[摘要] 近日，绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金折射出房地产企业资金链隐忧，而不断公布的一季报也暴露出房企所面临的利润亏损、负债承压等问题。
（来源：新华网）近日，绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金折射出房地产企业资金链隐忧，而不断公布的一季报也暴露出房企所面临的利润亏损、负债承压等问题。
专家表示，在调控持续背景下，房地产企业库存压力不减，不少房企开始采取降价促销、信托融资、出让股权等手段积极新寻求出路，在推动产业升级的同时，或迎来房地产行业“洗牌”。
国家统计局日前发布数据显示，1至3月，房地产开发投资10927亿元，同比增长23．5%，增速比1至2月份回落4．3个百分点；商品房销售面积15239万平方米，同比下降13．6%；商品房销售额8672亿元，下降14．6%。
一位大型房地产企业销售总监对记者表示，与去年相比，一季度房地产企业销售量下滑，库存增加，一些开发商采取降价的措施，以价换量，但是价格下去，量却没显著上升。
据记者粗略统计，在已经公布一季报的50多家公司中，超过半数净利润、归属母公司股东净利润下降，其中不乏保利地产、招商地产等行业标杆企业。
一季报显示，保利地产2012年一季度实现净利润5．37亿元，同比下降23．52%；招商地产今年前三月归属母公司股东净利润4．29亿元，同比下降23．5%。
此外，区域性房地产公司也出现业绩下滑，例如，华丽家族公司一季度归属于母公司股东净利润3794万元，同比下滑89%。
销量下滑，库存承压，而房地产行业调控持续，银行房地产贷款依然审慎。4月13日，国务院常务会议再次强调坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
专家表示，尽管目前各家商业银行首套房贷款利率松动，但仍严格执行第二套和第三套房的房贷政策，对去库存不会产生太大的影响。
而近日杭州 房地产开发有限公司申请破产一案，使得中小房企贷款风险备受关注。不少银行对房地产贷款慎之又慎，市场消息称有银行下发文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。
除了中小型房企，大型房企的短期债务压力加大。以保利公司为例，一季度末保利地产净负债率124%，较年初基本持平；而账面现金较年初下滑，且短期借款及一年以内到期非流动负债占现金比较年初上升。
>>>延伸阅读：
房价探底? 市区精品房源2188元/平起劲省12万
中国房地产业协会副会长朱中一表示，当前的房地产市场处于量价齐跌情况，市场观望情绪浓厚，房地产企业资金普遍紧张，不少企业负债上升，中小房地产企业更是处于进退维谷。
银行贷款受限，多家房企开始通过信托产品、出让股权融资。据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，开发商将面临巨大的产品集中到期兑付压力。
与此同时，监管部门对于房地产信托产品监管日趋严格。从去年5月开始，银监会多次对部分信托公司进行关于房地产信托业务的“窗口指导”。2011年9月，银监会对房地产信托再次发力，要求各地银监局逐笔监测3个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险。
在此背景下，出售股权成为房企获得资金的另一途径。中原地产数据显示，2011年股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。
我爱我家房产经纪公司市场研究部经理李琛表示，一方面企业通过出售股权达到资源互补，各取所需；另一方面可以强强联手，提升企业综合实力。“这是企业为发展寻求战略合作的一种表现，今年股权出售或将更加频繁，而房地产市场可能会随之洗牌。”她说。
以绿城中国为例，市场低迷，企业出让部分预期利益换取资金回笼。而绿城中国的优势是项目的精品化设计及项目的高效开发管理，并购企业通过与绿城合作，将获得产品设计、管理经验、专业人才等方面的优势。
李琛说，股权转让增加，不但可以增加资金回笼，更是房地产企业在市场低迷状态下互利互惠、联合过冬的举措。与此同时，房地产企业并购将促进行业规范发展，专业细分。
>>>延伸阅读：
房价探底? 市区精品房源2188元/平起劲省12万
楼市的结构性变化已经影响到房企业绩。
昨日（4月23日），万科公布今年一季度业绩，今年前3个月，公司实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。但万科一季度销售金额310.7亿元，与2011年同期355.1亿元相比下降12.5%，这是2007年以来，万科一季度销售金额首次出现下降。而保利地产、招商地产均因合作项目结算较多，导致一季度净利润同比出现逾两成的下滑。
值得注意的是，受房地产调控的影响，万科一季度销售均价和毛利率出现同比下降，房地产市场结构性变化趋势渐显。万科一季度中小户型的占比已微升至90%。此前，不少业界人士在接受记者采访时均表示，今年房企变化趋势是一线城市销售收入下降，刚需产品成为市场主导。
