[摘要] 当上海多个高档物业相继大打优惠牌时，在顶级豪宅云集的陆家嘴板块，房企采取截然不同的态度，有的微幅折扣去化小户型，有的不降反升。“顶级豪宅以降价方式实行促销，并无太大作用。”华远地产董事长任志强表示。
(来源：财经日报)当上海多个高档物业相继大打优惠牌时，在豪宅云集的陆家嘴板块，房企采取截然不同的态度，有的微幅折扣去化小户型，有的不降反升。“豪宅以降价方式实行促销，并无太大作用。”华远地产董事长任志强表示。
今年4月以来，上海豪宅市场跌声不断。星河湾、仁恒、绿地、恒盛等各家房企名下物业，纷纷传出以优惠措施促进成交的消息。然而，如果以均价10万元作为分水岭的话，不少售价在10万元/平方米以上的豪宅楼盘，更愿意采取“惜售”策略静观市场。
作为豪宅标杆项目的汤臣一品，根据其对外报价，当前中高区房源的销售均价为17万元/平方米。而在2011年7月，该盘一套23楼物业的成交均价约14.05万元/平方米。其后9个月内，住宅始终呈现“零成交”状态。
《财经日报》记者询问了多家中介门店，有工作人员表示，汤臣一品在市场上的二手房源极为有限。“去年还有房东挂出来几套，一套低区房源挂牌价格13.9万元/平方米，一套中区房源的挂牌价格约在15万元/平方米，但大多属于有价无市的行情。”该人士介绍说。
最近一次汤臣一品的二手房交易案例发生在2011年8月，据陆家嘴区域内一家中介机构透露，该套房源约430平方米，处于7楼低区位置，最终成交均价为12.5万元/平方米。如此看来，排除了所售房源楼栋位置、区位差异等诸项因素，以所售新房及二手房源价格做参考，汤臣一品的销售价格不降反升。
事实上，在豪宅云集的陆家嘴板块，以新鸿基凯旋滨江园为首的各个豪宅项目，相继表现出力争豪宅客户的积极态度。截至昨日，上海官方网站“网上房地产”统计数据显示，3月23日开盘的凯旋滨江园，已售套数为20套，累计住宅合同均价为11.7984万元/平方米。其中，成交均价约为11.4465万元/平方米的2房户型，销售占据大半，共计14套;而成交均价为12.3318万元/平方米的3房户型，则占比三成。
不仅于此，继新鸿基推盘入市之后，睽违近3年的中粮海景壹号亦在低调筹措之中。据知情人士透露，该盘销售均价很有可能会高于15万元/平方米。而当前该盘在二手房市场中的挂牌价格，便是15万元/平方米。这一价格，距离当年业主购入时的新房价，上涨幅度约50%。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，尽管楼市调控呈现定向宽松或局部放松的迹象，地方政府也频发“微调”信号，但在经济增速预期放缓的市场背景下，中央关于调控的态度并未出现实质性松口，“去投资化”的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势。
“虽然当前高端市场降价行为是房企主动调整市场策略的结果。但豪宅对保值看得较重，大降价怕伤害品牌及形象，但对激活成交而言，限时限量的微让利促销所带来的市场效果又不大，因此合理定价显得尤为重要。”宋会雍表示。
“开发商只把2房、3房的较小户型交给中介机构代理，而4房或以上的大户型则自己选择客户定向销售。”一位不愿意透露姓名的中介负责人解释道。
“从汤臣一品的销售策略来看，如果既没有优惠幅度亦没有降价策略，那么开发商的去化意图是不明确的。”业内人士分析说，“从这层意义上来看，倒更类似于惜售了。”DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏认为，在当前调控压力之下，总体上海住宅市场确实处于历史低位。仅从后市供应情况来看，整体库存压力仍然较大。“淡市操盘的核心，其实是在考验开发商驾驭风险的能力，实质上提升性价比还是最根本的执行法则。”
调控高压下房价继续出现松动迹象。根据数据显示，4月百城住宅均价环比、同比双双下降。其中，同比数据系“百城价格指数”公布以来首次下降。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，调控政策执行两年来在抑制投资方面效果明显，但是市场大量的刚性需求存在释放预期，楼市正进入新一轮“博弈期”。一方面购房者希望房价进一步下降，另一方面开发商仍存幻想继续扛价，更有部分开发商趁销售旺季到来逆市涨价。
