[摘要] “我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”昨日，央行副行长刘士余在答记者问时做出上述表述。
（来源：财经日报）“我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”昨日，央行副行长刘士余在答记者问时做出上述表述。
刘士余还称，对于今年的房地产金融业务，要全面落实差别化的住房信贷政策。推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者大型商业楼宇的REITs（房地产信托投资基金），“这些创新完全符合市场化的原则，我们要给予鼓励。”
“首套房贷必须满足”
刘士余表示，去年以来，国务院确定的关于房地产调控的各项方针政策，其中一项重要的措施就是实施更加严格的差别化的住房信贷政策。这项政策的执行对房地产市场的调控起到了较好的效果。
刘士余同时表示，但是，去年房地产的贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。
统计显示，截至2011年年末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。其中，房产开发贷款余额为2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点；个人购房贷款余额7.14万亿元，同比增长15.5%，比上年末低14个百分点。
“这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时我们也要研究下一步可能会产生的影响。”刘士余称，最近，主要金融机构进行了研究，对今年房地产金融业务形成了一定的共识。其中，全面落实差别化的住房信贷政策便是上述共识之一。
刘士余强调，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。
与此同时，在商品住宅的供给层面，刘士余强调，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持。
>>>延伸阅读：
房价是元凶 盘点国人最想逃离的十大城市(图)
在鼓励商业银行满足首套房贷的同时，刘士余还强调，要切实防范风险。“现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与。”
据记者此前报道，曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。但按照国家相关房贷政策规定，目前置业者套购房首付不能低于三成。
刘士余还表示，要积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。
统计显示，截至2011年年末，保障性住房开发贷款余额3409亿元，占全部房产开发贷款余额的12.5%，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款新增额的50.1%，比年初提高31.7个百分点。
>>>延伸阅读：
房价是元凶 盘点国人最想逃离的十大城市(图)
一年前，存准率是否存在上限之争还在耳边；一年后，存准率下调空间的讨论再次响起。
昨日，央行行长周小川就“货币政策及金融改革”答记者问时表示，绝大多数情况下，存款准备金率的调整并不是表明货币政策是松或者是紧。周小川还称，从理论上讲，存款准备金率的空间可以非常大。
但与此同时，周小川强调，不能因为说有空间，就认为可以随意地上调或者下调，还是要针对具体的流动性状况，而这个流动性状况又和外汇占款有关系。
事实上，早在去年这个时候，针对央行频频上调存准率，周小川还曾公开表示过款准备金率不存在的上限。
盯紧流动性
“现在（存款准备金率）是20%出头，（上世纪）90年代末期的存款准备金率只有6%。”周小川表示，从国际上看，其他一些国家的存款准备金率还有过更低的水平，因此空间很大。
2月18日，央行宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是继2011年12月下调之后，存准率的第二次下调。目前，大型金融机构的存准率降至20.5%；中小金融机构则调至17%，依然处于较高水平。
在兴业银行首席经济学家鲁政委看来，2月存准率的下调打开了未来持续多次下调的通道。“如果未来人民银行不再发行1年及以上期限的央票，那么，全年准备金率需要下调5次左右；如果继续发行1年及以上期限央票，那么，就很可能需要更多次的下调。”
“但与此同时，要看存款准备金工具的必要性……不能因为说有空间，就可以随意地上调或者下调。”在周小川看来，存准率的调整要针对具体的流动性状况，“而这个流动性状况又和外汇占款有关系”。
统计显示，截至2012年2月末，广义货币(M2)余额86.72万亿元，同比增长13.0%；2月当月新增人民币贷款规模7107亿元。中金公司认为，广义流动性偏紧的情况并没有根本好转。中金公司甚至表示，2月外汇占款可能再度负增长。“在1月外汇占款结束了之前连续3个月减少的过程，新增1400亿元，但是扣除贸易顺差和FDI后，仍然显示短期资本净流出。”
>>>延伸阅读：
房价是元凶 盘点国人最想逃离的十大城市(图)
周小川还表示，一般来说，存款准备金率的上调或者下调，主要是调节市场上的流动性。“近年来，存款准备金率工具的使用主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关。”
至于价格型工具，周小川认为，人民银行历来非常重视价格型货币政策工具。最近一年多时间，也就是2010年第四季度到2011年第三季度，曾经五次上调存贷款基准利率。“这表明价格型工具，央行也是经常使用的。”
央行最近一次利率操作发生在2011年，当时为了控制通胀，央行于2011年7月上调了存贷款基准利率，上调之后，一年期定期存款利率升至3.5%。
周小川在昨日答记者问时强调，如果观察十年或者二十年，存款利率总体来讲为正。而阶段性负利率，主要是看谁变化得快。“2010年下半年以来，CPI上涨是比较快的。在价格上涨比较快的情况下，一年期存款基准利率可能就跟不上CPI的增长，形成一段时间的负利率。”
周小川还表示，经过克服通货膨胀的努力，也参考国际形势的变化，负利率或迟或早会消失，会转变为正的实际利率。“这是货币政策不断努力要实现的一个区间。”
统计局公布的数据显示，2012年2月CPI同比上涨3.2%，这一数字已低于3.5%的一年期定存利率，这意味着持续接近两年的负利率时代正式结束。而随着负利率时代的结束，业内普遍认为利率调整的预期有所减弱。
谈到价格工具的使用时，周小川强调需要考虑到各种约束，现在经济全球化，其中特别需要关注的一个因素就是观察对资本流动的影响。
“在一些发达国家实行非常宽松的货币政策的情况下，全球流动性非常充裕，如果中国利率上调太快，会导致大量资本流入。”周小川称，一些新兴市场国家正面临这样的问题。
>>>延伸阅读：
房价是元凶 盘点国人最想逃离的十大城市(图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
