[摘要] “这是希望的春天，这是失望的冬天。”狄更斯在《双城记》中的开篇语用来描述中国房地产市场的现状可谓恰如其分。
“这是希望的春天，这是失望的冬天。”狄更斯在《双城记》中的开篇语用来描述中国房地产市场的现状可谓恰如其分。
与纠结于“降或不降”的住宅市场相比，商业地产由于不受调控影响，吸引了各路资本争相进入，在2011年楼市的寒冬实现了爆发式的增长。随着租金和销售的走高，开发商争相转向商业地产这个避风港。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，中国排名前20的开发商都将进入商业地产。
然而，由于预计2012年现货和在建供应量将大幅增长，以及产品同质化现象严重，部分城市商业地产面临过剩的风险。在这个讲究差别化生存的年代里，商业地产整体趋旺的市场氛围将为那些具备先发优势和特色主题的项目带来更好的发展机会。
/市场情况/
住宅市场乍暖还寒 商业地产逆市走红
经过了 “史上最严厉楼市调控”的2011年，今年以来，各地迎来了成交量持续数周环比上升的楼市“小阳春”。但排除春节因素的一、二月合计数据来看，由于调控未见明显松绑，当前楼市依然是乍暖还寒。
今年1~2月，万科A（000002，收盘价8.12元）实现销售金额195.4亿元，同比下降25.4%；保利地产（600048，收盘价10.60元）销售金额为51.3亿元，同比下滑30.7%；去年逆市大增的恒大地产前两月销售42.4亿元，仅为去年同期的142.9亿元的三分之一；表现相对较好的富力地产前两月总销售收入约36.28亿元，与去年同期基本持平。
相比之下，商业地产的表现可谓“冬天里的一把火”。数据显示，仅2011年前10个月，我国商业地产投资完成额就已经达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。而且这种增长速度是在去年房地产普遍收缩的大环境之下完成的。
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开工和销售都胜过住宅
回顾2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都要好于住宅。
就开工的层面来看，2011年，房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速较上年回落24.4个百分点。其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.90%，增速回落了25.9个百分点；办公楼新开工0.54亿平方米，增长46.20%，增速提高17.6个百分点。
爱建证券房地产行业分析师左红英博士向《每日经济新闻》记者表示，目前，房地产行业基本面和政策面均未出现实质性变化。在施工增速和新开工增速的持续回落下，预计2012年上半年房地产开发投资增速仍将延续回落。
在销售层面，商业地产也明显跑赢住宅。2011年，商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。
中国商业地产联盟近期发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示，2011年，北京、上海的商业地产销售额都创下了2007年以来的新高。
对于楼市调控下商业地产逆市飘红，南丰智库分析认为有三大诱因：，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼相对合理且稳定的租金。
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预计今年热力不减
从今年开局的情况来看，住宅与商业地产冷热分明的态势依然明显。据国家统计局新近披露的数据，今年1~2月份，在住宅销售面积、销售额出现同比两位数下降的情况下，商业营业用房却出现了销售面积和销售额的同比双增，增幅分别为11.4%和17.2%。
需要指出的是，2012年前两月实现房屋新开工面积为2亿平方米，同比增长5.1%，超出市场预期。其中商业运营用房新开工增长，同比增长了32.4%。中信建投分析师苏雪晶预计，全年商业地产的新开工增速和投资增速都将维持高位。
太平戴维斯3月19日发布的2012年中国房地产市场趋势报告指出，受到住宅市场买卖双方浓厚的观望情绪及未来政策的不确定性影响，未来的商业地产仍将持续升温。此前国内商业地产持续低迷，而城市化进程稳步推进，目前商业地产正逐渐步入黄金发展期。
某集团公司副总裁于丹丹认为，现在的商业地产可视作2002年至2004年时期的住宅市场，未来还会有5年黄金发展期。
太平戴维斯中国董事长刘德扬预计，在去年核心供应区写字楼租金上涨40%的情况下，今年仍将延续上涨态势。
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政府扮演推手
需要注意的是，与住宅市场一样，政府在商业地产中同样扮演着重要角色。
合肥市政府于今年2月1日宣布实施《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的意见》和《关于促进工业用地集约利用的意见》，引起了市场关注。
