[摘要] 随着近期相关部门日趋严控的房地产预售证审批速度和节奏，“限价令”已经成为当前楼市热词。而购房者的心态正在发生变化，很多改善型置业客户纷纷选择“一步到式”置业。而具有空间舒适度、能满足几代同堂居住需求的大平层产品成为越来越多终极置业者的首选。
（来源：北京商报）随着近期相关部门日趋严控的房地产预售证审批速度和节奏，“限价令”已经成为当前楼市热词。而购房者的心态正在发生变化，很多改善型置业客户纷纷选择“一步到式”置业。而具有空间舒适度、能满足几代同堂居住需求的大平层产品成为越来越多置业者的。
新房供应收紧
4月，北京市住建委对房地产预售证审批从严后，北京“限价令”近日一再升级。规定要求新房预售价一是不能明显高于上一期项目售价；其次，不能高于周边二手房价；第三，不能超过上月销售平均价格。
链家地产市场研究部张旭分析认为，价格管制严格，让一些楼盘入市有一定困难。尽管最近两周新建期房供应小幅回升，但供给缺口却依然存在。
数据显示，截至5月5日，北京新建商品住宅库存再次刷新纪录，下跌至60869套，而目前的消化速度日均约为230套。如果供应不能及时补足，库存有望跌破6万套。同时，实施近三年的限购政策又一定程度上压制了部分购房需求，楼市在“两限令”下面临重压。
购房成本骤增
事实上，“国五条”细则被认为最严厉的是出售住房计征20%个人所得税。
一套五年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。
专家指出，个税征收调整对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%。极大提高了首次置业和“卖一买一”的改善型人群购房成本。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，这一政策严格实施后，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会明显下滑。
北京市住建委公示的网签数据统计显示，北京市4月二手住宅网签总量为5212套，环比3月大幅下跌88%，与去年同期的网签量相比也下降47.8%。创近18个月来新低。
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“一步到位”成趋势
专家认为，在新政加码、二套房购房成本越来越高的背景下，无论刚需还是改善型置业，“一步到位”的需求越来越多。之前买小户型过渡的做法，非但不会为换第二套房节省投资，反而会成为阻力。
而“一步到位”置业对产品要求较高。首先必须是大户型，以满足几代同堂居住需求；其次是追求舒适度，就要求房子既具有空间尺度感，又能拥有优美的社区环境和贴心的物管服务。区域、交通、配套等也在考虑范围之列。
调查显示，低密度、大平层、空间舒适度堪称“一步到位”置业的关键词。在京城的热销项目中，位于大兴黄村板块的华润·公元九里即为此类产品的典范。
据了解，该项目以50%以上的绿化率、1.74的超低容积率成为京西南首席低密大宅，实现了“世家阶层”的置业梦想。
据了解，华润·公元九里三期主力户型为220-680平方米非毛坯平层大宅，项目定位为高品质低密度大户型产品社区，在空间设计和非毛坯风格上都充分体现了对品质生活的追求。
值得一提的是，华润·公元九里的增值服务体系整合了华润置地各类高端大户型产品的开发经验，不仅对收纳系统做了全面升级，体现科学的空间设计理念，而且形成了公共空间的礼仪系统和人性化关怀系统。如双大堂双玄关的非毛坯设计、全地下无尘车库，以及超静音新风系统、夜视系统、玄关主卧客厅的双控开关等，在实现家族尊贵感的同时，限度贴近家庭成员的行为习惯。
作为法式建筑风格平层大宅，华润·公元九里采用全干挂石材外立面，使建筑物呈现出厚重感和价值感，运用现代材质和工艺，将传统的精华和时代的审美完美融合。
此外，项目周边环绕翡翠、滨河、 、兴旺、高米店、康庄六大公园，是难得一见的公园中央的官邸，也因此被认为是京城的“后花园”。
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6月4日晚，万科公布了其今年前5月的业绩，销售金额为701.8亿元，同比增幅达到42.6%。随后，今年目标在千亿以上的保利、恒大也陆续公布了其前5月的销售数据，分别为513.37亿元、341.9亿元，均同比大幅增长。绿城、世茂、龙湖、金地等房企也相继公布了前五月的销售业绩。《每日经济新闻》记者对近20家上市房企前5月的销售业绩做了统计，除了恒盛与首创之外，其余房企均比去年同期销售情况有了一定幅度的增长。
9房企完成销售目标/
在这19家上市房企中，有四家房企同比增长幅度超过100%，其中除旭辉外，绿城、融创、瑞安房地产均为国内知名的中高端住宅开发商。绿城集团前5月累计实现销售面积约112万平方米，合同销售金额约236亿元，较去年同期增长119%。瑞安房地产前5月合约物业累计销售额更是达到55.16亿元，与去年同期比较增长达340%。
融创前5月销售额也同比增长了111%，华润置地的增长率虽然未突破100%，但也高达79%。在此前几年频频受困于调控的中高端开发商，今年缘何咸鱼翻身？
中原地产上海研究总监宋会雍认为，除北京外，今年高端市场并没有受到直接调控。调控效应减弱，必定是市场自我释放效应增强，高端市场销售的同比走高，是因为在前两年调控期内，中高端住宅市场持续收缩。如果按照正常年份计算，可能今年的销售还处于正常偏下的状态。
严跃进指出，出于控制房价的目的，部分城市对高端楼盘采取了限售等配额供给措施。这改变了供需双方的心理预期。购房者需求一步到位的倾向比较明显，高端住宅供给者尽快推盘也成为趋势。只要价格合适，就能以相当快的速度成交。
在《每日经济新闻》记者统计的19家上市房企中，已有9家开发商的销售指标完成率达标，完成率的为瑞安房地产，其前5月已完成全年指标的61.29%。
万科此前为2013年定下了1600亿元的销售目标，5个月过去，万科已完成全年目标的43.86%。以5个月41.67%的完成率作为参照悉数，万科已达标。
而在年度目标为500亿元以上的房企中，仅有恒大一家未达标，大型开发商仍然保持着强劲的发展势头。
仅首创、恒盛业绩下滑/
严跃进指出，今年市场需求依然旺盛，尤其对于一、二线城市，房企推盘的市场接受程度较乐观。而目前大型房企均有大量项目集中于一、二线城市，因此旺盛的需求支撑了房企获得较好的销售业绩。另外，大型房企品牌溢价效应释放。尽管部分房企曝出质量等问题，但总体上大型房企更受购房者的青睐。
即便部分房企前五月销售未达标，但从其表态和后续推盘计划来看，多数房企完成全年任务并不困难。宋会雍指出，目前销售任务是否能完成，跟企业自身的策略很有关系，产品供应和产品结构如果跟得上的话，完成销售任务一般没有问题。
不过，确实也有几家房企要完成全年任务有一定的难度。
去年未完成年度指标的恒盛地产，近日公布其前五月的销售业绩显示，累计实现合约销售额35.1亿元，同比减少13.6%；累计实现合约销售面积为28.7万平方米，同比减少39.6%。而恒盛地产2013年的目标销量为110亿元，目前仅完成31.91%。首创置业前五月共实现签约金额43.6亿元，与去年同期44.2亿元基本持平，仅完成全年目标200亿元的21.8%。
严跃进认为，恒盛、首创的业绩同比下滑，与其企业规模和城市布局有关。规模较小，使得此类房企往往专注于几个有限的大城市，持续的限购政策对这类地产公司产生影响较大。这从另一方面反映出此类房企在当前新政下，营销等经营策略存在明显偏差。若要实现年度目标，则必须改善相应的经营策略。
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