（来源：中国经济网）央行2011年金融机构贷款投向统计报告日前新鲜发布。报告显示，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减。在楼市调控背景下，贷款难度的加大，促使房地产企业融资成本进一步加大，个人购房贷款成本上升。专业人士预计，2012年房企的融资困局仍然难有突破。
房地产新增贷款占比大幅缩减
链家地产市场研究部相关统计数据显示，2011年全年房地产累计新增贷款共计1.26万亿元，较2010年下降38％，占新增贷款总额的比例为16.9％，较2010年下降8.5个百分点。
“2011年以来银行对房地产领域新增贷款规模出现了明显下降。”链家地产首席分析师张月分析认为，一方面，为抵御通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减小。虽然2011年年末央行下调存款准备率，但全年供给上调存款准备金率6次，相当于全年冻结资金约1.8万亿元。2011年全年金融机构新增贷款总额较2010年下降6％。而另一方面，房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险。会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。
“2011年房地产贷款的缩紧，意味着2012年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。”张月认为，即使2012年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企融资形式仍然严竣。
保障房新增贷款或有所下降
数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1％，比今年初水平提高31.7个百分点。
“保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的优质客户，银行更乐意于将贷款投放在保障房建设上。”张月认为，而在二三线城市，大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。在政府土地收入缩减、开发商自顾不暇的状况下，保障房建设的融资支持，将有利于缓解地方政府建设保障房的财政压力，也同时有助于二三线楼市调控的持续。
张月表示，虽然2011年保障房贷款是房地产开发贷款的主力，但是，2012年保障房开工建设目标由1000万套调低到700万套，环比下降了30％，银行或将降低保障房的贷款额度转向投放到其他领域，而是否会增加到商品房开发，还将取决于2012年的整体房地产调控政策、房地产市场状况和开发商的负债率等诸多因素。
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根据北京统计局公布的数据，2011年北京全年实现地区生产总值16000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1％。其中房地产业生产总值1080.6亿元，贡献率为6.8％。
“从2011年经济增长与房地产之间的关系来看，，房地产业对经济的贡献率并没有出现明显变化，2011年和2010年全年均为6.8％，但低于2009年的7.5％。第二，从2011年单季度来看，房地产行业对经济的拉动作用逐渐走低，第二季度至第四季度拉动经济增长分别为2.3个百分点、1.4个百分点和0.4个百分点。”张月认为，这表明在北京经济转型的初期，短期内房地产的支柱地位难以改变，但房地产行业对于经济拉动作用逐渐减弱，体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。意味着房地产调控与经济增长之间的博弈程度将减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。
到位资金下降生存状况堪忧
数据显示，2011年，北京市房地产开发项目2010年到位资金为5358.1亿元，比2010年下降4.8％。“房企开发到位资金同比下降，既可看出当前房企投资、开工的意愿降低，也可表明受货币政策紧缩影响较大。”张月认为，房企融资能力已经大大降低，同时也促使房企融资结构发生改变，导致金融贷款同比出现较大的降幅。
“在2012年，楼市调整仍将继续，宏观经济增速放缓，房价软着陆将成为必然趋势，房价稳中有降将成为主要旋律。”张月预测，解放刚需将在2012年有所体现。而对于房企来说，存在的资金压力、经营风险或将甚于2008年，如何实现以价换量仍是需要解决的重大问题。
