[摘要] 最近楼市崩盘论不绝于耳，南宁市自４月２５日起，允许广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民可在南宁市购房，也被误读为限购松绑救市的第一枪。难道房地产市场真的到了崩盘的地步了吗？限购松绑能拯救房地产市场吗？
最近楼市崩盘论不绝于耳，南宁市自４月２５日起，允许广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民可在南宁市购房，也被误读为限购松绑救市的枪。难道房地产市场真的到了崩盘的地步了吗？限购松绑能拯救房地产市场吗？
笔者认为“楼市崩盘论”不符合当下中国国情。近年来我国对热点城市一直在采取限购限贷限价等手段进行房地产调控，但由于住房自住投资两相宜，在缺乏有效投资渠道的背景下，赋予投资功能的住房需求总是得不到满足。在城市化加速的背景下，伴随着城市人口规模的增加，住房需求不断增加，各地城市尤其是一二线城市住房市场一直处于供不应求状态，房价一直不断攀升，并居高不下。
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据国家统计局三月份70个大中城市的房价数据，与去年同比，新建商品房价格上涨的城市有69个，下跌的只有温州一个城市；二手房也是如此，房价上涨的城市有68个，下降的只有温州和牡丹江两个城市。从房价走势来看，无论是新房还是二手房，房价还在上涨，并没有出现所谓断崖式的崩盘，只是各市房价涨幅不断收低。北京的新建商品房房价从1月份的涨幅18.8%回落至3月份的涨幅13%，上海则从20.9%回落至15.5%，南宁从11.2%回落至8.7%；北京的二手房从18.4%回落至12.6%，上海从13.2%回落至9.5%，从3.6%回落至3.5%。笔者认为，这是房价趋稳的表现，既是我们这几年进行宏观调控想要得到的效果，也是房地产市场进入良性循环的征兆。
据市场经济规律，商品价格是由供求关系决定的。当供不应求时，价格便上涨；供过于求时，价格便下降。在市场经济下，任何商品的价格都会有升有降，房地产也不例外，房价波动属于正常现象，低开高走或高开低走也是房地产的价格营销策略之一。但是，如今，房地产被绑架了，房价只能走只升不降的独木桥。一旦有楼盘房价下降，就会招来非议甚至更激烈的行为，也有房地产泡沫、崩盘论的言论出现，甚至有人借此唱空中国经济。目前就有人认为我国现在与出现房地产泡沫时的日本一样，甚至有人说“中国房地产泡沫已经破裂”。对此，笔者不敢苟同。
日本在发生房地产泡沫时，其城市化率为76.7%，已经处于城市化后期。而我国目前是城市化的快速发展阶段，城市化率为53.7%。按照我国过去的城市化速度1%保守估算，每年也有1300万人口进城，这些人口进城，既需要为他们提供相应的住宅，也需要为他们提供相应的商业、交通、医疗、文化、教育、体育等各种基础设施与公共服务，还需要发展工业等各种产业为他们提供就业机会。因此，伴随着新型城镇化建设步伐的加快，作为城市重要载体的房地产业也迎来了前所未有的发展机遇，房地产业将来必定会发挥更大的作用。
房地产开发企业也正在主动由简单的房地产开发向城市运营商角色转换，从城市的可持续发展出发，去规划、设计、发展住宅、产业等多元地产。笔者相信，在产城一体、居业联动的理念下去开发、建设、规划城市，我国城市的可持续发展、房地产业的平稳健康持续发展是可以期待的。各城市政府也在不断营造新的经济增长点，让房地产一枝独秀的局面得到改观。总体来看，目前我国的房地产市场发展还是健康的。根据国家统计局公布的《2014年1-3月份房地产开发和销售情况》，3月份，房地产开发景气指数为96.40，仍在95—105的适度水平。1-3月份，房地产开发投资15339亿元，同比名义增长了16.8%。其中，住宅投资10530亿元，也增长16.8%。1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%。尽管利用外资下降了33.9%，但是，国内贷款增长了20.4%，自筹资金增长了9.6%。
中国幅员辽阔，各地城市发展差异较大，个别城市已经出现了局部的房地产泡沫，我们不能回避，但也不能影响我们对整个房地产市场的判断。房地产泡沫一般指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升的经济现象。近几年，在限购限贷政策下，我国的住房需求或者为购置套房的刚性需求，或者为购置第二套房的改善性需求，因此，我们已经有效的限制了投机性和投资性需求，有效的防范了房地产泡沫。
李克强总理在今年的两会期间指出，要：“建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。笔者认为，长效机制在于双向调节，一方面，市场机制要与政府调控相结合；另一方面，要从供求两方面双向调节。在房价不断上涨时，应该增加供给，尤其是增加普通商品房与保障房的供给；同时应该限制需求，尤其是限制投机投资性需求。在房价下降时则应反向操作。
所以，对于不同城市，应该根据其经济发展、人口资源、住房供求关系等具体情况，采取不同的政策。对于目前已经出现供过于求的城市或许可以采取取消限购的政策，但是，取消限购也是一把双刃剑。对于未来发展前景不被看好的城市、优质公共资源没有吸引力的城市，放开限购可能会起到相反的作用，因为资金是逐利的，追涨杀跌是投资者的本性。限购从长远来看是有利的，它可以让住房回归其居住功能，减少房地产泡沫，使楼市的发展更平稳健康。因此，仅仅取消限购不能拯救楼市，楼市的健康发展还需要良好的经济环境、金融环境等的支持，更需要政府和企业苦练内功，摸准楼市的脉搏，从城市运营角度，从产城一体角度，从供求均衡角度去开发、设计、提供多元化的适销对路的房地产。
房地产是国民经济的晴雨表。今年一季度我国国民经济开局平稳，总体良好，国内生产总值同比增长了7.4%，结构调整、转型升级继续取得新的进展，在这样的宏观背景下，相信我国的房地产业也会不断进行结构调整实现平稳健康发展。
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