致精装房乱象频仍生 新质量标准有望年内出台

尽管精装房装修质量问题集中出现，但开发商以此为卖点的促销活动并未止歇。近日，记者在朝阳区我爱我家和链家地产等多家门店发现，"精装房"作为促销招牌仍然摆在醒目位置。

在朝阳公园南门，几个售楼处的销售人员将标有"精装房"的广告牌摆在车位旁边并开始招揽行人。一位李姓销售人员向记者介绍，"当前精装房的目标人群以年轻一族居多，这部分人收入稳定，而且正处于置业阶段。""此外还有一些豪宅项目也是精装修，但价格相对也高出很多。"

问及究竟什么算是"精装",这位销售人员并没有给出确切解释。链家地产一位工作人员则告诉记者，精装房在业内并没有统一认定标准。

中国建筑材料流通协会副会长秦占学告诉记者，关于精装房，目前国家还没有一个具体标准，这也是亟待解决的问题。"装成什么风格、选择什么材料，完全由开发商、装修商自己来定。"

在质量问题上，秦占学表示，首先是选材环保与否，现在普遍会关注到环保健康问题。但是容易出现的问题是，"单一材料的环保指标达到了，集合在一间房子后容易达不到标准",其次则是材料的假冒伪劣以次充好，最后还有装修的工程质量。

早在2002年，原建设部曾出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》，鼓励取消毛坯房，推行精装修房。该细则提出"精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成".但这个细则并未涉及材料选择、质量控制等方面细则。

"精装房"除了定义模糊，缺乏统一官方质量标准外，利益链条上的互相博弈也使得质量隐患难以杜绝。据秦占学介绍，市面上的"精装房",有的是具备装修资质的开发商自己装修，有得则是外包给其他的装修公司。无论开发商、材料供应商还是装修公司，在逐利目的下，"整个精装房的利益蛋糕被层层压缩，就容易出现质量问题".

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据中国建筑装饰协会透露，带有强制性的新建住宅精装修质量国家标准有望年内出台。据了解，目前报到住建部标准司的送审稿将具体规定到墙面、地面、防水、门窗等精装各分部分项，厨卫精装标准也进行了明确指定。

该标准规定，将从两个阶段介入精装验收，一是在主体工程完工后、装修公司进场前，进行交接层面的验收，以保证装修基层和部品部件的衔接。这一阶段将有住宅开发方、装修公司等多方面介入。第二阶段的验收则是对精装工程的最后验收。相关标准规定也更为细致。另外，标准规定精装验收将逐套入户进行。住房和城乡建设部住宅中心有关处室负责人表示，该标准属于国家标准，带有强制的性质，而非推荐标准。

记者了解到，住建部早在2008年曾发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，基于此，随后各地"精装房"的比例才开始逐年提高。当时要求各地出台相关政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。

秦占学告诉记者，关于精装房的新标准的确正在研究，同时表示新标准的出台无法一蹴而就。"精装修的定义本身困难，南北地区也存在差异。但是当前精装房所暴露出的诸多问题，应该会加速新标准出台。"

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近日，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行再现8.5折。分析人士指出，楼市调控的总体基调并未变化，目前的利率下调主要是保刚需；但需要对资金流向进行更加严格地监管，同时进一步深入推进楼市长效调控机制。

多地首套房贷利率执行层面出现下调花旗银行北京信贷部的工作人员告诉记者，目前该行针对首套房的贷款利率仍然是基准利率，但如果客户资质较好，也可能会比基准利率下浮10%甚至是15%。他举例说：“如果一个客户月均房贷还款额为10000元，而他的月收入是2万元以上，即一定要保证月收入是房贷支出的两倍以上，再加上他的信用记录、存款等各方面均有保证的话，那么这个客户可以被视为优质客户，就可以享受一定的信贷优惠，但这一过程审核比较严格，需要更上级的花旗银行主管部门来审查。”

记者走访武汉各家银行了解到，自去年以来一直有针对首套房贷利率优惠的消息传出来，但央行并没有就此下发正式通知，现在银行多是根据自身信贷等情况对首套房贷利率进行相应调整。工商银行（601398）一位客户经理程彤告诉记者：“银行都有一定的利率优惠，但一般客户很难申请得到，每个支行情况不一样，只有少量优质客户才能享受到首套房贷的利率优惠。”不过，交通银行（601328）一位负责个贷业务的业务员说：“我们这边还没有收到正式的通知，现在还是执行基准利率。”他表示，自己也已听说有银行开始执行9折甚至8.5折优惠利率，自己所在银行还未收到正式通知，但银行内部已经开始着手研究首套房贷利率优惠的相关政策。

记者从广发银行南京分行获悉，该行正在推首套房贷8.5折的优惠利率，但是有一定的附加条件。

多位银行业内人士表示，去年底监管部门并未明令禁止个人首套房贷的利率优惠，只是各商业银行出于对房地产宏观调控政策、贷款成本和风险控制等因素考虑，一度取消利率优惠。目前相关部门表态支持首套置业等刚性购房需求，商业银行给予首套房贷利率一定优惠也属合理。

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业内人士指出，对比目前的存贷款利率，可发现5年期的定存基准利率为5.5%，而五年以上贷款基准利率为7.05%。如果对首次置业家庭执行8折的信贷政策，则贷款利率为5.64%，如果执行8.5折，则贷款利率为5.99%，可见执行8折或8.5折贷款利率，基本接近银行的定存利率。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率回归9折或8.5折，已经能给消费者带来较大优惠。以商业贷款100万元、20年还款期为例，相比基准利率，9折的月供为7365元，比基准利率对应还款额少418元，总利息减少了10万元；8.5折利率对应的月供为7160元，总利息减少15万元左右。

需更严格监控资金流向

武汉科技大学金融学教授董登新认为，今年1月份存款准备金率下调后，银行信贷额度有所宽松，因此银行可以在不违背房地产调控大方向的前提下，适当地给予刚需人群利率优惠，此外，房贷业务也属于银行业务中风险较小的优质业务。

内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军说，随着调控效力的显现，下一步楼市将逐步回归理性，市场需求将逐步以自住需求为主，调控政策也应优化，以适应市场变化。

不过，市场分析人士认为，首套房贷利率的变化只能看做是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。

张大伟表示，当前房企资金压力依然非常大。虽然在1－2月，整体开发商资金来源上升，但是其中大部分是自筹资金等。另外，3月份是信托及银行信贷等的高偿还期，部分房地产企业特别是库存及资金压力大的企业依然有降价加快销售的必要。

内蒙古大学城市与房地产研究中心主任梁荣说，限购、限价、限贷、土地和保障性住房建设等政策的威力其实挺大，关键在于坚持落实，给市场明确的、稳定的调控信号和预期，促使房价理性回归。

广州中原地产研究一部副经理瞿中奇认为，在满足自住需求的同时，要对资金的去向加强监管，避免资金进入炒楼、楼盘开发领域，导致市场再次出现反弹。

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