[摘要] 伴随着5月份的临近,楼市真正意义上的第一个年度旺季正在到来。各大房地产企业开始积极备战红五月,但部分高端地王项目几近“成本定价”,这被业内戏称为“贴地飞行”。
（来源：齐鲁晚报）伴随着5月份的临近,楼市真正意义上的个年度旺季正在到来。各大房地产企业开始积极备战红五月,但部分高端地王项目几近“成本定价”,这被业内戏称为“贴地飞行”。
开发商瞄准“红五月”
为拼楼市“红五月”的传统旺季,开发商们纷纷在4月下旬“开闸”争夺客源,无论是老牌刚需跑量盘,还是之前死守价格防线的高端住宅都开始普遍降价。业内人士预计,众多开发商把宝押在今年5月份,届时新开楼盘项目和优惠幅度会有更惊人表现。
业内人士表示,4月下旬的开发商推盘和促销举动,很多都是在为5月份奠定人气。从目前来看,房价还是相对较高。短期内,房价还需要有一定的调整,才能吸引客户。业内预计5月的开盘量仍有着较大的上升空间,有望超越去年同期。
针对目前岛城楼市现状,青岛市房地产经理人俱乐部副秘书长龙江指出,在2009-2010年房地产业的火爆期,地产央企大规模拿地扩张,致使其库存量位居历史高位；今年,去库存将成为这些房企的首要任务。而三四月份,房地产市场迎来今年销售的一个窗口期,因此多数房企都将抓住机会快速出货。“在当前行情下,楼盘品质再好,房价降不下来,购房者依然不买账。而去年万科生态城主动降价,并迅速赢得购房者的青睐带来热销,给众开发商做了一个很好的示范作用,跟随市场变化适当地调整价格策略才会有出路。”
豪宅项目纷纷“贴地飞行”
此轮促销中,豪宅项目一改往日的“矜持”,引领降价大潮。青岛的中海项目,每套房降百万,引起业内一片喧哗。其实,大型房企豪宅项目“贴地飞行”的还有很多。
近日,万科上海今年的重头项目五 坊将于4月底正式开售。销售人员表示,这个非毛坯豪宅产品,销售均价可能在4万元/平方米,单价或在3.5万元左右。业内人士称,此前万科对这一项目的最乐观预期曾经达到6至7万元/平方米。
但是万科五坊4万元/平方米的定价最终能否得到市场的认可,业内却并不乐观。“我们觉得万科的定价还是高了,周边的星河湾无论位置还是装修都优于万科很多,价格已经降到5万元/平方米了。”一位房地产咨询人士称。
另一家上市房地产企业负责人告诉记者,因为中低价房源在去年通过降价已经消化的差不多了,存在手里的多是高端物业。这些物业在今年五月要集中上市,却一直没有确定最终销售价格。“我们担心降少了卖不动,降多了赔不起。随着持有成本的不断增加,现在基本上降价空间已经很少了。”这位负责人称。龙头房企对豪宅定价的保守策略并非源自房企急迫的资金压力,而是豪宅市场整体去化困难的现实。
报告显示,近期,豪宅纷纷大幅度折让促销,较两年前的高位相比,基本上是6折出售。
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临近“五一”，楼市硝烟弥漫，各种促销和暖场大戏纷纷提前上演。一批新品也将扎堆入市，抢占市场先机。受竞争压力加大和开发商希望旺季多出货心态影响，近期已有不少楼盘开打价格牌。
不过，市场分析人士预计，“五一”楼市供需难现往年井喷现象。整个5月，东莞住宅推货量同比增幅不会太大，约为40万平方米，成交量预计也不会突破去年同期水平。
同时，受市场前期已经进行过一波大的价格震动等因素影响，“五一”期间，市场虽然整体上仍会延续调价态势，但是将以个盘微调为主，5月整体降幅趋稳。
现象
假期未至 硝烟已起
过去一周，越来越多的楼盘开始了新品的诚意登记。如葡萄庄园左岸洋房举行了新品发布会，富盈东方华府三期紫峰新品VIP升级启动，恒大雅苑新品尚景苑启动客户登记，江南城新品启动客户VIP登记等等。
事实上，自4月份以来，东莞楼市营销活动便持续不断。各个楼盘都铆足劲用各种噱头吸引消费者的眼球，美食节、品茶赏茶、雪糕节、真人切西瓜等与夏天应景活动陆续上演，为开发商赢得人气的同时，也在为“五一”积蓄客源。
本周将是本月最后一周，也是各大开发商提前布局抢占“五一”市场的最后契机，目前市场的备战氛围正日渐浓厚。
从部分开发商已明确祭出的营销计划看，品茶、钓鱼大赛、雪糕节、节油环保大赛等各种暖场活动还将在本周内陆续登场，新品特价加推、新品认筹启动、精选单位秒杀特惠、物业管理费等各种促销活动也将此起彼伏。
此外，东莞楼市还会刮起一股明星促销风，如金众金域半山、卓越蔚蓝城邦、长安万达广场等都将安排明星助阵。
种种迹象表明，今年的“五一”楼市将迎来一轮爆发。
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自2008年市场震荡后，东莞的开发商大多习惯了把握时机入市，纷纷采取了“少量多批”的推盘节奏。
本周，几个楼盘将抢先开盘推货。如中信地产的两个楼盘都在本周六开盘。其中，中信森林湖继8栋低价开盘后，本周六7栋大平层350-400平方米开盘，共推售50套。中信御园也将同步推出670-870平方米独栋别墅20套。丰泰旗山绿洲也将于本周六开盘，推出3栋1单元85平方米两房和95平方米三房各32套，共64套。星城国际二期也把开盘的时间定在了本周六，推出79平方米两房和97平方米三房。
