[摘要] 提要:近年来，房地产开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断地向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，他们对房地产开发贷款已开始收紧。业内人士表示，在经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产的“投资高增长”恐怕难以为继，房地产的“黄金年代”将面临终结.
提要：近年来，房地产开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断地向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，他们对房地产开发贷款已开始收紧。业内人士表示，在经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产的“投资高增长”恐怕难以为继，房地产的“黄金年代”将面临终结。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月2日看房团全新起航！】
多家银行收紧房贷房产“黄金年代”面临终结？
据经济之声《天下财经》报道，最近有消息说，兴业银行年前已下发通知，把部分与房地产开发贷款有关的业务暂停至今年3月底，招商、交通、民生银行等股份制银行目前也都表示，对房地产开发贷款趋于谨慎。
近年来，房地产开发贷款、信托、基金等融资方式相互交织，形成了一张“造血网”，源源不断地向房地产市场“输血”。随着商业银行风险意识的增强，他们对房地产开发贷款已开始收紧。
业内人士表示，在经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产的“投资高增长”恐怕难以为继，房地产的“黄金年代”将面临终结。
黄金已逝VS发展还长
那么，房地产的“黄金年代”真的要面临终结了吗？中央财经大学金融学院教授郭田勇认为，的确如此。
郭田勇：目前中国房地产的涨幅已经比较高了，很多城市的房地产泡沫比较严重，再加上国际上量化宽松政策的退出，国内经济增长方式的调整，以及未来征收的房地产税，总体来看，房地产价格持续上涨的格局可能会告一段落了。
但是房产专家、透明售房研究院院长丁建刚却不这么认为。丁建刚说，中国房地产市场还有十年，甚至更长时间的发展。
丁建刚：中国房地产市场的发展还远远没有结束，因为中国的城镇化进程还远远没有结束。至于是不是“黄金时代”还很难说，如果中国经济正常发展的话，可能房地产市场还应该有十年甚至更长时间的发展期，但是这个发展不见得是一个高利润这样的发展，而是一个平稳健康的发展。
楼市分化PK需求庞大
此前，部分三、四线城市出现“空城”，杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的降价促销，引发外界对房地产市场可能转向的猜测。郭田勇对此也表示，未来楼市会出现分化。
郭田勇：虽然房价仍然比较高，但很多城市基本上也处在一种有价无市的状态，实际的刚需比较小，所以未来房地产走势可能会呈现一种差异化的情况。一线城市可能还会涨，但涨幅会大大降低，甚至不排除有下跌的可能。二三线城市未来房价走低的可能性比较大。
“刚需”真的比较小吗？丁建刚对此提出质疑。丁建刚说，中国房地产市场其实还有大量需求，等待释放。
丁建刚：实际上现在的需求不是真正的需求，而是受到限制的需求。我认为还有一些所谓的“伪城市化”，就是已经到城市工作生活了很多年的农民工的需求，还有受到“二套房限贷”影响的改善性住房需求。当这些需求逐渐释放之后，需求将不是现在这样。
多家银行回应房地产贷款：没有停贷 严控风险
针对市场传闻多家银行停办房地产贷款，新华社记者26日得到涉及传闻的多家银行正式回复，均表示房地产信贷政策没有变化。记者同时了解到，银行针对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月2日看房团全新起航！】
多家银行表示房地产贷款“未停贷”
兴业银行近日发布公告称：3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
兴业银行停止办理房地产融资业务的传闻，一度诱发了市场对银行业暂停房地产贷款的恐慌。
中金公司认为，目前只是个别银行(兴业银行)的个别部门(企业金融条线)对房地产融资个别产品(房地产夹层融资和房地产供应链融资)的收缩，银行并没有全面收紧对房地产的信贷政策。
多家银行总行也向记者确认“未停贷”。交行主管新闻发布的负责人表示，近期从未下发暂停所有房地产贷款项目的通知文件。工、农、中、建行四大商业银行也均回应称：房地产信贷政策没有变化。其中，农行表示，未停止发放房地产贷款，并已关注到目前房地产市场存在的风险，将根据市场变动情况采取有保有压的房地产信贷政策。
招商、民生、中信、光大银行同样表示：近期未调整房地产信贷政策，房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知，也没有停办房地产融资业务。
