[摘要] 京津冀协同发展有关概念，早在1980年代就曾提出。20多年间，有关区域协同的规划一轮复一轮，专家研究成果也丰富多彩，却始终束之高阁，难以落地。京津冀'一省、两市、三个行政区'，多年来在地区经济社会发展规划上始终各自为政，难以迈出步调一致的'协同'节奏。
京津冀一体化勿入陷阱
京津冀协同发展有关概念，早在1980年代就曾提出。20多年间，有关区域协同的规划一轮复一轮，专家研究成果也丰富多彩，却始终束之高阁，难以落地。京津冀"一省、两市、三个行政区"，多年来在地区经济社会发展规划上始终各自为政，难以迈出步调一致的"协同"节奏。
京津冀协同发展究竟难在哪儿？需要突破哪些重大制约瓶颈？京津冀协同发展调研组，历时一个多月在三地采访调研，以问题为导向，求解推动区域协同发展一系列重大问题的解决路径。
采访调研过程中，诸多省市决策官员和长期关注京津冀发展的专家表示，京津冀区域长期缺乏有效的利益协调机制，市场自发合作的模式又难以壮大，是制约区域"协同"的关键因素。所幸的是，在当前一些现实问题的倒逼下，京津冀协同发展既获得了多方高度共识，又得到了中央层面的强力推进，有可能实现历史性的突破。
楼市逆袭京津冀协同
北京周边地区承接首都、人口产业转移和功能疏解的优势就是价格。如果让房地产优先发展，把价值洼地都填平了，周边地区的优势也就丧失了。
在京津冀协同发展理念已提出，而相关规划又尚未出台之际，利用"政策时间差"，环北京周边房地产市场出现新一轮炒作。
记者调查发现，部分区域房价月度涨幅超过历年之和，个别楼盘甚至"一天三涨"，开发商夸大宣传制造涨价预期，地方政府对"京津冀协同"理解片面化，有意无意间助长"房地产先行"势头。同时，房价暴涨引发当地群众包括恐慌在内的复杂心态，也埋下供应过剩、市场超跌风险。价格要素的陡升，会为今后区域协同发展规划的实施设置很大阻力。
如何破解"规划未定、楼市先火"？接受记者采访的多位相关人士认为，应该在综合运用行政和市场手段遏制炒房的同时，尽快明确相关规划，统一认识，稳定预期。
“协同”成涨价借口
距北京正南约60公里的廊坊市永清县，借北京新机场、京台高速即将贯通等规划利好，房地产市场从2013年底开始量价齐升。
在永清境内的公路沿途，随处可见派发售楼广告的当地居民。只要有车停下来，便有人上前搭讪，向车内塞楼盘海报。海报上的宣传语，大都与京津冀协同发展的某些规划概念相关。其中，"动批落户"、"京台高速贯通"、"首都第二机场"是主打卖点。
永清"世嘉正园"项目2013年12月底开盘，均价6000元/平方米，目前售价7500?8500元/平方米。4个月涨幅约25%。销售总监李本春告诉记者，购房者超过65%是北京人。他刚接待的一组客户，"4个人买了10套房子，而且都是全款"。
永清县城最明显的一波房价上涨始于4月3日。当天，北京市西城区与廊坊市政府签订合作对接框架协议。一个名为"帕克先生的别墅"的住宅项目，以"动批落户"的名义带头涨价，一周之内，房价从6100元/平方米上调至8000元/平方米。其他楼盘纷纷跟涨。目前永清县内已难觅单价低于7000元／平方米的新房。
在邻近的固安县，3月以来，借助京津冀协同的利好，个别楼盘也开始大幅提价。廊坊圣阜房地产公司在固安开发的一处楼盘预计5月份开盘。一期(2013年10月开盘)均价5800元/平方米，二期已为7000元/平方米，上涨约20%。
目前均价已经超过1.1万元/平方米的燕郊楼市，今年以来虽整体走势平稳，但也不乏个别楼盘借助"利好"涨价。在售楼盘"富地广场"2013年12月开盘价1.1万元/平方米，2014年2月中旬每平方米加价2000元，目前售价接近1.4万元/平方米。
邻近北京的河北涿州、香河、大厂等地，自2013年底以来，房价也有不同程度上扬。但近期受北京住宅市场观望氛围的影响，有价无市的情况较为普遍。
记者调查发现，近半年来北京周边的房价上涨，有区域价值面临重估、北京刚需外溢等客观因素，也有开发商和地方政府"主观作为"的影响。