降价或成房企不二选择
2011年，经过6次上调存款准备后，央行的货币政策开始转向，存款准备金率在11月末次出现下调，这也是2009年以来存款准备金率首次下降。随着CPI回落至4.1％，通货膨胀得到了有效控制，在欧债危机影响加深和出口降低的背景下，央行的货币政策目标可能会转向保持经济持续增长，存款准备金率存在再次下调的可能。
“即使2012年银行贷款额度或出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用会有所减少，但由于房地产调控政策的坚持和不动摇，房企的贷款难度仍将会增加。”张月分析认为，主要原因是，房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于降价，存量价值降低，银行贷款的风险加大，所以年内房地产开发贷款将很难增加是个大概率事件。
“但在降价幅度较大，尤其是限购政策比较严厉的一线城市，房企所面临的选择较为有限。”张月认为，虽然不排除部分房地产开发企业能够从信托、私募基金、民贷甚至不惜以出售土地和股权等方式得到融资，但是对于大部分房企来说，降价可能是的选择。
张月预计，龙年一季度新开盘的楼盘价格将会出现新的降幅，以期更加贴近购房者的心理价位，快速回笼大量资金，减轻财务压力。
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（来源：新京报）龙年伊始，根据亚豪机构统计，全市将有23个项目开盘。不过记者采访了解，不少项目准确的开盘日期难定。这也使另外一些机构开盘统计的项目数打了折扣，如北京中原统计开盘数只有15个。在各种未定中，有一点或许比较肯定，那就是涨价推盘几乎不可能。对于整个上半年，不少开发商都难乐观，并谈到将抓住时机推进销售。
郊区平价项目主导2月楼市
根据亚豪机构统计，在2月预计开盘的23个项目中，分别有10个纯新盘和13个老项目，其中，19个项目位于郊区。房山、通州、顺义都有4-5个项目预计开盘。产品类型也都以普通住宅或花园洋房为主。通州区一别墅项目负责人对记者表示，别墅推售起码要等到三四月份能看到绿植景观后。季度特别是2月份不适合别墅入市。
或许由于春节假期的影响，不少项目还没有正式进入销售状态，记者致电2月预计开盘项目售楼处，有两个售楼处电话一直无人接听。房山一项目售楼员还表示，目前市场情况不明朗，楼盘也和消费者一样有种观望情绪。新盘路劲世界城一位销售员还告诉记者，项目开盘或许要到4月份。
业内人士分析，从去年下半年开始，北京房价下行的窗口已经打开，“买涨不买跌”的心理影响了多数买房人。加上春节假期的影响，不少开发商蓄客情况不理想，因此开盘日期和价格都难以最终确定。
虽然2月真正入市量还需待定，但对于全年推盘安排，某“中字号”房企副总经理对记者表示，多数开发商不会选择观望，“不会去赌下半年政策（松动）”。这位副总认为，对于大房企特别是上市公司来说，每个季度业绩都很重要，投资市场反应也很快。因此，多数房企都会整体考虑，平稳安排推盘节奏。
以龙头房企万科为例，从目前披露的数字看，去年四个季度销售金额分别为355.1亿元、301.4亿元、320.7亿元、238.2亿元。考虑到房企上年底部分认购往往会在下年初签约，万科各季度销售总体平稳。去年上半年，万科在京也抓住时机快速推盘，长阳半岛一个项目就在上半年四次开盘。今年，万科北京公司也透露多个老项目将在近期持续销售。
不等不赌成为不少开发商目前的心态。一家在亦庄板块拥有多个项目的房企营销总经理节前就对记者表示，公司将把握上半年的时机，多盘齐发，加大市场推介和销售力度。
此外，一些高端项目也表现出对今年的期待。记者从接近西山壹号院项目人士处了解到，虽然今年开盘次数未定，但总的入市量不会比2011年少。去年，西山壹号院两次开盘，共推出452套住宅。
普通住宅继续以价换量
“41平方米特价房，总价60万-65万元。”龙年伊始，有看房人就收到了位于房山的绿地启航社的推介短信。
在亚豪机构副总经理任启鑫看来，目前的市场状况下，有吸引力的价格策略仍然是吸引购房者的直接手段。有的是亮出成本、一降到底；有的是定价低于周边项目一到两成，形成比较优势。1月，包括在全市成交排行上位居首位的K2百合湾、位列第三的合生世界花园等都是通过不同形式的优惠受到追捧。
对于未来的定价策略，不少开发商都表示将以平稳趋于灵活的方式为主，以价换量。在大兴拥有多个项目的一家房企负责人表示，在区域楼盘不断降价后，多数房企都将选择灵活定价。就该企业而言，除一个项目因为成本较高目前被凸显出偏高的价格外，其他项目都将随行就市。