“房地产信贷相对来说是比较好的行业信贷，有房子，跑不掉，是可靠的抵押物。因此，不会停止房地产贷款。”一位大型商业银行相关负责人说，除了抵押较好外，相关利率也由银行掌握主动权，授信相对较好，尤其一二线城市风险可控。
银行房地产贷款趋于审慎
中金公司认为，风险偏好的主动下降，是兴业银行收缩房地产夹层融资和供应链融资的主要原因。调研表明，银行对房地产行业的信贷政策较2013年有所收紧，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月2日看房团全新起航！】
交行首席经济学家连平表示，目前各家银行的开发贷款占比不同，有占比较高的可能在新时期内考虑降低占比，因此收紧了开发贷。“但也有银行占比本就不多，像交通银行开发贷近年来一直低于7%，因此今年开发贷总量很可能和往年持平。”
事实上，一些银行在监管政策相应加强和注重风险防控的背景下，近年来更加审慎地对待房地产领域的信贷投放，逐步收缩这一领域的信贷投放。一些银行对房地产行业继续实行总量控制和名单制管理，持续提升抵质押率。
“总行对于房地产信贷从未下过相关文件，但是对部分分行存在个别窗口指导，这是正常的经营行为。”一位商业银行相关负责人表示，一月份信贷投放集中度高，有的达到30%。总行为防范风险而对一些地区分行予以了提示。
严控房地产贷款风险 关注重点区域重点企业
业内人士认为，目前房地产开发贷款和按揭贷款风险可控。但是，防控房地产贷款风险，继续成为监管部门和银行的关注重点。
银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
金融问题专家赵庆明表示，兴业银行停办房地产夹层融资，并不能视为房地产即将崩盘的信号，也不能说银行房地产风险要爆发。
“目前房价不具备大涨大跌的基础，特别是一二线城市狂跌的可能性小。”赵庆明说，近年来，银行业对房地产开发贷的政策一向较为审慎，不少银行一直在减少存量，因此对房地产风险判断较为中性。
“银行整体开发贷占比不高，即便出现问题也不大可能形成系统性风险。”连平认为，今年房价走势分化明显，部分城市和地区的风险加快暴露，银行房地产信贷风险或表现为局部风险。银行对房地产贷款应关注重点区域、关注重点企业，防范和化解相关风险隐患。(记者刘诗平、吴雨)
河北省部分银行收紧房贷额度
去年全年，我省新增贷款投放3031.83亿元，这些贷款主要投向什么领域？
实时统计数据显示，涉房贷款增速一枝独秀，全年新增贷款852.08亿元，也就是说，占到全年新增贷款的近三成，可谓增长“凶猛”。记者采访相关业内人士，探访其中缘由。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月2日看房团全新起航！】
火爆：涉房贷款增长25.24%
“从整体看，全省贷款增长趋缓，增速同比下降1.26%。”河北银监局统计处调研分析科科长郭瑞介绍说。
与此对应的是，全省房地产融资呈现上涨态势，涉房贷款占比同时明显上升。所谓涉房贷款，包括两大方面，一类是向房产开发商授信的开发贷款，一类是市民住房按揭贷款。河北银监局提供的数据显示，至去年末，全省银行业上述两类贷款余额达4228.20亿元，占到全部贷款的17.31%。
两相对照，涉房贷款的增速远超其他类贷款的增速，形成一个信贷“高地”。
一方面，房地产市场火爆驱动着涉房贷款的强劲增长。以省会为例，石家庄市房地产业协会秘书长李水源介绍说，去年石市市区商品房和二手房共成交6.7万套，成交金额首次突破400亿元，达到428亿元，同比分别增长28.8%、24.1%。
另一方面，信贷宽松推动着房地产市场的价量齐涨。根据国家统计局所发数据，石家庄去年新建商品住宅价格同比上涨10.1%，其中90平方米以内住宅价格同比涨12.4%。
而市民另一个明显的感觉是按揭贷款持续吃紧。往年，临近季末岁末银行往往整体收紧房贷。而在去年，大面积停贷到达前所未有的紧张程度。监管部门对房地产融资定调为“有保有控”，既保居民按揭需求，控开发贷款，但一位国有银行的信贷经理承认，“去年市民按揭需求爆发，造成了严重的排队，尤其赶上6月份之后的钱荒，申请房贷动辄需要等待几个月，一些股份制银行表面上称仍正常开展业务，实际上批准房贷无限期延迟，相当于暂停”。在此背后，则是全省住房按揭贷款全年劲增686.19亿元，比年初增长28.63%。
该银行人士也认为，“去年房地产贷款多增，还有一个原因是2012年房地产市场受调控影响较大，增长放缓导致的低基数原因。”但总体来看，银行信贷向房地产行业“投放凶猛”是基本态势。
降温：房地产贷款风险需把控
硬币的另一面更值得思考。
进入新年1月份，省内楼市交易骤冷。仍以石家庄为例，石家庄市房管局公布的官方数据显示，今年1月石家庄商品房总备案3266套，比去年12月大跌26.84%。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月2日看房团全新起航！】