业内人士分析，在这三大土地新政中，最吸引眼球的是对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠。此举将极大地调动房地产开发企业对当地商业地块的拿地热情。
对此，多位专家表示，由于中央的房地产调控政策难以放松，今年土地出让形势难言乐观。在楼市低迷的情况下，地方政府土地收入缩减、加快商业用地的出让无疑成为减轻财政压力的重要途径。未来各地方政府可能根据市场需求和自身情况，加大对商业用地出让的优惠和支持力度。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松近日也公开唱多国内商业地产。日前，他在“中国发展高层论坛”2012年会时表示，“目前我国房地产行业的多元化趋势已经越来越明显，商业地产的成长空间和潜力也已经显现出来。与住宅不同，商业地产起步期比较晚，但是持续比较长。”
链家地产市场研究部认为，以商业地产目前的发展成熟度和需求量看，一线城市依然为主要市场。
DTZ戴德梁行今年2月发布的全球写字楼租务开支报告指出，去年亚太区各市场每个工作间以美元计的年度租务开支平均较2010年增长3.4%，而全球的平均升幅仅为0.3%。其中北京的中央商务区，每个工作间的年度租务开支同比增长38%，成为过去一年全球租务开支升势最快的市场。
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/房企动作/
各大房企争相逐鹿 商业地产开发今年仍火爆
在巨大的示范效应驱使下，《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，中国排名前20的开发商都将进入商业地产。
房企大佬相继进入
这股热潮下，调的当属保利地产。公司于2月下旬在北京旗帜鲜明宣布，未来3~5年内将逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例至30%，10年后商业地产更将提升到与住宅同等的高度。公司拟打造以“保利国际广场”等明星项目为代表的商业地产产品系。目前，商业地产占保利业务的10%。
保利地产董事长宋广菊曾公开表示，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然的选择。
不仅保利，行业老大万科也于去年在商业地产领域实现了实质性的跨越。2011年6月28日，万科在深圳举行商业策略发布暨万科广场推介会，发布了购物中心品牌“万科广场”、社区商业品牌“万科红生活中心”和“万科红新街坊”、写字楼品牌 “万科大厦”三大商业产品系列。据了解，万科广场定位为城市中高端购物中心，预计项目将于2012年底在龙岗开业。万科社区商业项目深圳万科生活广场已去同年12月24日开业。据记者了解，目前万科在建的大型商业地产项目达十多个。
招商地产（000024，收盘价19.79元）则把发展商业地产看成一种“顺势而为”。据年报披露，2011年，为了进一步整合公司的商业地产资源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台，并初步确立了系列产品线。
同时，公司在2012年的展望中指出，发展商业地产是顺应行业发展趋势，保持可持续发展的战略选择。招商地产将积极配合集团推进对物流地产、港口地产、公路地产的研究，依托集团内部产业协同作战的优势，挖掘新的资源获取点。此外，将深化对养老、养生、旅游等复合地产的探索，伺机取得项目突破。
相比之下，恒大地产的方向感更强。公司把角力商业地产的焦点聚集于旅游综合体的打造。恒大高层表示，恒大从单一的房地产开发进入旅游综合体开发领域，是对长期资产的大布局，将增强企业的竞争力与续航能力。
今年以来地产板块中的领涨股中航地产在高利润、高送配的光环之下，其商业地产的元素同样不容忽视。2月23日，中航地产发布公告称，公司以6.35亿元底价竞得江苏省昆山市一宗地块的土地使用权，成交单价为4125元/平方米。公司此举旨在积极开发城市综合体。据中航地产营销负责人邱静透露，中航地产此次拿下的地块主要用于建设九方城的大型商业购物中心，建成后将会成为整个昆山规模、配套最为完善的都市生活广场。
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海外资金大量涌入
值得注意的是，策略相对保守的港资也于去年起大规模进军内地商业地产。
据中原地产粗略估算，2011年全年，港资房企在内地的投入接近1000亿元，其中，商业地产尤其受到青睐。在涌入内地市场的港资巨头中，最引人注目的当然是李嘉诚。2011年11月，长江实业斥资8.96亿元在佛山购入一幅商住用地；12月，和记黄埔又花费19亿元拿下大连西岗区一块商业用地。
此外，香港地产巨头恒基兆业也迎来了其在广州的个纯商业项目。从此前广州海珠区在香港举行的2012年招商项目签约仪式传出消息，广州未来的新地标“岭南之门”，将由恒基兆业旗下的恒基中国地产有限公司进行开发，项目总投资25亿元。
在上海2011年商业地产市场，外资同样扮演着主要的角色。来自境外投资者投资总额占到全年总交易量的42％。某企业和瑞士信贷集团去年四季度分别在环球金融中心以及国金中心二期租赁了6500平方米以及5200平方米办公用地，另外百思买重回中国市场，租下自由国际广场3000平方米办公用地。
/行业分析/
爆发式增长导致同质化特色主题+先发优势更有“钱途”
