[摘要] “预期猛于虎”。在刚刚过去的“十一”长假期间，各地楼市热度不减。一方面，北上广和不少二线城市成交量回升，直逼历史同期高点；另一方面，房价只涨不跌，变相涨价大行其道。
“预期猛于虎”。在刚刚过去的“十一”长假期间，各地楼市热度不减。一方面，北上广和不少二线城市成交量回升，直逼历史同期高点；另一方面，房价只涨不跌，变相涨价大行其道。近期，以买涨为目的的市场情绪开始出现，并从一线城市向二线城市蔓延。在供需关系短期内难以真正改善情况下，要稳定房地产市场，必须做好预期管理。
长假楼市走势反映此前市场热度的延续。从9月开始，不少城市加大房屋供应，以迎接传统的“金九”旺季。在多数房企接近完成销售目标情况下，这些新增房源价格普遍高企。一些项目为规避限价令，甚至强行将装修款附加到首付款中，进一步提高购房成本。即便如此，多数一二线城市仍出现“一房难求”现象。
出现量价齐升的原因，首先在于改善型需求释放。从京沪等地成交平均户型面积的增长不难看出，改善型需求占比正在增加，这部分对价格承受能力较强的需求，正在为房价提供更多支撑。更重要的是，由于房价上涨预期强烈，市场买涨情绪蔓延。这种情绪已成为近期楼市异动重要原因。
观察近几个月以来房地产市场变化情况，不难梳理出引发上述买涨情绪的逻辑链条。7月以来，北京、上海等地先后出现高价地，在北京的孙河、亦庄、房山等区域，土地成本已达到这些区域的历史点。受此影响，不少房地产项目纷纷提价。一些二手房业主为提高价格，甚至不惜违约。从8月开始，高价地开始向二线城市蔓延。
进入9月，随着十八届三中全会召开在即，房地产调控长效机制呼之欲出。市场纷纷传言，现有限购、限贷等行政手段可能逐渐退出。加之宏观经济增长压力渐大，“房地产救经济”论调再度盛行。
一方面，是土地成本提高引发的涨价预期；另一方面，是市场传言带来的调控松动预期。在两种预期“夹攻”下，市场出现买涨情绪便不难理解。
根据中指研究院统计，9月，百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，涨幅比8月明显扩大，为自2012年6月以来连续16个月环比上涨。房价步步上涨的现实在促使购房者尽早出手。
在引发楼市涨价预期的因素中，有两个背景不可忽略。，一线城市和多数二线城市房地产市场供需矛盾突出，加之这些城市占有大量公共资源，使其房价存在长期上涨压力；第二，当前社会投资渠道缺乏，房地产仍是安全性和增值空间的投资标的。这些因素都对楼市涨价预期起到推波助澜的作用。
在我国房地产发展史上，因预期管理不到位而导致的市场剧烈波动并不少见，在很大程度上会增加调控难度。虽然从根本上说，调整市场供需是稳定楼市主要手段，但由于房地产开发的长周期特征，指望在短时间内平抑市场供需关系并不现实。事实上，作为影响需求释放重要因素，预期管理的作用正变得愈加重要。
在导致房价上涨情绪升温的因素中，行政色彩浓厚的调控政策扮演了重要角色。当前多部委正制定房地产调控长效机制，此举对于弱化楼市调控行政色彩、强化市场主导大有裨益。对于该项机制的制度框架、作用机制等，应尽早公布，从而稳定楼市预期。房产税试点、个人住房信息联网工作进展，应及时公布。在房地产调控长效机制披露过程中，应逐步厘清市场与政府的边界。
出于“时间换空间”的目的，现阶段，限购、限贷等行政手段在不少热点城市仍有存在的必要性。为避免市场出现“政策放松”预期，应尽快予以明确。
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统计数据显示，“十一”国庆长假期间，多个一线城市房屋成交量总体企稳回升。其中，除深圳楼市成交量略有下降之外，北京、上海、广州的成交量均比去年同期有明显上升。作为传统销售旺季，“银十”的成色已凸显。
值得注意的是，在国庆长假期间的房屋成交中，总体价格维持高位，不仅少有出现降价现象，个别项目还通过“拆分”的方式变相加价。业内人士认为，未来房价整体走势继续看涨，可能在年末对成交量产生一定程度的抑制作用，调控楼市的长效机制应尽快出台。
成交量整体上升
北京市住建委的数据显示，10月1日-6日，北京住宅总签约827套，比去年同期明显上升。其中，新房住宅签约783套，同比增长近100%；二手房住宅签约44套，同比大幅下降。上海的楼市成交同样火热。自10月3日起，为期4天的“十一假日楼市”房展会在上海展览中心开幕。业内人士表示，受该项展会影响，“十一”期间上海的房屋成交量已明显超过去年同期。
