[摘要] 最近在房地产业公司层面有两个重磅消息：一个是浙江兴润置业深陷35亿元巨额债务的“坏消息”；另一个则是绿地集团655亿元借壳登陆A股的“好消息”。
最近在房地产业公司层面有两个重磅消息：一个是浙江兴润置业深陷35亿元巨额债务的“坏消息”；另一个则是绿地集团655亿元借壳登陆A股的“好消息”。
先来分析房地产业的这个“坏消息”。
3月18日19时37分，央行官方微博发布消息称：“个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》，与事实不符”，并强调“人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置”。
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浙江兴润置业是何方神圣？值得外媒捕风捉影的进行报道。
原来浙江兴润置业是宁波奉化的知名房地产开发商，也就是业界统称的中小房地产开发企业中的一员。其巨额债务危机始于涉嫌非法集资。事发后，当地政府联合成立工作组介入处置，厘清兴润系债务35亿元，其中银行债务约24.7亿元，涉及多家商业银行，其中还包括国有商业银行。
这个案件引发业内广泛关注，其原因是将浙江兴润置业的债务危机看作是中小房地产开发商走向“末路”的开端。
上述“坏消息”透露出这样一个信号：中小房地产开发企业今后将面临严重的资金困境，商业银行对其贷款申请将会慎之又慎，社会融资渠道又难以为继。在这样的情况下，这些中小房地产开发企业的出路就剩下三个：想尽办法“活下去”、被大型房企吞并、破产清算。其中第二条路最现实，经济代价也。
房地产业的“好消息”自然离不开资本市场。
3月17日晚间，金丰投资重组方案出炉，公司拟通过资产置换和发行股票购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权。根据预估，此次注入金丰投资的资产价值达655亿元。一旦重组成功，绿地集团将通过借壳登陆A股市场，并刷新A股规模借壳纪录，同时其总市值也将跃居A股市场房地产行业第2位。
值得注意的是，绿地集团已于去年借壳高盛置地成功登陆港股市场。
自2010年房企A股市场再融资暂停以来，仅有外高桥在今年2月份非公开发行股票获得证监会发审委审核通过。
业内专家分析认为，此次绿地借壳金丰投资登陆A股的方案交易完成后，或许就意味着房企以借壳等方式在内地市场上市或再融资将有条件的逐步放开。
这个好消息释放了这样一个信号：大型优质房企将受到资本市场、商业银行乃至国家政策的眷顾，只要其发展方向不偏离经济转型升级的轨道，资金不成问题。
以上分析仅是停留在房地产企业层面。而对于房地产业的发展，政府又是持什么态度呢？
笔者发现，今年的政府工作报告中并没有出现“房地产调控”的字眼。但在十二届人大二次会议闭幕会后的中外记者见面会上，国务院总理李克强在回答记者提问时指出，“对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。
由此看来，房地产调控是免不了的，但会迥异于以往。
从上面所讲的房地产业的“坏消息”和“好消息”看，这个行业的巨变为时不远。
浙江兴润置业违约背后：外来大房企鲸吞市场 财经日报
昨日，多位宁波业界人士接受记者采访时认为，虽然浙江兴润置业债务违约事件存在经营管理等问题，但其高额银行贷款、高息民间融资等问题，也折射出当前一些宁波中小开发商的困局。
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与众多二三四线城市类似，奉化乃至宁波正处在城市转型期。
在土地供应量放大、库存房源增加的同时，一大批议价能力强，具有强大融资能力、成本控制优势的大型开发商纷纷涌入，打破宁波原有本土房企的主导开发格局。在城市品质提升同时，楼市也在利益调整中迎来阵痛，兴润置业成了中小房企中的“出局者”。
在这些业界人士看来，目前房地产市场已到了“大鱼吃小鱼”竞合阶段，中小房企日子会越来越难过，尤其是那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘，亏损已经在所难免。“不排除在一两个月之内，国内一线开发商为了出货，会在宁波采取策略性大幅降价，对部分区域房价带来冲击。”
