信贷收紧 地产商资金压力再次来袭

成本上升推高融资难度

与利润减少相伴的是，房地产企业的经营成本正在上升。

由于建筑成本、营销成本都相对固定，房地产企业的主要成本包括财务成本和土地成本。高额的负债率，直接推升了房地产企业的财务成本。

“房地产企业的负债率都很高，很多企业的负债率高达70%至80%，有的企业甚至高达90%以上。”北京德志思国际投资顾问有限公司副总经理陈辉告诉中国商报记者。

进入2012年以来，房地产企业的日子并不好过。房地产宏观调控政策一如既往，楼市的成交量一直低迷。从5月开始，地产商开始“以价换量”，才迎来了成交量的上升，但房地产后期上涨的动力并不强劲。不过，这些情况并没有影响开发商拿地的积极性。7月10日，北京万柳地块成为新地王，将土地拍卖价格推向了高潮。不过，开发商拿地成本过高，也进一步增加了地产项目的经营成本。

“开发商的资金链主要与房地产营销有关，房企高价拿地后，商品房是否能够高价售出，直接关系到开发商能否及时清偿贷款，资金链能否确保不断裂。”陈辉认为。

按照当前的形势，“以价换量”仍是商品房成交的主要因素，房地产投资的功能持续受到抑制，回款仍是摆在开发商面前的一道难题。

同时，尽管成本不断攀升，资金压力巨大，但房地产企业拿地的积极性依然高涨，投入资金不断增加。

国内房地产企业的资金来源主要是银行贷款、外资以及自筹资金，自筹资金主要包括预收定金、房地产信托、民间借贷等。根据国家统计局发布的《2012年1至6月房地产开发和销售情况》，1至6月，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%，增速与1至5月持平。其中，国内贷款7592亿元，增长8.1%；利用外资202亿元，下降53.9%；自筹资金18591亿元，增长12.9%；其他资金16944亿元，下降0.7%。在其他资金中，定金及预收款10389亿元，增长1.5%；个人按揭贷款4216亿元，增长0.8%。

高负债率加上高价拿地，房地产商的资金链充满变数，导致贷款风险上升，这种现象引起了银监会的重视。在2012年年中的监管工作会议上，银监会主席尚福林表示，下半年银监会将继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。

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信贷渠道收紧

房地产行业属于资本杠杆较高的行业，房地产企业和银行是“一根绳上的蚂蚱”，一旦出现资金链条断裂，其风险将很快向金融领域传导，进而传导到社会各层面，甚至会演变为金融危机。

正因为如此，金融机构对房地产行业的贷款一直持谨慎态度。中国工商银行2011年年报显示，2011年工行房地产贷款同比减少了73.06亿元，下降1.4%，农行也下降了460多亿元。

尽管央行陆续下调存款准备金率，降低利率，但是各大银行都在

实行房地产开发企业名单制管理，优先选择运作规范的房地产开发企业，对房地产贷款呈现收紧的趋势。

“房价没有大起大落，房地产行业实现了软着陆。国家要继续执行房地产调控政策，防止房价反弹，银监会也提出了要防范金融风险。因此，银行今后将会加强房地产信贷的抵押担保，在贷款的审核和发放方面也将更加严格。”著名金融信托专家孙飞博士告诉中国商报记者。

房地产信托是房地产企业获得资金的重要途径，近日，房地产信托将放松的传言开始蔓延。

“自从2011年以来，房地产信托的占比不断下降，国家开始收紧房地产信托。从目前国家的宏观政策分析，房地产信托并没有放松的信号。”用益信托分析师徐颖风告诉中国商报记者。

房地产信托重启渺茫，而且房地产信托身陷兑付高峰期的大考之中，2012年下半年房地产信托兑付金额或超1200亿元，亏损房地产企业将面临更大的资金压力。

自2012年2月以来，信托业开始创建开发商“黑名单”，收紧了面向房地产领域的投资。“房地产信托的风险来自于房价下跌，因此，房地产信托公司主要选择优质、担保措施充足的地产项目，对项目持续跟踪，一旦发现风险，将提前终止业务。”徐颖风说。

房地产信托看上去很美，但想要获得却很艰难。况且，房地产信托已经纳入银监会加强管理的范畴，放松房地产信托的可能性依然渺茫。

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开发商融资各显神通

随着银行贷款的收紧，房地产信托尚未大规模重启，房地产企业的融资模式不得不进行改变，以往依靠贷款实现快速发展的模式已经不太可能。体系外资金成为房地产企业的资金来源，民间借贷是其中之一。

不过，“民间借贷的利息太高，一般房地产企业不会采取这种的做法。”陈辉认为。据了解，商业银行贷款年息约在7%至8%，民间借贷年息甚至高达30%至60%。

除了利息过高之外，民间借贷的风险也备受诟病。“民间借贷主要依靠人情关系，抵押担保不足，风险偏大，温州、鄂尔多斯等地出现的一些情况就是典型的民间借贷崩盘。”孙飞认为。

民间借贷极易造成资金链断裂，风险快速聚集，由此将带来连锁反应和不安定因素，银监会也对民间借贷保持了警惕。在2012年年中监管工作会议上，尚福林强调，严禁银行从业人员充当资金中介或直接参与民间借贷，严防信贷资金通过各种途径流入民间借贷市场。

资本永远是开发商“圈地”的保障。贷款和信托的收紧，逼迫开发商采取多元化的融资方式。中小房地产企业吃紧之时，大型房地产开发商却依靠自身的优势频频展开融资，尤其是7月以来，房地产公司在融资上各显神通。

上市融资依然是房地产开发商的。7月17日，万科A收购了南联地产79.26%的股权，成功实现了借壳在港上市的目标。

发行债券成为房地产开发商的“救命钱”。7月19日，金地集团在香港成功发行规模达12亿元人民币的三年期无抵押优先级债券。

此外，外资银行、控股股东也成了房地产开发商的重点“钱东”。7月31日，瑞安房地产宣布，与德意志银行、渣打银行及瑞银就发行“优先票据”签订了协议。据悉，票据总额高达4.01亿美元，扣除发行成本，瑞安房地产将获得4亿美元(约合25.51亿元人民币)净额资金。

与这些开发商不同的是，中粮地产开始“啃老”，打起了控股股东的主意。7月24日，中粮地产发布公告称，公司拟向控股股东中粮集团申请31.25亿元授信额度，以增强公司的资金实力。

资金压力犹如悬在房地产开发商头上的“达摩克利斯之剑”，“现金为王”仍将决定开发商的生死存亡。

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