据相关数据实时监测，10月1日-6日，广州市成交房屋716套，明显高于去年同期。成交均价约9336元／平方米，成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊刚需盘。仅10月1日一天，广州市就成交房屋183套，成交面积20842平方米。深圳楼市的成交情况不容乐观，国庆长假前6天仅成交163套，为近几年来的低点，但成交均价达38159元/平方米。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从北、上、广、深“十一”长假的数据来看，楼市住宅的成交量总体平稳，略有上升，说明虽受限价、限售、限签等政策的影响，购房者仍有强烈的入市冲动，市场信心较为的充足。
除一线城市外，南京、杭州等二线城市国庆期间的楼市也呈火热的态势。除贵阳、武汉等市场供应量始终充足的城市外，多数二线城市的楼热度高于去年同期。业内人士表示，“十一”长假楼市的火热，是“金九”楼市旺盛势头的延续。由于房价上涨的预期强烈，市场“买涨”的情绪凸显，成为推高成交量的重要因素。
房价上涨预期显著
在成交量上升的同时，长假期间的房价未见明显的下调，部分项目甚至变相的提价。“十一”期间，北京多个楼盘处于在售状态。其中，位于大兴区的部分项目在住建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中，购房者需根据不同的户型，在首付中额外缴纳数十万元“精装修”费用。
有购房者估算，在缴纳上述费用之后，项目均价可增加近9000元/平方米，房屋的实际售价达2.3万-2.7万元/平方米。此外，一些将于本月开盘的北京楼盘也计划采取类似的销售方式。这种“拆分法”在今年4、5月就已出现，目的是规避北京楼市“限价令”，在实际上推高了购房成本。分析人士表示，上海假日房展会传出的价格信号显示，外环的房价均价基本在2万元/平方米左右，个别房源价格直奔3万元/平方米。内环新房供应偏少，二手房价格远非工薪阶层可以接受。
有机构9月曾对上海的100个在售项目进行调查，调查结果显示有58个项目的成交均价较8月上涨，涨幅达79%。有23个项目均价同8月持平，仅有19个项目降价。当地从业者认为，在上海自贸区概念的作用下，未来上海的房价还有继续上涨的动力。
中指研究院7日发布的数据显示，9月100个城市新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07%，自去年6月以来连续16个月环比上涨。在一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳的均价均超过2.3万元/平方米。
一位房地产从业者对记者表示，今年前9个月，多数房地产企业完成或接近完成全年销售任务，四季度倾向于追求利润，因此不具备降价的动力。加上近期“地王”频出，未来价格上涨的预期较强。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一、二线城市由于聚集了丰富的资源，其房价易涨难跌，同时去年以来信贷投放充裕。房价上涨的这些因素目前依然存在。
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市场呼吁长效机制
多位业内人士认为，楼市“银十”行情不会受房价高企的影响。张大伟表示，主要城市9月均出现量价上涨的现象，预计10月仍将延续这一态势。
谢逸枫表示，今年楼市“金九银十”行情不会爽约。一是调控政策没有进一步收紧的可能，在前期政策已被市场消化的前提下，楼市购买力在10月会得到释放；二是一线城市住宅市场的良好表现使开发商不惜成本高价吃进土地，这反过来刺激市场购买力的释放；三是在首次置业需求不断释放的同时，改善需求也开始入市。
另有业内人士强调，如果房价持续快速的上涨，11月和12月的市场成交量可能受到影响。在一些城市的热点区域，租售比等指标早已超过国际警戒线，高房价的危害正在逐渐的浮现。张大伟表示，房价上涨过快是多重因素所致。因限购、限贷被压抑的需求在去年信贷整体松动后集中的爆发。部分地方政府因为2011年楼市调控导致土地财政吃紧，逐步尝试松动楼市限购等措施，使市场对政策面的担忧有所淡化。
他表示，行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足，市场已经到了必须出台长效调控机制的时候。据了解，目前多个部门正在联合制定房地产市场调控的长效机制。知情人士表示，未来房地产直接融资政策将有明显的放松，土地供应等政策将进一步的强化，一批城市将启动房产税改革试点。
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