[摘要] 2013年的房价上涨可以用“疯狂”来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔，国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是“平均”情况，中等收入者在购房时的感受更为强烈，当购买一套住宅要比几个月前多付几十万，他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。
2013年的房价上涨可以用“疯狂”来形容。房价如脱缰野马般一路狂奔，国家统计局公布的数据显示，2013年9月以来，一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅都超过了20%。统计数字反映的是“平均”情况，中等收入者在购房时的感受更为强烈，当购买一套住宅要比几个月前多付几十万，他们只能望洋兴叹、徒呼奈何。
俗话说，“欲使其灭亡，必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽，很多投资品都是一路高涨之后突然大幅下跌。中国的房价也不可能例外，经过2013年的“疯狂”之后，它已经出现了“灭亡”的迹象。房价的走势有很大可能在2014年发生逆转，甚至可能崩盘。
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房价走势逆转的迹象之一是销售增长放缓，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅销售面积为1363.7万平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交总量为5441套，环比下跌38%，同比下跌46.3%。显然，北京过高的房价抑制了需求。近几年，北京商品住宅的竣工面积持续高于销售面积，例如，2013年，住宅竣工面积为1692万平方米，而住宅销售面积为1363.7万平方米。也就是说，北京房地产市场实际已经出现了供过于求的情况，导致待售商品住宅面积年年增长，2012年为789.5万平方米，约为半年的销售量，如果继续增长，就会成为房价下跌的压力。
房价走势逆转的迹象之二是房价环比增长放缓。去年2月或3月，一线城市新建商品住宅价格环比涨幅高达3%，10月以后降到了1%以下，今年1月进一步下降至0.5%左右。如果环比涨幅维持在0.5%左右，全年房价涨幅只有6%左右。
目前的房价走势如逆水行舟，不进则退。当人们预期房价会快速上涨，刚性需求者才会急不可待地购房，为此不惜四处借钱凑齐首付；投机投资者才会追逐高价位，为此不惜借高利贷；开发商则捂盘惜售，不惜占用资金、承担高额利息支出。当房价上涨的速度放缓，人们的预期出现分歧，刚性需求者、投机投资者就会观望，销量就会下降；开发商占用的资金越来越多，当资金成本高于预期盈利时，他们就会降价以增加销量，加快资金回笼。现在很多开发商的资金成本超过10%。如果今年房价的预期涨幅只有6%左右，他们将不得不降价促销。杭州已经有楼盘这样做了。
所以，房价一旦涨幅下降，就会很快转变为下跌。2008年，房价走势本来已经进入了这样的节奏，但4万亿的经济刺激计划挽救了它。今年，将会再现开发商竞相降价的局面，如果没有救市措施，那就会一发而不可收拾，完全可能像温州房价那样“跌跌不休”。
现在，关于房价是上涨还是下跌的争论更趋激烈。有一些人是中间派，他们认为，房价走势会出现分歧，一二线城市会继续上涨，而三四线城市会下跌。他们是从住宅供给和需求的角度分析问题：三四线城市供过于求的状况更严重，所以下跌的压力更大。但是，目前房价的走势其实是由预期和资金成本决定的。维持一二线城市房价所需要的资金量远远大于三四线城市，因此，首先被资金成本压垮的，将是一二线城市的楼市。三四线城市的房价走势是以一二线城市为指向，在一二线城市房价下跌之后，人们对三四线城市房价的预期将发生改变，导致三四线城市楼市崩盘。
楼市崩盘前三大预兆:房价下跌30% 股市疯狂
（来源：中国经济周刊）
近日，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“中国楼市崩盘论”再次发酵。所谓楼市崩盘，是指房产市场价格在商业炒作下经过一个阶段的上扬后，出现急剧下跌的现象。
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楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。
事实上，美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘，而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。
楼市崩盘的前兆呈现一定的规律性。，一线城市房价大跌。楼市在最后崩溃之前，住房市场泡沫严重的一线城市房价会出现大跌。第二，房价大跌前股市疯狂，股市与楼市泡沫破灭相伴而生。当房地产泡沫即将破裂时，股市会经历一段疯狂上涨后暴跌，并且在楼市真正崩盘以前出现一段“癫狂期”。例如，1989年东京房地产价格出现下跌时，1989年12月29日的日本股市却创下历史新高，紧接着自1990年交易日起开始大跌，陷入长期的下跌通道。第三，房地产有价无市。如果某国家或地区的住房市场成交量出现下降，房地产呈现有价无市的局面时，这说明住宅市场已经出现观望情绪。2007年3月，美国成屋销售下降了8.4%，随后房价直线下滑直到2012年中才企稳回升。
对于“中国楼市崩盘论”，很多人不以为然。中国首富、万达集团董事长王健林就曾表示，“楼市崩盘论在10年前就已经出现，但市场却一直没有崩盘，现在又出现了，只是借着杭州楼盘降价的消息延续了这种论调，在我看来，提出这种观点的人要么是别有用心，要么是智慧不够，是弱智。”
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