统计显示，龙湖旗下时代天街项目自去年11月以11800元/平方米的成本价开盘后，价格平稳，今年1月也实现80多套、上亿元的销售业绩。本月即将开盘的长楹天街也会推出多重优惠。
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龙庆·望都佳园
远郊楼盘压力较小
龙庆·望都佳园位于延庆县康庄镇三街村，该项目销售人员表示，项目将于2月中旬开盘，预计均价为6500元/平方米。
这个项目在北京的楼市中算不上引人关注，但却是在春节后预计入市的项目中，较为典型的项目。这类项目位于六环外的远郊，本身定价就很低，周边可与之竞争的项目也不多，因此销售压力并不明显，新一期楼盘的定价变化不大。
此外，土地成本低也是远郊项目压力较小的原因之一，以龙庆·望都佳园为例，有资料显示，2010年5月7日北京龙庆房地产开发有限公司以1亿元竞得的延庆县康庄镇居住项目用地，规划建筑面积14.67万平方米。按照成交价计算，该地块的楼面价仅为682元/平方米。
项目主要面对当地的升级型置业者，购房者多为首次购房不受限购影响，因此项目的预期销量相对乐观，也就没有降价动力。
京投万科新里程
品牌新盘主打教育
京投万科新里程项目位于房山区良乡高校园区东北侧，紧邻房山轻轨大学城北站，由京投银泰（600683）及万科集团联手打造。
万科项目的关注度总是会更高一些，这几年万科长阳半岛已经成为房山区、乃至北京市的明星楼盘，而京投万科新里程作为万科在房山打造的另一个纯新盘，即将入市，让人拭目以待。
京投万科新里程的亮点之一，是有着和长阳半岛一样的教育配套资源，由西城教委，房山教委，与万科共同引进的名校——北京四中，这样的优势曾经成就了长阳半岛。
记者致电京投万科新里程售楼处，销售员表示：“项目具体开盘日期没定，应该在2、3月份。”北京万科相关负责人同样表示，项目具体开盘日期未定。
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万科近两年在北京的发展规模一直名列前茅。2012年，万科再度发力，九盘齐发，其中老项目后期5个，纯新盘达到4个。
据了解，去年在售的五矿万科如园、万科大都会、住总万科金域华府、中粮万科长阳半岛和万科幸福汇等5个楼盘将在近期持续销售，而纯新项目则主要是来自于去年拿下的新地块。如位于丰台郭公庄的万科蓝、位于房山长阳半岛的京投万科新里程等。
万科相关负责人告诉记者，2012年，北京万科将顺应市场环境的变化，继续坚持“给普通人盖好房子”的发展策略，坚持“不囤地，不捂盘，不惜售，不拿地王”的经营策略，继续主流产品定位和快速周转，坚持以购房者愿意接受的价格销售房屋。
龙湖 老盘推新
龙湖地产在去年以11800元/平米的价格推出龙湖时代天街，这一价格接近成本价，带来了良好的销售业绩。 今年，龙湖在北京将以龙湖时代天街、长楹天街、好望山这三大老项目为主。其中刚需热盘龙湖时代天街继推出85平米两居、98平米三居，春节期间又新推出了130-168平米四居户型。
长楹天街2月中下旬将推出140平米3居南北通透全非毛坯户型，均价约30000元/平米。目前正在排号，并推出促销优惠，所有排号客户可享受每平米减1000元、全款9.5折、首付5成9.7折、首付3成9.9折的优惠。
而别墅项目好望山是龙湖“香醍系”别墅升级代表作，目前主要以210-400平米的叠拼为主，上叠价格380万起，下叠价格为500万起。
此外， ONE、香醍溪岸、蔚澜香醍，还剩少量尾盘在今年销售。
龙湖地产相关人士表示，今年仍处在调控严厉时期，但龙湖会继续坚持主动出击，灵活推盘的营销策略，亦不排除在合适时机推出新的项目。
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虽然去年保利地产没有拿地，但其项目储备仍然丰富。据了解，保利地产三年的存货量大概为220亿元，2011年已销售了三分之一，今年还将继续销售三分之一。
据悉，今年保利地产销售楼盘主要以老项目为主，包括保利罗兰香谷、中央公园和保利东郡等。目前，这4个在售项目刚开盘，而且都有后期，今年保利地产的主要销售任务也集中在这几大项目上。而引人关注的从兵器装备集团公司转让而来的蓟门桥地块目前还在做前期规划，入市可能要等到2013年。
保利地产北京公司相关负责人告诉记者，在2010年，保利茉莉公馆三次开盘全部日光，快进快出快速滚动的销售策略在去年和今年的市场情况下都无法再实现了。保利将按照市场的情况按步骤逐步出货。