年初，银监会在年度工作会议上明确指出，要继续严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。事实上，房地产贷款历来被看做影响银行资产质量最重要的一大类贷款。房地产贷款增长加速，其潜藏的信贷风险不容忽视，更重要的是对于实体经济的挤压。
“如果有过多信贷资金投向房地产业，可能会加剧实体经济融资难、融资贵的问题。我们知道，银行每年信贷增长是有一定限额的，房地产业信贷投多了，其他产业就会受到挤压，影响宏观经济。”招商证券分析师张大伟表示。
数据来说话，过去几年来，批发零售业和制造业始终是贷款投放的两大行业，去年上半年，批发零售业、制造业和住房按揭3个行业贷款分别增加558.64亿元、367.60亿元和403.70亿元，合计占全部贷款增量的69.40%。而下半年，批发零售和制造两大行业各自仅新增79.02亿元和84.35亿元，而住房按揭仍然大增283.49亿元，全年下来，住房按揭一跃成为单个投放行业。显然，房价高位运行，已经超过国民收入的承受能力，大部分购房者买房都依赖高负债。甚至去年下半年，房产开发贷款也大增110.06亿元，增量居然超过批发零售和制造两大行业。
对比显而易见，制造业的乏力与房地产市场的回暖，形成了银行贷款此消彼长的格局。
事实上，部分银行已经在着力收紧房地产开发贷款的额度。“去年第四季度以来，我们已经进一步绷紧贷款额度，只有资质非常过硬的房地产企业才能能获得额度批准。”在记者调查中，有银行信贷员表示，“贷款调配是基于各家银行对行业风险判断而制定的，银行正在严控房地产行业的预算额度。”“去年的钱荒事件给银行业流动性风险管理、资产负债管理敲响了警钟，加之随着利率市场化进程加快，使银行业资产负债管理难度加大。”郭瑞表示，银行业也在对其经营战略和风险偏好进行评估和适度调整，确保不发生流动性风险事件。
银行收紧房地产信贷政策 首套房贷恢复基准利率
市场传得沸沸扬扬的传言得以印证。兴业银行2月24日晚间公告称，目前已暂缓办理部分房地产新增授信业务，并停办房地产夹层融资业务。兴业银行表示，将于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。
所谓夹层融资业务，是一种股权信托模式，即资质较差的地产商，采取这种信托先向项目公司收购股权，到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债券”模式。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月2日看房团全新起航！】
银行已经观察到房地产贷款的风险了一位银行内部人士告诉记者，房地产贷款此前一直被银行视作优质资产，但在经济下行、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，银行对房地产贷款的理解已经发生了变化。虽然各家银行依然受理房贷申请，但并不好批，房贷按揭压单现象严重。
不仅如此，各大银行今年对贷款额度的把控已经从按年度执行变为按月执行，各个分行和支行每个月都是限额配贷。
记者从多家中介机构获悉，春节前后银行悉数上调首套房贷利率，以工农中建交为首的国内商业银行均上调首套房贷利率至基准利率，春节前的8.5折贷款优惠基本绝迹。而光大银行首套房贷利率在基准利率的基础上再上浮5%。以30年期的贷款基准利率6.55%为例，光大银行的首套房贷利率为6.8775%。
中金公司24日发布的研报称，银行对房地产行业的信贷政策较2013年已有所收紧，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。不过，中金认为，房地产开发贷款和按揭贷款风险可控，风险点在于地方政府融资平台和经济增速。
五大行上浮至基准利率 北京首套房贷利率上浮
银行收紧房贷“银根”的范围已经波及首套房屋贷款的利率。记者昨日了解到，目前首套房贷款利率已基本无折扣，个别银行还在基准利率的基础上再上浮5%。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月2日看房团全新起航！】
光大银行基准利率上再上浮5%
昨日，记者走访多家地产中介机构获悉，春节前后银行悉数上调首套房房贷利率，以工农中建交为首的国内商业银行均上调首套房贷利率至基准利率，春节前的8.5折贷款优惠基本绝迹。而光大银行首套房利率在基准利率的基础上再上浮5%。
“2014年1月27日，光大银行就开始在基准利率的基础上上浮5%了”。昨日，链家地产一名中介人员告诉记者，以30年期的贷款基准利率6.55%为例，光大银行的首套房贷利率为6.8775%。
对于中介所说首套房利率上浮5%是政策调整还是个别行为，光大银行昨日未做出回应。
工行一客户经理表示，去年年底该行就开始执行基准利率，贷款额度还比较紧张，并不好批。招行北京分行也表示，目前该行房贷政策未变动，执行基准利率。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
