年发展改革系统要会同有关部门编制实施好“十二五”住房保障规划，扎实推进保障性安居工程建设。张平还表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设，促进房地产市场健康发展。张平称，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。
虽然反暴利目前来看还只是构想，但这一新颖思路的提出，依然引起了极大关注。
由于地块价格悬殊导致商品房成本不一，不过从整个行业的角度来看，说房地产是暴利行业，异议并不多。
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安邦咨询分析师苏晶向《中国产经新闻》记者指出，房地产的利润可以达到10％以上，而一般行业的利润率只有5％-6％。
经济学家易宪容则指出，房地产是不是暴利行业，这个问题根本没有必要去分析。看中国富豪榜名单，几乎都和房地产有关。另外，很多外行争先恐后进入房地产，也是因为地产利润很高，比他们之前做的实业要高得多。
既然房地产的确属于暴利行业，那引入反暴利监管便顺理成章。但反暴利的实施，却并不容易。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉向《中国产经新闻》记者表示，无论是反暴利标准的制定，还是执行，都存在困难。
韩长吉指出，制定反暴利措施需要首先了解房地产行业的成本构成，但是由于房地产开发商的拿地时间有一定差异，其综合成本不具有对比性，这就造成反暴利措施的制定存在困难；在执行方面，由于成本因素存在不确定性，且房地产行业的价格制定具有一定的随意性，导致执行面难以全面覆盖，监管渠道匮乏决定着反暴利措施需要采取特殊的手段。例如：统一成本推算、毛利率限制等手段。
苏晶也持同样看法，她指出，使用一套标准肯定不合理，如果按照区域分别制定标准，又显然太过繁琐，可行性不强。
苏晶同时指出，房价畸高不仅仅由开发商追求暴利造成，地价高企的事实也不容忽视。因此，要稳定房价，更容易治理也更迫切需要治理的反倒是土地出让环节，彻底改变价高者得的现状。地价走向理性，是房价走向理性的必要前提。
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（来源：燕赵都市报）房价合理回归路有多远？
市场人士和专家认为，中央经济工作会议明确提出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；而促进房价合理回归的实现路径依然是多管齐下，包括限购政策继续执行、增加普通商品住房供给和扩大房产税试点范围等。
1 “限购令”继续执行？
据统计，2011年共46个城市实施限购政策，其中厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华明确提出限购截止日期为2011年12月31日，合肥、南宁、徐州的截止日期为2012年上半年的某个时点。近段时间，已有11个城市表示明年继续实行限购。
整体上看，限购政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响，在限购政策执行一段时间后，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。据北京市住建委公布的数据，截至12月20日，北京年内新建住宅总套数为86512套；业内预计全年新建住宅签约量在9万套左右，与2010年11.1万套的成交量相比，下降幅度约18％；而与2009年17.9万套的成交量相比，降幅达51.7％。
中央经济工作会议强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。如果按此口径，今年底到期的7个限购城市，原则上都会选择延期。
中原集团研究中心认为，目前主要城市房价下行有限意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就中央经济工作会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税实施、保障房建设等长效措施具备更充分的探索空间。
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2 房价下降将是趋势性变化？
与12月9日中共中央政治局会议“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”表述相比，中央经济工作会议对于房地产调控的表述增加了“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”。一些机构认为，中央经济工作会议传递的信息是通过扩大普通商品住房供应来扩大供给，进而促进房价合理回归。
中国房地产学会副会长陈国强称，2011年楼市调控中特别强调如何抑制不合理投融资需求，这是为市场“做减法”，而此次中央经济工作会议提出加快普通商品房建设和供应，是“做加法”。增加有效供应才能解决根本的住房需求矛盾，缓解市场压力，真正地让市场回归健康发展轨道。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，加快普通商品住房建设，这是近几年一贯方针，主要是更好地满足普通百姓需求，同时在供应量增加之后，有利于改善供需结构，促进商品住宅价格的稳定和合理回落。 星河湾董事副总裁梁上燕表示，目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，开发商要顺应市场环境，积极响应国家调控政策，让房价合理回归。“我们判断明年房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此企业主动进行战略调整。”
16日，星河湾将上海的两个项目价格下调15％至20％，同时对老业主进行差价补偿。而此前大型房企中已有中海、保利、万科、富力、龙湖地产、绿地等多家开发商进行大规模的降价销售。据统计，12月上海在售的打折优惠楼盘达190个（含别墅），数量之多创年内新高。多数楼盘通过送面积、送契税、送房产税等方式打折促销，或是直接给出价格优惠。
国泰君安房地产分析师孙建平认为，2012年房价下降将是趋势性变化，将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向中心传导，从一、二线城市向二、三线城市传导，从中端房向高端房传导。
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3 房产税试点铺开？
一些专家认为，目前在部分城市实施的“限购令”毕竟是一种非市场化、过渡性的调控措施，从国外的发展经验来看，对住宅保有环节征收房产税，才是解决对住宅资源过度占有的根本途径，才能真正促进实现住宅资源分配的公平性。
早在年初，上海和重庆分别展开了房产税征收试点工作。中原集团研究中心认为，从近一年的试点情况来看，房产税制度设计仍存在优化空间，首先，房产税操作认定环节复杂，涉及政府部门众多，征税的技术操作环节尚不成熟；其次，两地征收范围有限，重庆只对主城区征收，上海只对新购房征收。而从长远来看，房产税的推广对于楼市调控具有积极意义。，可以稳定市场预期，房产税是一项长期成本，将有助于使市场形成理性的需求，结合交易环节成本的提升，可以有效控制房地产的投资投机需求，同时有利于房地产市场价格的稳定。第二，可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外，目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。
国泰君安的相关研究报告预测，继上海、重庆之后，房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策未来退出的对冲，可抑制投机性需求。另外，房产税仅对增量房征收可能性大，出台的税率将以低于1％为主。
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