[摘要] 持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？这一自去年开始就被不断追问的问题，在新年伊始，热度依旧。
持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？这一自去年开始就被不断追问的问题，在新年伊始，热度依旧。
瑞银房产10日警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。
国泰君安的一份房地产研究报告则显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。记者发现，1.35万亿元的资金缺口量，相当于2011年万科销售额的约11倍。
近日的一次地产会议上，黄金湾投资集团副董事长全亮透露，在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的办法。
资金缺口或达1.35万亿元
工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧张已成定局。
国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示，整体而言，2011年房地产资金需求并没有出现缺口，但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元，而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径，房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。
1.35万亿元的资金量不可谓不庞大。本报记者粗略计算后发现，2011年万科销售额为1215.4亿元，换句话说，2012年房企的资金缺口量相当于万科2011年销售额的近11倍。2011年销售额排名前20名的房企，包括万科、恒大、保利、中海外等，去年合计销售额仅8773亿元，1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。
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四方面原因叠加影响
对于2012年房企面临的巨大资金缺口，首创置业一位匿名人士向记者分析指出，主要受四个方面的原因叠加影响。
首先，销售受阻，回款能力趋弱。记者根据统计数据汇总后发现，2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始，相关地产调控政策效果逐渐释放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%，如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三线城市被强制要求出台限购政策，随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。
其次，销售受压之下，库存逐渐走高，沉淀了房企大量资金，且这种趋势仍在上升中。以北京为例。记者根据北京住建委官方网站的数据统计后发现，2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套，合计签约套数为28269套，套数签约率约43.2%。相比较而言，2010年的套数签约率为63.4%，2009年更是冲高至近80%。
签约率的节节下降，导致库存量步步上升。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据显示，截至2011年12月底，10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米，同比大增约39.22%，其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米和265万平方米，同比增长率分别为33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量达3084万平方米，比去年同期大增近46%。
高库存量挤占了房企的不少资金，记者根据相关数据统计后显示，2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算，截至去年年底，北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元，合计5080亿元左右。
第三，2012年房企到期债务将迅速上升，从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研究报告显示，目前房企的长短期付息债务，偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。
最后，楼市中开发投资存在一定的惯性，2012年房企开发投资仍将呈现一个持续上升的轨迹，从而导致开发资金需求量仍会持续增加。
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卖项目将成常态
缺钱就得找钱。对此，黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出，在信贷收紧，销售受阻的当下，房企应该主动调整开发模式，因为开发模式决定资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的办法。
实际上，转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的做法，已在2011年楼市初现端倪。
中原地产研究中心的一份统计数据显示，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1500亿元。
约500宗股权及资产交易中，主要可分为两种情形：一种为通过转卖项目，获得现金，比如绿城中国发布的公告显示，公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让，以回收3亿元现金；另一种处于企业战略调整，比如一些主业非房地产的公司，在看淡房地产业的背景下，通过转卖地产项目，清仓离场，且这种趋势日益明显。
在接受记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说，战略减资或战略离场，已成为时下房地产市场转卖项目的主力原因之一。近段时间以来，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3~6个月，预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。
在接受记者采访时，链家地产首席分析师张月认为，除非有意清仓逃离房地产业，否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策，毕竟在现有的市场背景下，房企转手项目很难获得更多利润回报，更多的是低价转让。因此在2012年不太好的楼市形势之下，大多数房企回笼资金的办法仍是顺应市场，降价抢量，通过快速销售来进行资金回收。
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