首先是开发商夸大宣传、人为制造涨价预期。最典型的是保定，自3月19日被传为"首都行政副中心"以来，市区在售楼盘普遍涨价超过1500元/平方米，相当于过去5年的涨幅。保定楼市购房"扎堆"期间，一则未经证实的传言--"4名北京人买下保定楼盘整个片区"四处扩散。而这类蛊惑人心的宣传大多出自开发商之口。
其次是地方政府对"区域协同"理解有误区，某些不全面的解读，有意无意间助长了"房地产先行"势头。4月10日，在北京召开的2014北京春季房地产展示交易会上，不乏众多河北、天津城市的政府官员到场，给人"为当地楼盘推销助阵"的感觉。"京津冀一体化"、"一生活圈"成为官、商的一致说辞。
瞬时起，一些炒房利益相关者的哄抬和鼓噪，也是诱发楼市虚火的重要因素。保定几乎各大售楼处频繁闪现倒房号、炒楼花的"房虫"身影；一些受雇于开发商的商业媒体，更是直接组织看房团，拉到售楼处排队。
“房价先行”暗藏风险
规划未定，楼市先火。记者调查发现，环北京周边地区房地产市场的超前发展，已暴露出诸多隐患。
在万科集团副总裁毛大庆看来，"北京周边地区对高房价的承受能力，要远比北京脆弱得多"。房价的过快上涨，势必将使当地农民背负更高的"市民化"成本。
以保定市为例。该市下辖的22个县市中，70%是农业人口。这一轮的房价拉升，普遍超出当地普通购房人群的收入水平。同样，在河北省廊坊市永清县，一位科级干部告诉记者，房价跳涨，让当地人感到恐慌。"像我这样的工薪阶层，月收入也就两三千元，现在的房价，我们当地人是买不起了"。
需要警醒的是，北京周边地区房价的投机性暴涨，或将诱发后续深度的回调。中原地产首席分析师张大伟认为，应谨防未来可能出现的市场暴跌风险。2010?2011年之间，北京市通州区曾因"副中心"传言，房价先暴涨，后"腰斩"，引发受损业主围攻售楼处，酿成群体性事件。
记者在调查中还发现，北京周边地区房地产市场无序供应现象颇为普遍，可能埋下"过剩"和"鬼城"隐患。
曾经靠"蓝印户口"吸引北京、河北购房者的天津市武清区，一度被舆论诟病为"鬼城"。截至4月底，该区可售房源超过2万套。本已库存去化缓慢、房屋空置率奇高，又逢天津市即将停止实施蓝印户口政策，核心利好消失，楼市前景堪忧。
另一个例子，是迄今已吸纳超过30万北京购房者的燕郊，也被舆论称为"睡城"。据当地开发商介绍，2014年仍有10余个在售楼盘，总计供应量达400万?500万平方米。这些房源，约有95%要靠北京人消化。而美林地产销售总监李京告诉记者，自2013年燕郊房价突破1万元大关后，对北京购房者的吸引力已经开始下降。
多位受访对象表示，如果任由北京周边房地产市场"野蛮生长"，未来北京恐怕还要输出更多睡城。北京市社会科学院副院长赵弘呼吁，"应警惕北京大城市病演变为区域病"。
在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，房价过快上涨，很可能阻碍京津冀一体化进程。"北京周边地区承接人口、产业和功能转移的优势就是价格。如果让房地产优先发展，把价值洼地都填平了，周边地区的优势也就丧失了"。
与风险相伴的是，目前北京周边房地产市场抗风险机制并未得到应有的重视。突出体现在管理方面还不够规范，在售的住宅"五证不全"现象颇为普遍。这为一系列购房纠纷埋下了隐患。
在永清县，记者遇到的一位购房者2010年购买了3套住宅，但至今4年时间，仍未拿到产权证。另外，虽然大部分楼盘都表示，根据当地政策，外地人购房不予贷款，但在固安、永清，个别楼盘仍为"有诚意"的客户预留了特殊通道。
未来两个月，将是京津冀协同发展国家战略规划出台的关键期。接受记者采访的相关人士表示，利用"政策时间差"进行市场炒作可能会反复出现。这需要政府从行政、市场等多种手段出发，尽早明确政策规划，引导市场回归理性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