远洋 争夺高端
作为北京老牌房企远洋地产去年在调控年业绩不斐，而在今年，去年热销的楼盘将持续放量。
据了解，去年是远洋地产的产品转型年，在刚需盘远洋一方依然表现优异的情况下，推出了远洋傲北、远洋天著这两大别墅项目。今年，远洋地产在高端产品上仍将持续发力。
今年，远洋地产也是以老项目为主，在售项目达到5个。包括远洋一方、远洋东方公馆、远洋天著、远洋傲北和远洋LAVIE。产品类型包括了刚性需求的小户型，也有改善性需求的平层大宅、别墅，也有别墅产品。
远洋LAVIE位于顺义中央别墅区，目前中央别墅区开发末期，远洋LAVIE则将是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区，也是远洋地产产品系列中最的高端产品，其将成为今年远洋地产重点销售的项目。
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抄到点很难
●高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵
我个人认为购房者已经可以出手购买了，想抄到点是非常困难的。因为谁也不知道楼市的底在哪里，当所有人都认为该出手的时候，其实就已经晚了。
现在可能所有的人都认为至少要等到五六月份再出手，也许到了那个时候出手就已经晚了。
我认为北京楼市长期应该还是上涨的，现在如果确实有需求，有购买能力，就可以出手。
非刚需暂缓出手
●亚豪机构市场总监郭毅
现在影响购房者购房决策也许不仅仅是楼市本身了。现在整体经济情况不是很好，对于购房人来说，自身工作不稳定，收入不稳定，这些都可能会影响到购房决策。加上楼市本身的低迷，购房人不敢贸然出手。不过现在如果是刚性需求，是可以出手的。
毕竟目前大多数购房人还是需要借助于贷款，房价波动带来的损失也会在贷款杠杆中放大，从而加大风险性。如果购房需求不是很急切，甚至是投资需求，那么慎重一些，等等看也未尝不可。
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太阳底下无新事，此前预计2月入市的新楼盘多数都有意将开盘时间延至3月、4月，在1月北京楼市成交量创下四年来记录的背景下，蓄客不足、延期开盘也在业界预料之中。
对业界及购房者而言，似乎对“楼市创新低”的新闻早已免疫，一来春节当月一贯是当年成交的谷；二来从去年下半年开始，楼市“屡创新低”，不管成交量同比环比怎么降，房价（尤其是城区房价）难见实质下降，2011年全年商品住宅成交均价仍现小幅上涨。
房价“假摔”使购房者观望，成交低迷使开发商对推出新盘更加谨慎，并放缓购置新地与投资的计划，如1月北京楼市仅以零溢价成交一宗住宅用地。“量低价稳”长时间持续消耗着房企、购房者、政府三方的耐心。开发商摸不清“底”，预计2月入市的楼盘大都无法确定价格，购房者在恐跌和恐涨中纠结；双方似乎都在等待政府给出一个明确的信号来打破观望。
2009年2月政府释放出“四万亿”救市；2011年2月，京楼市最严厉的限购令出台；2012年1月底，温家宝总理在国务院第六次全体会议上要求“巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”。政策大调已定，的问题是“房价跌多少才是合理回归？”
本报记者在采访中获悉，不少推盘在即的房企都遭遇了“降多少合适”的难题：由于去年市场整体疲软，一些项目小幅降价后成交量并未出现回升，而目前购房者观望可能还将持续一段时间，提早推盘或将使项目陷入被动。房企大都选择“以静制动”；而购房者坚持“敌不动我不动”；僵持下2月楼市预计难抬头。
回顾历史，每当大多数开发商观望犹豫不决时，总有些迅速反应的“黑马”楼盘抢占先机。如去年“首降”的远洋一方，以及随后调低价格入市的金茂府、中海九号公馆两大地王项目，都成为去年热销项目。
从1月的北京楼盘销售排名看，成交较好的项目如龙湖时代天街项目、合生世界花园、首开国风美唐、中弘北京像素、京汉铂寓等都比周边同类型项目的价格做了较大下调；其实在新盘低价入市之时，不少老盘也灵活地在售楼处实行一房一价的“价格谈判”。
北京楼市在平静的冰面下暗流涌动。房地产市场的机遇就在前方，毕竟供求关系并未逆转，市场需求依然强劲，除了保障性住房外，从2011年9月以来京城商品住宅的供求就处于负值；市场最终会奖励那些拿出诚意的房企，而购房者不妨静待楼市拼“跌”，并成为战役的获胜者。
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