[摘要] 限购政策对于高端住宅市场影响巨大。由于大量高端住宅消费群体不具备在京购房资格，投资需求被极大抑制。与此同时，随着调控的进行，房地产投资属性大大降低，即使是保值升值性较高的高端住宅，其未来的上涨空间也大不如前。据专门从事豪宅服务的丽兹行市场研究中心向中新网房产频道提供的数据显示，当前出于纯投资目的的高
（来源：中国新闻网）限购政策对于高端住宅市场影响巨大。由于大量高端住宅消费群体不具备在京购房资格，投资需求被极大抑制。与此同时，随着调控的进行，房地产投资属性大大降低，即使是保值性较高的高端住宅，其未来的上涨空间也大不如前。据专门从事豪宅服务的丽兹行市场研究中心向中新网房产频道提供的数据显示，当前出于纯投资目的的高端住宅购房者已不足一成。
高端住宅投资将继续受到抑制
根据链家地产市场研究部向中新网房产频道提供的数据显示，四月北京高端项目整体成交量走高，环比上涨近四成。
丽兹行市场研究中心向中新网房产频道表示，二月份以来高端住宅市场成交量的持续回暖主要与总体市场环境相关。首先，调控政策方面已经“利空出尽”，对于高端住宅市场，无论刚需亦或换房需求长期被抑制，调控见底加之传统的楼市“小阳春”必然迎来需求的阶段性释放。其次，8.5折利率重现以及货币政策的放宽，不论对于自住或是投资都是刺激信号。再次，部分急于套现的业主加大了降价幅度，高性价比房源放盘量也因此显著增加。
虽然成交回暖，但是套均成交面积的大幅下降则印证了刚需为主的市场成交结构。
根据丽兹行市场研究中心统计，4月份北京市高端住宅的总成交面积为27358.19㎡。其中，套均面积为155.44㎡，远低于去年同期水平，与2011年12月该数值创下的193平米近年高位相差近40平米。高端住宅市场刚需青睐的120-150平米的二居室成为市场成交热点，大幅拉低了套均成交面积。
丽兹行市场研究中心郑海燕表示，在限购政策不变的前提下，高端不动产市场的投资需求将继续受到抑制，刚需及升级需求仍将在较长时间内成为市场主流。
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截至目前，年内已有12个高端项目入市，共计供应约2987套，同比增加115%，新增供应中近六成发生在3月中旬以后。
链家地产市场研究部陈雪认为，表面来看，4月份出现了高端住宅供销两旺的局面，但实际上，供应高峰与销售高峰属于不同项目。虽然4月高端项目成交量出现环比增长，但是这种火热主要由于供应推动，高端项目的降价趋势依然难改。
据链家地产市场研究部统计，在2012年内入市的12个入市项目中，零成交项目占了7个，高端项目整体签约率仅为4.05%，与年内新入市项目14.73%的整体签约率相比，整整低10个百分点。另外，4月份成交的209套高端住宅中，有将近46.4%来源于2011年第四季的项目。
陈雪认为，四月高端项目成交量较多，但旧项目占比接近一半。新项目签约率不足5%，半数项目为零签约，且从3、4月份均有成交的9个高端项目来看，其中仅有一个项目在2012年开盘。仅仅是依靠大量供应来拉动成交量，这并非是成交量的实质性增长，长期来看高端市场的火热将会难以持续。
四月高端项目价格稳中微降，但是也有个别热销项目提价明显，如和记黄埔旗下的逸翠园，1季度售出116套，四月出现提价后，销量环比下降69%。表明即使高端热销项目，在目前市场背景下，涨价依然难以得到购房者认可。
一季度北京高端住宅成交量缩水过半
2012年一季度，北京的别墅或千万级豪宅均出现严重滞销。
据伟业我爱我家市场研究院向中新网房产频道提供的统计数据显示，2012年一季度，北京别墅市场成交248套，较上季度成交790套下降68.6%，不足去年同期成交量的一半；千万级豪宅也仅成交203套，较上季度成交506套直降303套，不足去年同期成交量的一半。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，北京严厉的“限购”政策制约了升级置业者的购房资格，而“认房又认贷”的“限贷”政策又提高了多次置业者的购房成本，改善类购房需求很难释放，这是目前高端住宅成交量急速下滑的主要原因。
近期，北京姜庄湖家园、骏绿洲庄园、融创长滩一号、金茂府等一大批高价楼盘纷纷取得住建委预售许可证，随着这些楼盘逐渐进入认购、成交阶段，业界担心由此会带来全市房价的上涨。对此，陈亮认为，如果“限购”“限贷”政策对多次购房者不出现实质性松动，未来高端住宅市场仍将延续当前低迷态势。此外，由于高端住宅成交量占全市比重不足5%，即便是个别其区域、个别项目出现暂时热销，也不会拉高全市房价。
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(来源：金融时报)“国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，落地还取决于地方政府配合。”日前，住建部政策研究中心主任秦虹透露说，国家对控制投资投机性需求的决心很大，虽然在短时间内有些地方出现需求增加的情况，但房价上涨在政策上是得不到允许的。“控制投资投机、满足刚性需求的调控方向短期不会变，‘限购’还会继续，‘国八条’不会轻易改变。”
