[摘要] 据中原地产研究部统计数据显示，近期楼市传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地政策的城市也已达到了6个，加上2013年出台救市措施的城市，全国普遍救市的大幕已经开启。
（来源：中国经济网）据中原地产研究部统计数据显示，近期楼市传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地政策的城市也已达到了6个，加上2013年出台救市措施的城市，普遍救市的大幕已经开启。
从中央层面来看，自去年“国五条”出台至今并无新的房地产调控政策，两会期间所提的“分类调控”成为今年房地产市场的关键词，这一次，中央调控让位于地方主导，中国房地产市场又一次走到了调控与否的十字路口。
后续救市城市或超30个
今年以来，多项数据显示楼市进入下行通道，以往火热的房地产企业也难逃销售下滑的态势，中小房企频频传出“资金链断裂”、“破产”等传闻。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，共有30家上市房企发布了前4个月的销售数据。30家房企前4个月累计签约金额4053.4亿元，较2013年同期的3904.5亿元下滑3.8%。其中4月份签约金额为1000.5亿元。
统计局此前数据显示，1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，降幅比1-2月份扩大3.7个百分点，其中，住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，下降 5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点，其中，住宅销售额下降7.7%。
数据显示，4月百城住宅均价同环比涨幅均连续第四个月收窄，百城住宅均价环比涨0.1%，涨幅小于上月的0.38%;同比涨幅从上月的10.04%降至9.06%。
中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济网记者，后续在房地产市场继续降温的情况下，预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。这种情况多存在于库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑、购地销售比过高的城市、一季度土地出让金过低、有实质性降价楼盘、人口净流出城市、有两个以上新区的城市中。
“后续包括房价接近停滞的城市，都有可能会出台地方的救市政策，地方政府将可能从除直接取消限购以外的所以措施调整房地产调控。”张大伟说。
中央“分类调控”渐显现
回顾2014年两会，政府工作报告中明确提出针对不同城市情况分类调控。李克强总理指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。同时，完善住房保障机制，年内基本建成保障房480万套。
当时，多位住建部副部长也对“分类调控”作出相关解释。住建部副部长齐骥表示，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
住建部副部长仇保兴认为，应该从现在开始，对收入比不合理的城市，采取微调的办法，逐步降低收入比，然后平衡过渡。仇保兴说，“能局部调控的就不要整体调，能用经济手段调的就不要用行政的，能由城市政府调的不要由中央政府调，应该体现分类调控。”
张大伟亦告诉中国经济网记者，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。
目前看来，中央所提的分类调控正逐渐占据着主导地位，地方政府根据市场情况进行局部调整，试探政策底线。
业内人士认为，未来会有更多城市“松绑”楼市，但一些高库存地区即便放开限购也不一定带来实际需求，地方政府在资金、银行贷款方面有心无力，可以说，救市政策的市场信号作大于实际效果。
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（来源：金融时报）早在去年8月，温州就对不断下滑的房地产业进行了宽松政策调整。到今年年初，“楼市冷”蔓延至更多城市。数据显示，今年一季度，房屋新开工面积同比下跌25.2%，“五一”小长假的房屋交易量也同样跌至谷底。地方政府终于难以坐视不管，开始“出手”干预。
地方政府为何屡屡“出手救市”，各种原因恐怕不言自明。其中最重要的一点就是分税制之后地方政府在财政上对土地的极大依赖，只有依靠卖地收入，才能满足大规模基础建设及其他公共服务产生的开销。同时，地方债务也在连年增长，造成政府更加无法“撒手”土地财政这根救命稻草。数据显示，2013年卖地收入上升到4.1万亿元，而地方相关债务规模上升到17万亿元。3年间，卖地收入增长42%，地方债务规模上升58%。一位大型房地产企业的工作人员告诉记者，有些地区的房价其实还没有跌，但政府已经开始进行调控，或许是对房价未来走势不抱积极态度的一种体现。“房价跌了，对地方政府其实是弊大于利，所以‘出手’干预合乎逻辑。但我们也应该看到，‘救市’这个信号也许会让购房者更持观望态度，对房价的影响很难说。”
不过，地方政府此番动作对另外一些主体还是有着或多或少的意义。上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示，“救市”对于提振当地楼市和房企信心有重要作用。在目前楼市行情不断低迷的情况下，地方政府“救市”，至少说明其不会对楼市下滑置之不理。地方政府从稳定经济和楼市的角度看，依然会把房地产业作为当地的支柱产业，创造宽松的楼市发展环境。
“出手”干预的地方政府会不会越来越多？不少人提出了这样的疑问。事实上，各地放松政策的步伐在不断加快，最主要的策略为放松限购，以期消化居高不下的库存。同时，在当前稳增长、调结构的经济转型阶段，中央也会守住调控的底线，即以消化存量房为前提，防止地方政府二次大规模建设。“如果房价下跌的传导范围越来越大，更多的地方政府应该会加入到这场‘救市’中来。”上述房企工作人员说。
对于“救市”的效果，严跃进则没那么乐观。他强调，原因是此前楼市看跌，很多购房者已经选择了观望情绪，并不会积极入市，反倒是因为购房的门槛降低了，很多购房者的购房急切心情弱化了。从价格上看，随着购房门槛的降低，部分投资投机型购房者会进入炒房，这可能带动部分城市核心板块楼盘价格的上升。安信证券最近的一份报告认为，从之前传得沸沸扬扬的取消限购到降低购房落户标准，“救市”力度低于预期。“救市”中对于限购有重大突破的可能性非常小，更多的是地方政府基于自身权限做一些政策调整，很难突破国务院的限购政策，房地产本身的行业政策不会有多大的边际改善空间，对放松限购不可期望过高，未来不必过于关注行业政策本身的变化。不少业内人士也认为，相比而言，政府的政策性调整、银行贷款可能效果来得更直接。不过，作为盈利性商业机构，银行不会在房地产行业走向拐点时趟浑水。
严跃进认为，政府该不该“救市”，评判的标准在于能否提振市场信心和平抑房价波动。要鼓励地方购房支付能力的释放，并防止房价在这个过程中上涨。从目前的情况看，地方政府可以进行有条件的政策松绑，但切入点应该是城市郊区的刚需盘。因为此类地区楼盘急需人口导入，且房价上涨的可能性不大。
党的十八届三中全会强调要使市场在资源配置中起决定性作用，对于楼市的调整而言，市场化也许是一个合理且令人信服的方式，也就是让供需自动找到一个平衡点。而政府在其中扮演的角色应该是补充和规范，例如修建保障房或发放住房补贴等。另外，对腐败及其他违法投机行为严令制止，这也是为什么市场上会有“官员抛售房屋将造成房价下跌”的观点。毋庸置疑，房地产市场牵一发而动全身，在调整阶段，难免会出现一些正常范围内的波动，但必须要弄清哪些城市的楼市有泡沫，哪些城市的楼市没有泡沫，存在的泡沫又有多大。政府“救市”或许不应该采取“稳住房价不放手”的思路，而应从老百姓的角度出发，从民生的层面上来考虑，减少房价大幅波动给老百姓带来的不利影响。
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