[摘要] 市场人士指出，恒大调控下大打让利民生牌，通过薄利多销的理念，直击楼市刚性需求，是当前形势下破局楼市的良方。
（来源：证券日报）市场人士指出，恒大调控下大打让利民生牌，通过薄利多销的理念，直击楼市刚性需求，是当前形势下破局楼市的良方。
宏观调控政策频频出击之下，中国楼市度过了持续震荡的2011年。乍暖还寒的3月，又到了各大房企集中公布年报的“放榜期”。作为在过去一年中最引人注目的龙头房企，恒大地产(HK.3333)2011年净利润再创新高，达117.8亿元，同比增长近5成;总资产人民币1790.2亿元，同比2010年的1044.5亿元，增长71.4%。
3月28日，在恒大地产的香港业绩发布会上，公司总裁夏海钧表示，“公司的主要经营数据在2011年和2010年对比后，都有35%到70%的增长，应该说取得了在宏观调控下非常良好的业绩。而在中国房地产协会和中国评估组刚刚发布的两个房地产评估报告中，恒大地产集团综合实力排名第2，销售面积则排在中国第1。”
土地方面，恒大地产2011年末的土地储备面积达1.37亿平方米，较2010年末增加4083.9万平方米，增长42.5%。对此，恒大董事局主席许家印称，“目前恒大已经完成了土地储备数量和规模的匹配，我们会维持这一水平，基本上保持不变。”
许家印还表示：“基于全年销售市场前低后高的总体判断，恒大上半年推货力度相对较小，上下半年的推货量之比约为4：6。”
多项指标
根据恒大2011年年报显示，其多项业绩指标。2011年，恒大全年销售面积1219.2万平方米，同比增长54.7%，中国房企;在建面积3652万平方米，同比增长52%，中国房企;销售金额803.9元，同比增长59.4%，目标完成率114.8%，中国房企;营业收入619.2亿元，同比增长35.2%，香港内房企;净利润117.8亿元，同比增长46.9%，再次超越老牌“大哥”万科。
市场人士指出，只有真正贴近老百姓需求的产品才是市场热销的产品，这在调控年中的中国楼市，表现得尤为突出。恒大调控下大打让利民生牌，通过薄利多销的理念，直击楼市刚性需求，是当前形势下破局楼市的良方。
许家印也在各类场合多次提到：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。恒大要少赚或者不赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”
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随着房地产调控政策逐渐深入，房地产总体走势出现明显变化，房企备感调控压力，对比最近各大房企年报数据发现，恒大在宏观调控下仍然实现业绩的连续高增长，其中一个重要原因就在于其明确的定位适应了当前的市场和政策方向。
据了解，恒大是中国进行二三线城市战略的地产企业，早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月大规模进入三线城市。
目前，恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%;在集团现有的187个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。而在有限购政策的城市中，恒大的产品因满足刚需受到欢迎。年报显示，二三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。
业内人士认为，恒大市场杀伤力的是其定位刚需的产品结构和超高的性价比。数据显示，恒大的产品定位都是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，自住比例86%，首次置业比例是64%。因此，恒大在低迷的市场环境中仍然保持大幅增长，全年累计完成销售803.9亿元，同比增长59.4%;目标完成率114.8%，位列。
早在去年，就有业内人士对楼市的走向进行了预言，宏观调控下随着刚性需求的逐步释放，高性价比的楼盘将成为置业者的。对于提升产品的性价比，恒大一方面通过精品战略提升产品品质，另一方面从拿地开始构筑成本控制防线，美林曾发表研究报告指，恒大主要竞争优势在于将产品标准化，令营运效率与成本控制均可做到。成本降低以后，恒大选择了让利于民，年报显示，2011年恒大销售均价6590元/平方米，减去1500元/平方米的非毛坯，恒大房产均价在5000多元/平方米，通过薄利多销在低迷的市场环境下赢得市场，用的利润率创下了高利润，从而保持业绩大幅增长，核心业务利润、净利润双双再超万科。
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高周转高效率
企业发展潜力巨大
在日前召开的房地产500强峰会上，中房协会长刘志峰指出，加快转型发展、提升发展质量是当前房地产行业一项艰巨的任务，也是关系行业发展全局的战略性选择。依靠高房价或土地增值的盈利模式正悄然转变，高周转、差异化成为今年房地产行业竞争整合的主流。
数据显示，恒大过去六年的增速最快，各项经济指标平均增长46倍，其中在建面积从05年底的80.6万平米提升到11年底的3652万平米，增长46倍，竣工面积从05年底的38.6万平米提升到11年底的1134万平米，增长29倍，项目数量从05年底的10个发展到11年底的187个，增长19倍。从这些数据可以看出，恒大一直保持拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售的高周转开发模式，在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。