根据中指院对100个城市的全样本调查数据，4月份百城住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。而同比来看，下跌幅度为0.71%，是“百城价格指数”自2011年6月公布以来首次出现同比下跌。北京、上海等十大城市住宅均价为15391元/平方米，环比上月下跌0 .41%，与去年同期相比则下跌2.60%，是连续第4个月同比下跌。
中指院分析认为，4月百城住宅均价是连续第8个月环比下跌，且跌幅比上月进一步扩大。尽管今年春节以来各城市住宅成交量有所回升，但进入二季度以后，企业资金压力和市场库存水平仍在高位，开发企业普遍加大了推盘力度。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉《经济参考报》记者，此轮调控政策执行以来一个重要目的是扼制投资投机性需求进入市场。“目前来看，市场的实际情况和政策导向是比较吻合的，投资投机性需求在市场的空间很小，尤其在限购城市，这些几乎不可能进入市场。”
尽管4月百城住宅均价有所下降，但在刚刚结束的“五一”假期里，开发商并没有像以往一样进行大幅度的打折促销活动。
5月1日，记者走访北京周边一些售楼处和中介门店时发现。无论是新房还是二手房的价格和几个月前的春节期间并没有多少波动。在一家名叫“尚和”的中介机构，一位秦姓工作人员告诉记者，“现房的价格春节以来基本没有降，而二手房由于交易周期短，其价格已经接近新房。”
该中介机构告诉记者，“五一”期间北京市许多开发商都减少了以往的打折促销力度，有些项目甚至不降反涨。和北京的情况相似，在上海“五一”期间举办的房展会上仅有少数楼盘有一定程度的打折促销行为，大部分的楼盘价格并不被消费者认可。
德佑地产研究主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者，上海的房地产市场也存在浓厚的观望情绪。许多开发商在经历了两年的调控之后，宁愿重演2008年金融危机时“停建缓建”策略来保证资金链的稳定，也不愿意进行大幅度的降价促销。
据德佑地产的统计数据，今年“五一”期间，上海商品住宅总成交面积约4.6万平方米，较去年6.65万平方米的成交量下跌了约30%。陆骑麟认为，“购房者盼望楼市能继续降价，再加上限购的原因，买房心态更加谨慎。这种拉锯僵持状态使得黄金周并未换来成交量的提升。”
记者发现，在中指院发布的百城价格指数中，仍有51个城市住宅价格同比上涨。其中，新乡、衡水涨幅分别为7.94%、6.31%;其余49个城市涨幅均在6%以内。就成交价格来看，重点城市里上海、成都环比分别上涨14.44%、16.82%。同时，4月份多数城市库存有所增加，南充、广州、苏州库存增量都超过20万平方米。上海、深圳、厦门、福州则超过10万平方米。
上述“尚和”中介机构的秦姓工作人员告诉记者，“北京周边一些项目的首付比例已经从春节期间的40%普遍下调到30%，银行贷款审批也不像以前那么严格。现在想买房的人很多，中介机构签约一套二手房，一般三天到一周就能出手。”
记者了解到，当前，大部分城市针对首套房的贷款利率已经回到基准利率，甚至9折或者8.5折。企业研发中心机构一位分析人士告诉记者，“这在一定程度上对刚性需求起到了非常积极的作用”。该分析人士表示，虽然两会以来中央关于“调控绝不放松”的表态频繁出现，但实质性的政策加压却并未出台。而首次购房贷款优惠却已经开始回归，同时部分城市中高档改善性需求也出现了释放的征兆。
顾云昌告诉记者“从中央政策来看很明显的是在支持刚性需求，即居住性需求。短期内也看不出政策继续从紧的迹象，所以对刚性需求不会有所束缚。”他认为，通过长时间的调控，虽然博弈阶段还没有结束，但是目前市场上真正的刚性需求已经开始释放。我们培育的政策环境本来就是刚性需求的市场，在稳定市场和促进投资中寻求一个平衡点，而刚性需求就是这个平衡点。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前公开表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。她说，就长期而言，以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变，这也是这一轮楼市调控与以往调控政策的区别。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