房企业绩分化明显
《每日经济新闻》记者获悉，今年前3个月，万科实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元，同比分别下降了0.95%和12.5%。公司一季度销售均价约为10325.69元/平方米。
而在去年同期，万科分别实现销售面积和销售金额303.8万平方米和355.1亿元，销售均价为11688.61元/平方米。
此外，一季度万科实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。截至一季度末，万科合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元。
同时，公司2012年业绩锁定性得到了进一步的强化。一季度期末，公司预收账款为1223.63亿元，较2011年年末增加112.6亿元。截至一季报期末，公司合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较年初进一步增长。
自从万科总裁郁亮提出万科“现金为王”的策略之后，为缓解偿债资金压力，确保经营安全，万科回笼资金的速度加快。一季度，万科经营活动产生的现金流量净额12.8亿元，同比大增164.81%。截至一季度末，万科持有的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178.0亿元。不过值得注意的是，公司一季度的长期借款较期初增长较多，由期初的209.72亿元增至期末的312.6亿元。
对此，万科董事会秘书谭华杰表示，市场调整期，最重要的是确保经营的稳健性。万科会继续巩固自身优势，坚持积极销售、谨慎投资的策略，灵活应对市场变化。
除了万科今年一季度业绩表现还算稳健之外，其他一些房企此前纷纷公布业绩预亏公告，业绩分化趋势进一步明显。
数据显示，截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中预亏房企占比达70%。
4月18日，招商地产发布的今年一季报显示，一季度公司实现营业收入36.06亿元，同比增长27.3%，但净利润同比下降23.53%。
而恒大地产今年一季度累计实现合约销售额82.6亿元，同比下降58.3%。与万科、恒大销售业绩表现不同的是，佳兆业季度实现累计合约销售额人民币27亿元，同比增长124%。
>>>延伸阅读：
房价探底? 市区精品房源2188元/平起劲省12万
作为行业龙头，万科一举一动的变化和市场表现都会吸引业界的关注。
年报显示，2011年万科A实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。以此算来，一季度万科A销售额约为去年全年的1/4。而2011年，万科A一季度的累计销售面积为303.8万平方米，累计销售额为355.1亿元，占比近全年销售业绩的三成。尽管两相对比，销售面积相差无几，但销售均价却相差了近1400元/平方米。由此可见，一季度万科A“以价跑量”的迹象明显，一季度均价已较去年同期下降超过一成。
同时，万科一季度结算均价也出现下滑，报告期实现结算面积75.4平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。
针对一季度结算均价同比下降的情况，谭华杰表示，这主要因为去年一季度的结算均价存在一定的特殊性。去年一季度，万科在上海、广州、深圳这3个核心城市的结算金额占比达到80%，导致其结算均价显著高于其他季度，相对而言，今年一季度公司结算资源的分布比较均衡，结算均价也更接近去年的整体水平。受此因素影响，结算收入的同比增幅低于结算面积的增幅。
同时，谭华杰还指出，受结算资源结构、市场调整等因素影响，万科房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少了4.2个百分点，略高于去年全年28.8%的水平。
实际上，从万科一季度业绩指标变化不难看出，受楼市调控政策两年多的影响，房地产市场结构性变化已经显现。
不过万科指出，1月份，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市的住宅成交面积达到了2006年以来的点，同比降幅达72%。
在楼市成交低迷之下，刚需占据了市场成交的主要力量。在楼市调控重压之下，包括万科、招商、中海、恒大等房企在内纷纷调整了产品销售结构，加大刚需项目推盘量，加强对刚需客户的争夺。 谭华杰表示，市场由自住型需求主导的特征日益明显。今年一季度，万科所销售的产品中，144平方米以下户型占比进一步微升至90%，而2011年一季度万科销售的144平方米以下的中小户型的比例为87%。
而随着“五一”假期的临近，开发商加速去库存推盘的暗流已经开始涌动。据《每日经济新闻》记者从佳兆业获悉，佳兆业将推出100亿元刚需项目。深圳万科也将在今年的深圳春交会上携众多针对首次置业者的项目参展。
>>>延伸阅读：
房价探底? 市区精品房源2188元/平起劲省12万
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