“五一”期间，楼盘活动也将热闹非凡。一批新品将扎堆入市，如皇家公馆高赠新品隆重发售，金地博登湖启动“5月送豪宅”，推出100-135平方米高层，江南城五一盛大开盘，推出70-110平方米洋房，富恒浅水湾5月加推101-150平方米洋房等。
万江某开发商告诉记者，“五一”前后万江有不少新品加推，一些产品免不了会形成直接竞争。在这种态势之下，在“五一”节点来前尽可能提前入市，争取在竞争中抢得先机。
有分析人士预计，“五一”前后，市场货量总体充足，不仅刚需户型比较多，近期中大户型供应也会明显增长，产品呈现多样化，可以满足消费者的不同选择。
降价促销 近身搏杀
截至上周，东莞房价已出现了连续三周环比下滑的走势。但意图借“五一”节日契机冲刺销量，各大发展商在营销上仍表现得不遗余力。
以产品配套博取市场关注的营销策略仍在沿用。由于5月是学校招生高峰期，部分开发商在4月中旬便开始主打教育牌，如地王广场推出136-165平方米洋房，购房可送莞城学位，精英世家则推出最后30套学位房等。
更多开发商采用的是价格促销。中原地产市场研究部将目前开发商的价格调整策略集中归结为两个方面：一是调整首付门槛，一些开发商在首付上做文章，针对刚需置业者推出了免首付、垫首付，这一趋势不断扩大，如卓越·蔚蓝城邦、虎门国际公馆等；二是直接打特价，有些开发商直接拿出一些楼栋单元来做特价促销，如丰泰橡树溪谷推出96折。
事实上，随着入市新盘的增多，加上开发商希望在旺季尽可能多出货的心态，近期已有不少楼盘项目开打“价格”牌。例如，深业欧景城“最后单位超值加推”，售价仅在6000元/平方米左右，香树丽舍购买指定单位可送车位或装修，中天城市之门首付6万元起，霞晖花园热推特价房。
一些待入市的新品在定价方面也出现了回落，记者了解到，葡萄庄园新推洋房入市价格约为6800元/平方米，较此前推售的洋房价格出现一定幅度的回落，恒大·帝景预期售价约为6800元/平方米，还带1500元非毛坯。
瑞峰置业研究部经理李毅认为，随着“五一”的临近，新一轮推盘潮到来，新增货量增加，再加上此前的高库存，可售货量显著增长，后市走货压力重，区域个盘竞争惨烈，开发商要想真正打破购房者观望情绪实现成交，价格调整依然是最直接的手段。
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尽管节前营销氛围浓厚，但无论是开发商还是地产分析人士均认为，今年“五一”的节日行情难现往年的井喷之势，五月份的供应和成交同比也不会有明显突破。
去年“五一”，东莞市场迎来了当年的个市场供需高峰。全月，市场成交量达到了54万平方米，开发商推出新货36万平方米。李毅认为，由于市场原因及开发商推货节点安排，今年5月住宅新增预计比去年同期略有增加，但幅度不会太大，估计在40万平方米左右。
合富辉煌市场研究部副总监李兴旺则表现得更为悲观。他认为，今年这两个数据应该都不会突破去年水平。原因是，去年“五一”前，市场正面临着一个限购预期。为缓解压力，开发商纷纷选择在政策调整前提前推货，所以去年三月份就出现了推货高峰，时达到了70万。而今年，从政策上预期比较模糊，市场双方都处于相对观望状态，因此不会有一个很明显的突破，整体上供需都将维持平稳水平。
李兴旺还说，从更长远看，开发商对政策的预期偏于悲观，在“小步快跑”的发展思路下，一般不会对推货进度做特别大的调整。对此，丰泰地产营销部负责人李文表示，“五一”作为节日，确实是一个较好的销售节点，但也只是一个常规性的节点，不会有针对性的特别推货计划，在营销方面也主要以暖场造势的活动为主。
金地集团东莞公司副总经理陈君斌也说，相比季度，五月份应该不会更好也不会更坏。3月份，是一个小阳春，去年积压的购买力释放了，使得成交有所起色。5月份，不会大爆发。大户型洋房、别墅等高端楼盘想要快速走出困境，应该是比较难。
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截至目前，东莞市场存量约为480万平方米。新增货量增加，再加上此前的库存，可售货量将显著增长，后市走货压力重重，区域个盘竞争更加激烈。李兴旺认为，大多开发商仍会坚持调价冲量的市场战略，以保证竞争态势下提高自身的市场占有率。
他说，目前开发商的战略调整主要表现在两个方面，一是价格调整，逐步向理性回归；二是产品调整，以刚需户型为主；
不过他指出，在价格调整方面，迫于资金回笼和后市走货等压力，今年3、4月份，市场已经进行了一波大的震动。有消息称，超过40个楼盘出现了明降或暗降行为，约占全市在售项目的22%，调价幅度则从4%至26%不等。因此，大的价格调整已基本完成。
他说，“五一”期间，虽然市场整体仍延续调价态势，但预计会以个盘微调为主。不过，这一时期，市场新增货源和各开发商主推项目将以偏高端产品为主，其将从整体上拉高市场价格，并最终对为冲量而执行的调价优惠形成对冲。因此，市场均价降幅不会很大，而全年价格下调幅度预计会在10%以下，房价整体上会保持稳定。
李毅也认为，今年楼市整体上是脉冲波动型的走势，时而沉寂，时而爆发。但是，楼市跌的幅度全年下来不会很大，应该是在负10%到正5%之间波动，基本上维持去年的整体楼价。
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