现金为王
备齐粮草应对调控
随着调控政策步步紧逼，国内标杆房企不约而同地选择了“现金为王”模式，万科总裁郁亮曾总结过四条应对调控策略，最重要的就是现金为王，认为现金流比利润率更重要。种种迹象表明，如今房企现金为王的时代俨然来临。
恒大年报显示，截至2011年12月31日，恒大账上现金余额达到282亿元，同比增长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2010年同期增加119亿元。与此同时，恒大目前的总土地款为981.7亿元，但是值得注意的是已经支付68%，也就是668.1亿元。需要支付的仅存313.6亿元，且付款期限合理，2012年只需支付110.2亿元，2013年支付139.6亿元，2014年及以后支付63.8亿元，不对公司构成财务压力。
恒大2011年净负债率下半年比上半年锐减7.9个百分点，加之651.1亿元的可动用资金，确保了恒大发展的稳健可持续性。
此外，继恒大在2010年底入选大摩指数之后，2011年，花旗、德意志银行认定其为内房股之一，渣打银行、高盛、星辰银行分别给予恒大买入评级。进入2012年，恒大又被多家国内银行列为总行级直管客户和核心客户，使之享有与大型央企同等的待遇，成为国内家也是一家获得银行等级评估的混合所有制民营企业。
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严把质量关
而由于最近国内多家大型的房企都爆出质量危机，发布会上有媒体也提问，恒大作为国内的房地产企业之一，如何看待最近频繁发生的质量事件。
对此，许家印表示：“质量无非是三方面的问题，一是设计，二是施工偷工减料，三是材料货不对板，假冒伪劣，而恒大在质量管理上是非常严格的。，标准化的设计，设计上肯定是规范的，不会有什么问题，这是设计上的内容。第二，工程发包，施工方都是国内前十大的企业，也就是中国的施工企业，施工范围圈定了。第三，材料供应方面，恒大是中国房地产企业，除了钢筋水泥沙，这些是集团公司指定当地厂生产的，其余的装饰材料、建筑材料都是集团公司集中采购回来的。因此，我们在质量上不会出现重大的问题。”
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二三线城市成“现金奶牛”恒大去年净赚118亿
恒大地产昨天发布的2011年度业绩报告显示：公司去年全年实现营业收入619.2亿元，净利润118亿元，分别较上年同期增长35%和47%；扣除投资物业公允价值变化的核心业务净利润额为86.1亿元，同比2010年的55.1亿元增长56.3%。
恒大股票每股盈利0.76元，公司建议派末期股息每股人民币0.19元，同比2010年的0.1268元，增长50%。 恒大董事局主席许家印在香港的业绩发布会上表示：去年的12月和今年1月是房地产最萧条的时期，3月份开始有所好转，公司今年计划销售800亿。
2011年，尽管国内房地产市场环境不容乐观，但主打二三线城市市场的恒大却获得了意外丰收，全年实现销售收入804亿，同比增长59.4%，销售面积达到1220万平方米。
恒大超额完成年度销售目标，主要缘于去年上半年二三线房地产市场的持续繁荣。该集团披露的数据显示：公司的产品结构中，价格较低的中端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。去年，公司在销售均价为6590元/平方米。
恒大2011年的销售增长主要缘于其大部分项目位于不受限购影响的城市。据悉，二三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。
该公司年报披露的数据显示，公司拥有土地储备1.37亿平方米，拥有187个项目，其中在建项目146个，已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%。在现有的187个项目中，约55%的项目不在限购区域或不受限购影响。
对于未来的土地策略，许加印表示：“恒大未来发展将步入稳定增长期， 2012年，在项目拓展方面，除跟踪一两年的项目外，公司不会在年内购买新的土地。”
财务方面，截至2011年12月31日，该公司净负债比例67.5%，同比年初下降了7.9个百分点。有息负债517亿，其中短期负债102亿。账上现金余额达到282亿元，同比增长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币。
许家印表示，公司依然保持现金为王的原则，加速销售，努力实现全年800亿销售目标。从现在开始到年底，公司将采取“前抑后扬”的策略，推货量上半年四成、下半年六成。
值得关注的是，前两月恒大的销售进程颇显保守，两月合计销售回款只有40多亿。对此，该公司总裁夏海钧表示：将根据公司对市场的判断，从3月开始加大推销力度。
许家印则补充称，虽然前两个月销售都不多，但由于公司现有项目近200个，只要发力后，一个月销售200个亿都是有可能的。全年销售均价将控制在去年水平基础上略有上涨。
不过，恒大部分项目在近期已经暴露出折价促销的苗头。例如该集团位于清远的一个楼盘28日打出8折团购的优惠。不过，夏海钧称“这不代表会采用统一策略”。
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