[摘要] 种种迹象表明，房地产行业最坏的时刻已经过去。一方面，在限购政策红线内，各地纷纷微调购房政策支持刚需并获默许，而为对冲经济增速下滑，房地产政策继续收紧的可能性极低；另一方面，开发商为回笼资金加快周转势必加大销售力度，去库存化迹象明显，从而带动销售收入的增长。
种种迹象表明，房地产行业最坏的时刻已经过去。一方面，在限购政策红线内，各地纷纷微调购房政策支持刚需并获默许，而为对冲经济增速下滑，房地产政策继续收紧的可能性极低；另一方面，开发商为回笼资金加快周转势必加大销售力度，去库存化迹象明显，从而带动销售收入的增长。无论是布局的地产龙头，还是二、三线城市的区域强手，在刚需的萌发和未来政策微调态势下，都有望迎来业绩的释放。
政策支持刚需楼市成交回暖
5月31日，国泰君安房地产研究员李品科在2012中期投资策略研讨会上明确表示，“久违了两年多了的房地产盛宴才刚刚开始，我们可以说上半年这个盛宴是粉丝，下半年的鲍鱼还没有上。”
李品科看好地产下半场的主要理由是，政策面和基本面逐步由矛盾转为一致状态。经济压力的继续增大、投资增速下滑、地方财政压力，以及房价小幅调整的状态，减轻了整个政策面的压力，让下半年继续修正态势能够持续，从而不断托起整个基本面的上行。
进入5月以来，房地产行业的销售数据进一步呈现积极态势。来自中房指数的5月21日至27日一周数据显示，成交延续上涨趋势，逾6成城市楼市成交周均面积同比有上升，40个城市中25个城市同比上升，且10个城市同比涨幅超过50%。而据瑞银方面的数据，5月前4周其观察的38个城市周均成交套数较4月环比上升18%，其中4个一线城市、18个二线城市和16个三四线城市周均分别成交环比明显上升，在房价预期趋稳的市场环境下，瑞银称5月全月成交量环比明显放量已成定局。
尽管全年行业限购等核心调控政策难言放松，但普遍的观点是，支持刚需的政策微调将被持续放行，如楼市调控政策在诸如普通住房标准，税费优惠，购房补贴等方面松动，有保有压是刺激成交持续回暖的关键。尤其是关于政策微调的预期将持续存在。“各地政府推出的政策类型看，主要刺激的就是刚需部分。而对于企业来说，尽管为了尽快回笼资金支持开发，存在一定的以价换量的情况，但幅度也不会很大，交易价格整体上应该趋于稳定。”东兴证券房地产行业分析师郑闵钢向记者表示。
业内对于政策的预期持几乎相同的观点。申万研究报告指出，购房政策微调是对冲当前经济下行的最优工具、巩固地产调控成果的重要抓手。一方面，购房政策微调将有效促成开发商去库存，使其增加购地和加大新开工力度。而从巩固调控成果看，只有开发商增加投资才能有效避免明年年中可能出现的供不应求局面，从而使得房价涨幅控制在一定范围内。另一层面，4 月经济数据下行超预期，使政府短期内通过加大投资项目开工对冲经济下行风险，未来经济增长一定程度上还看地产带动程度。因此，上述房地产政策微调持续发生，将有效推动刚需释放。
国泰君安李品科预计，限购政策范围会缩小，部分城市不合理的限购年限会缩短；从限贷政策来看，首套房的首付以及利率都有可能微调，包括有下降的可能。
以价换量 房企加速销售去库存
对于地产公司来说，未来将是一个去库存化的过程。在刚需刺激下，周转快、布局的龙头和三、四线城市的成熟区域龙头，都将在这轮地产反转中获得业绩的释放。
事实上，尽管各地政策出现松动，但房地产企业的资金链紧张、开工放缓以及高存货不言而喻。尤其是一季报的数据显示显示，房企的存货相较去年底几乎无下降空间，但同比都出现了大幅攀升。Wind数据显示，2012年一季度房地产开发类公司存货共计1.3万亿元，同比上升34%。
数据显示，尽管不少上市公司在今年缩减了新开工面积和投资计划，但从开发周期上，供应的缩减需要明后年才能反映。“目前地产公司的施工面积还是维持高位，未来还是有较大的存货量需要消化。”郑闵钢称。在这个过程中，刚需所指向的中低端产品将会有较好的去库存化表现。“看好性龙头和区域龙头的表现。”他补充，三、四线城市的中低端产品主要针对刚需，投资者可按照“高周转、中低端产品”的“一高一低”的思路对行业公司进行关注。
当然，去库存化是一方面，房地产公司依靠预收款还是能够为今年的业绩提供保障。从2011年来看，上市地产企业累计预收款将近4300亿，同样处于近4年以来水平，而2011年整体全年营收则是4478亿元，业绩锁定程度较高。不过，但是值得注意的是，预收账款同比增速处于下降阶段，还是间接反映出行业销售的确面临压力。
国泰君安李品科预计，未来随着政策局部松动，行业呈现量价恢复，但仍将是“走量不走价”，快周转、高供应龙头将明显受益。
可以说，上市房企面临的是业绩锁定和去库存压力的“双高”，但政策的温和化让去库存压力有所减轻，由此使得行业积极的一面近期较为突出。高华证券的研究报告显示，从过去12个月滚动销售面积计算，追踪的13个城市库存平均消化时间已下降至17.4个月，而截至5月20日当周中值水平为17.6个月。
值得注意的是，地产板块前期已经出现一定涨幅，此时投资还需考虑估值因素。“从投资角度讲，房地产公司从调控开始下跌，历时许久已经处于底部，利空早已反映得十分充分，因此即使有所上涨，还是处于初步阶段，我们还是保持看好。”国金证券财富中心分析师孙翀向记者表示。
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