[摘要] 国家审计署近日发布的一份审计报告揭示，部分地方卖地纯利占土地出让收入的40%。如此之高的收益率难免有暴利之嫌。
国家审计署近日发布的一份审计报告揭示，部分地方卖地纯利占土地出让收入的40%。如此之高的率难免有暴利之嫌。
6月10日，国家审计署发布“36个地方政府本级政府性债务审计结果”，报告认为部分地方以土地出让收入为偿债来源的债务余额增长，但土地出让收入增幅下降，偿债压力加大。
根据审计报告，4个省本级、17个省会城市本级2012年土地出让收入比2010年减少135.08亿元，降低2.83%，扣除成本性支出和按国家规定提取的各项收入后的可支配土地出让收入减少179.56亿元，降低8.82%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。
按照上述数据可以计算出，上述地区2012年土地出让收入为4638亿元，扣除成本性支出和按国家规定提取的各项收入后的可支配土地出让收入约为1856亿元，可支配土地出让收入约占土地出让收入总额的40%。
从这份审计报告中可以看出，地方土地出让的依然不菲，这也解释了为何土地财政问题会延续这么多年而不易解决——在当下中国经济转型、经济增速放缓的大背景下，如果一个产业还能保持40%的利润，这无疑会让人欣羡不已。
当然，40%的利润只是审计署得出的结果，近年来，各个部门关于地方土地出让的情况版本颇多，且各数据之间相差较大（详见《起底地方卖地纯:一笔数万亿元的糊涂账》）。
比如，最近一位学者通过分析数据得出结论称，2008年至2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，扣除征地拆迁等成本后，地方政府纯超过4.1万亿元。
而财政部副部长王保安去年年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯占出让收入不到1/3，不到地方可用财力的一成。
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同样是来自财政部的数据，该部在2012年年中时透露，2011年我国东部地区“招拍挂”和协议出让土地实现的土地出让为3524亿元，占的68%。以此计算可以得出，2011年土地出让实现的约为5182亿元，地方政府土地出让的净率仅为15.6%。
这种数据混乱的状况让人费解。说到底，在这个产业中，卖方只有中国大大小小的地方政府（也有企业之间转让土地的情况，但占比不多，且其不会记入政府账目），交易流程又异常简单，一个地方政府一年卖了多少土地，总的成本和收入是多少，这本账应该是连小学生都能算清的。
那么为何各个部门结论差异如此之大？其中缘由也好猜测，屁股决定脑袋，如财政部门不愿意为土地财政背黑锅，所以把土地往低处说；而开发商称地价偏高，地方政府土地高，也是为了拉地方政府垫背，不愿独背推高房价的骂名。
能否让地方政府完全脱身土地财政？当前并无实现的可能，现行土地出让制度决定了政府依然会是卖地的主体，加上大量的地方债务还要依靠出让土地才能偿还，地方卖地依然有着十足的动力。
既然未来一段时间政府卖地行为难绝，我们只能降低要求，希望政府能够将这一大笔收入的支出情况公布，这也符合对政府监督的原则，因为我们的政府并非私人企业，其财务状况理应公开。加之，在地方官员土地出让领域腐败现象层出不穷，公开账目以加强外部监督，就显得更有必要性。
按照中央政府规定，在2007年后土地出让收入就已实行收支两条线，其账目应该十分清楚，当前之所以鲜有地方公布账目表，非其不能，而是不愿。这种情况下，中央政府应该修改相关法律法规，对此作出更为明确的要求，让这个被外界认为是暴利的产业情况置于公众的监督之下。刘展超/文
占地方财政收入近四成
财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。
但民间数据并不支持这一观点。
北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。
此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，的2010年超过了38%。
在接受《财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要（2012）》。
不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数（记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等）。
徐振宇提供的只是层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。
本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外（因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价），北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。
这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。
本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净率在60%以上。
徐振宇支持地方土地下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。
即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。
中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”
《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。
浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台（可抵押的土地增多），增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
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