事实上，2012年的中央经济工作会议就曾指出，今年将推进房产税改革试点。年初时已有消息称，财政部与国家税务总局已被明确要求，结合住建部的个人住房信息系统联网，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向推广的试点方案时间表。市场人士预计，房产税不会马上推广至，但是试点城市会逐年增加，今年有可能会增加三到五个城市。
扩围已经是“板上钉钉”，关键在于哪些城市会成为下一个目标？日前，有媒体爆出北京正准备试点房产税政策的消息。对此，北京市住房和城乡建设委员会作出明确回应：北京尚无试点房产税的安排。“北京房产的产权比较复杂，既有商品房，也有央产房、军产房、高校产权的房子。产权过多对于征收房地产税来说比较不方便，从这个角度讲，北京入围第二批房地产税试点城市的可能性比较小。”根据国务院参事刘桓的预测，今年增加的试点城市很可能出现在沿海发达地区的一些城市。“这些城市商品房投资价值高，房价涨幅依然较快，需要房产税配合限购政策同步施行。一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，房产限购的政策又同步淡出，或者是将高中档商品房购买放开，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。”
作为一项长效政策，房产税无疑是有利于房地产市场长期的健康发展。财政部财政科学研究所所长贾康日前在接受媒体采访时表示，房产税对房地产业的发展提供了一个使之更健康、少泡沫、长期可持续发展的配套制度，它可以凭借经济手段减少空置率，增加中小户型比重和遏制肆无忌惮疯炒，同时它也成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。另一位市场人士也表示，推进房产税改革试点提法与以往楼市“阶段性”调控特征不同，房产税的征收将成为未来常态化制度，并成为“后限购时代”的重要调控方向。房产税主要是增加了房屋保有环节的成本，从而抑制投机投资性购房需求；同时，通过提高持有住房成本，使闲置住房回归市场，有利于增加市场供应，平抑住房价格。
一方面，中央层面对地产调控的主基调没有改变；另一方面，自去年四季度开始，地方政府的救市政策频繁推出，显示出地方政府对楼市成交状况回暖的迫切期望。据了解，就在监管层再次重申推动房地产税试点的前一天，扬州财政局、房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励，奖励合同价款千分之六，7月1日起执行，执行期暂定一年。在不到一天的时间里，该通知从扬州房管局官网删除，随后不久又再次出现，可谓“一波三折”。重新刊登的同时，网站上还发布了一条关于个人购买成品住房奖励相关问题的说明，解释主要支持成品房，是已具备基本使用功能的住房，俗称“非毛坯房”。
“政策的幅度小，而意义大。”在发布的策略报告中，光大证券的研究人员表示：“相较于近期上调普通住房标准减免契税和调高公积金贷款额度等间接放松限购的政策，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售。这个政策更为直接，显示出地方政府的救市比以往更为迫切。”该研究人员进一步表示，目前楼市成交状况有所转好，回暖趋势明显，救市有被叫停的风险。但随着未来经济下滑后，这一风险在逐步减小，地方政府救市过关的可能性将大增。另一位分析人员也表示，鉴于目前投资和新开工持续下滑已经影响到地方政府的财政收入，未来地方政府政策微调的动力依然较强，救市政策的陆续出台将有效推动刚需的进一步释放。“在资金、库存、政策微调三大因素作用下，一线城市的新建商品住宅成交量或将出现同环比双增长的情况，以价换量的定价策略仍将是主旋律。”
调控已不是一天两天，放松的预期也不是一天两天，在现实与期望的博弈中，上市房企也正在由“闭眼捞钱”向“苦苦挣扎”转变。数据显示，房地产板块去年实现营业总收入4728.20亿元，同比增长17.47%；实现归属于母公司所有者的净利润650.54亿元，同比增长16.27%。增速同比分别下滑12.7个和12.5个百分点。而2012年一季度，上述数据则更为惨淡———营业收入同比只增长了7.36%，净利润甚至下降了94.42亿元。“目前房地产上市公司的财务指标并不乐观，与历史水平相比，房价的上涨带动了销售毛利率的提升，但未来提高空间有限；净现金流出较大，存货继续攀升，供应量将进一步增大，整个行业仍面临比较大的销售压力。”一位分析人士对记者表示。
在经历了十几年的高速成长后，房地产行业高速发展的阶段已经一去不复返。多位研究人员在研究报告中均表示，随着宏观调控的深入，上市房企将面临去杠杆化、利润率下滑等现象，进入集中度提升阶段的条件已经生成，因此，大企业的市场占有率将呈现上升趋势。“一方面，大企业财务控制能力较强，能以较低的成本融通资金，在市场不景气的时节寻找优质资源；另一方面，从资金链来看，大企业的自有资金偿债能力也远强于中小企业，有能力渡过市场流动性不足的困难。此外，一线开发商已经深入二三线城市，均衡区域布局，通过风险分散以及享受区域发展的红利，有望进一步提高其市场份额。”长江证券的研究人员认为，市场集中度的进一步提升，将使大型房企成为资金重点关注的对象。
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