中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年商业地产已出现爆发式增长，2011年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计同比增长6.4倍。对于我国商业地产面临过剩的局面，业内人士不乏担忧。
高纬环球的调研显示，仅在上海，未来两年有22个建筑面积在5万平方米以上的商业项目投放市场。未来，大规模的供应量或将导致空置率上升。在这种情况下，拥有特色主题的商业地产将在同质化严重的市场竞争中赢得优势。
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差异化为成功关键
放眼，未来3年，城市综合体商业地产供应量超过2000万平方米的城市有6个，主要集中在成都、重庆、贵阳等中西部城市。
据高纬环球发布的市场报告，2012年，成都将有超过100万平方米甲级写字楼集中放量。而在去年，这个数字仅为22.3万平方米。中原 地产数据显 示 ，2012年成都写字楼的新增供应预计将达到创纪录的257万平方米，而此前尚未消化的存量还有近281万平方米。
统计显示，成都目前商业物业存量约为570万平方米，按目前每月15万平方米左右的销售量，可能需要3年才能消化。
尽管如此，商业地产在目前的市场环境下仍被各方寄予期待。一个重要前提是，商业地产在前些年住宅虚火旺盛的时候表现得不温不火，甚至出现了与住宅价格倒挂的不正常现象。2010年商业地产销售面积持续大于竣工面积，导致库存逐步减小，商业地产的成交量回升。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽然 “十二五”期间的GDP增速目标略低于 “十一五”，但是我国要实现转型，涉及居民消费的相关商业地产会进一步受益国家对扩内需的刺激。
他进一步向《每日经济新闻》记者表示，商业地产成功与否，除了需要有雄厚的资本做后盾，以及良好的资本运营能力与创新外，定位差异化，彰显各自特殊元素，也将成为成功的关键。
于丹丹表示，相比粗放型开发，有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，“过往多数商业地产开发商缺少运营能力，只会造房子，不懂房子里面做什么，完全凭经验。今后，这种粗放型的定位方式将改变。”
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仔细甄别相关概念股
左红英认为，虽然商业地产前景依然可期，但难免鱼龙混杂，要对相关概念股中商业地产的含金量仔细加以甄别，才能有的放矢。深陷“晶岛项目”泥潭，导致连续两年出现高额亏损的。
深国商就是典型的反面教材。浙江某券商分析师告诉记者，目前万达之所以能领跑商业地产，缘于抓住了转型进军商业地产的时机，公司在模式、资源等方面都具有后来者难以超越的先发优势。
目前A股涉及商业地产上市公司，主要分为纯开发模式、全部持有模式和开发+持有模式。纯开发模式是以物业出售为主，如世茂股份(600823，收盘价11.07元)、金融街 (000402，收盘价6.32元)等；全部持有模式，即营收以租金收入为主，如中国国贸(600007，收盘价10.42元)、陆家嘴(600663，收盘价11.71元)、成城股份(600247，收盘价4.85元)、中储股份(600787，收盘价9.10元)等；开发+持有模式最典型的业态即“城市综合体”，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和住宅几种业态，项目可售、可租，如海宁皮城（002344，收盘价24.69元）、万通地产(600246，收盘价3.78元)、鲁商置业(600223，收盘价5.85元)、嘉凯城(000918，收盘价4.29元)、银座股份(600858，前收盘价20.87元)、阳光股份(000608，收盘价5.12元)等。
/重点公司/
海印股份华南奥特莱斯即将开业
海印股份的商业项目深耕广州市20余年，积累了十余个成熟的主题商场项目。公司从“二房东”起家，善于将物业“变废为宝”，模式难于被竞争对手效仿。目前公司综合经营规模在广州处于龙头地位，包括海印广场、流行前线等在内的特色主题商场出租率基本在95%以上。
今年4月28日，由公司运营的个大型自建城市综合体项目番禺海印将开业。据了解，该项目将以华南地区的奥特莱斯广场为主打，亦是华南主打世界奢侈品牌的奥特莱斯项目。公司成功汇聚了包括Gucci、Armani、Burberry等25家国际知名奢侈品牌，以及玛斯菲尔、卡奴迪路等70多家国内一线知名品牌,这彰显了公司在华南地区强大的市场影响力及招商能力。瑞银证券在研报中指出，上述优质物业可能带来超越市场预期的人流及销售额。
《每日经济新闻》记者从海印股份了解到，公司第二个大型城市综合体项目肇庆大旺又一城目前在建，预计在2013年底至2014年初落成开业。未来公司计划在广东主要地级市或合适的外埠地区继续以“海印又一城”这类重资产模式进行连锁复制，“先覆盖整个珠三角，再进一步向整个广东省辐射”。
东方证券认为，从行业趋势来看,公司目前在二、三线城市布局城市综合体的策略，能享受租金持续提升的行业趋势。东方证券给予公司目标价26元。
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