房价“风暴眼”初现
昨天，一位宁波房产业界人士对本报记者说，兴润置业实际控制人沈财兴在当地影响力大，“认识他的人，只要家里有多少存款，就想放在他那里。事件发生后，当地餐饮、娱乐等行业已受到影响。”
奉化锦屏为民中介所负责人叶海波认为，兴润置业债务违约，会对当地经济产生影响，具体有多大很难说。目前奉化房价比峰下降了20%左右，兴润置业债务违约事件发生后，当地房价并没有出现明显的波动，主要是其在建的“长汀村旧村改造”为安置房项目，“桃源府邸”为高端别墅项目，与当前刚需或改善性的普通商品房差异很大。
值得关注的是，兴润置业债务违约，令宁波房企为之唏嘘，当地楼市“实景”也浮出水面。
据测算，去年宁波六区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海和北仑）成交的住宅和商住用地面积，可建楼盘总规模逾900万平方米，按照近两年宁波市场的200万～250万平方米之间住宅消化量，2013年这批土地差不多可以满足未来3年的购房需求。
上述宁波房产业界人士说，以前宁波各楼盘销售比较平均，但去年出现“两极分化”，一大型房企项目一开盘就卖了1000多套，而一家中小房企项目一开盘只卖了19套。更让中小房企担心的是，原来消费群体比较强化的区域概念，在去年开始有了明显变化，北边的购房者也去南边买房。
该业界人士表示，今年前5大房企的销售目标，已超过去年销售量的一半以上。如果完成，20%的大型房企抢占了当地50%的销售份额，80%的中小房企将瓜分剩余另一半份额，那状况将是极其惨烈的。在他看来，宁波六区住房存量及潜在供应量，足够6～8年时间才能消化。
“不排除在一两个月之内，国内一线开发商为了出货，在宁波采取策略性大幅降价的可能。”该业界人士说，一些外区域的别墅可能要打对折，个别城区楼盘的部分套房可能直降五六千元，“出于财务、项目运作考虑，大型房企会"亏本卖"，这直接影响中小型开发商生存。”同时，为减少财务成本等，大型房企加快开发节奏，不少项目从拿地到开盘只要6个月。
上述业界人士认为，与住宅相比，宁波的单身公寓、写字楼、商业地产供需比可能更为可怕，10年～12年才能消化完。他说，很多写字楼由地方政府在推动建设，去年写字楼卖掉5000平方米的，都能排在全市前十位。另外，大型综合体项目也在宁波风起云涌。
另外一位宁波房产人士昨天向本报记者透露，当初政府没调控好土地供应，就必然会引发如今的价格战，这是市场规律。为稳定房价，宁波一些区县政府已经介入，也有的提前向房企打招呼。
中小房企退市来临
“如果降价管用，还不是太糟糕，说明市场还是比较理性的。”上述宁波房产人士说，地方也应该看到，当前宁波地价综合测算，虽比以前地价有所下降，但下降幅度不大，主要是房企持有的商业地产体量较大。
“大型房企博弈更趋白热化。”宁波宁房地产城投置业企划经理吴晓东最近对本报记者说，大量外地大型房企进入宁波楼市，他们具有拿地成本低、财务成本低等优势，在提高宁波楼盘品质同时，也相应地拉低了当地房价。目前，绝大部分大型开发商在宁波均有项目。
在利益调整带来的阵痛中，一些本土小型房企的竞争优势不再，他们极有可能在这轮竞争中退出市场。
尤其是，那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘，亏损已经在所难免。
如何保持供地力度，同时又能兼顾地方债务，也考验着宁波等诸多城市的经营智慧。
审计公开数据显示，截至去年6月底，宁波政府负债约1733亿元，尽管债务风险总体可控，但还债压力也不小。相对来说，宁波地方财务运行良好，去年该市公共财政预算可用资金981.07亿元。同时，去年土地出让金达734.1亿元，同比增长53.8%。在基础设施等固定资产投资驱动下，预计宁波今后几年土地出让量还将保持一定规模。
宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁认为，宁波作为副省级城市，具有港口、交通、制造业等众多优势，大型房企入驻、中小房企退出是宁波房产市场必经过程，城市品质提升同时也会带来楼市阵痛。
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