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再次聚焦调控松绑 房地产迎来年中考

中国房地产网   2014-06-30 15:11

[摘要] 6月26日晚间,呼和浩特市房地产开发监督管理处发布更正声明称,该市将取消商品住房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。

6月26日晚间,呼和浩特市房地产开发监督管理处发布更正声明称,该市将取消商品住房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。作为首例正式发文放松限购的城市,呼和浩特的此举再次让媒体的视线聚焦在调控松绑上。

回看2014上半年,从4月初地方调控松绑声音渐起,到越来越多的城市开始“只做不说”,在中央楼市调控现空窗期的2014年上半年,中国的房地产市场在一片低迷中走向尾声。

年中已至,回看上半场,地方的调控松绑效果如何?对此,中国房地产报记者根据公开资料以及相关研究机构的统计数据,对上半年的地方楼市调整政策进行梳理后发现:在有统计数据的调整城市中,除南宁、常州、郑州在政策调整后较调整前有所下降外,其他城市均有不同程度的上涨。

“从成交数据上看,已采取政策微调的城市5月份成交套数环比上升,说明微调的政策已经产生了一定的作用。”亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫在接受中国房地产报记者采访时说。

微调初见成效

中国房地产报记者根据公开资料,对截至目前公开或半公开对楼市进行微调的城市进行了统计,列入统计范围的城市达21个。

记者选取了14个出台微调政策较早的城市,分别对4、5月份的成交数据进行了比对。结果显示,采取微调政策的14个取样城市中,有11个城市5月商品房住宅成交套数环比出现了上涨。涨幅在10%~20%。另外3个城市中,1个基本持平,2个下降。(见下表)

“短期内成交量增长可能主要是因为政策的放松释放了一部分刚性需求和改善性需求。对于一些限购政策放松比较大的城市可能也释放了一部分投资性需求。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池对这一数据结果分析称。

对于下降情况的出现,上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受中国房地产报记者采访时认为,有些政策的调整,短期效果尚未显现。他以南宁为例,“南宁通过允许周边购房者进入南宁楼市,扩大了购房群体,在短期很难看出成交量上升,但预计随着时间推移,部分外来人口的置业节奏会加快。”在成交量增长的城市中,天津5月份环比增长77.7%,宁波5月份环比增长112%。对于这两个“超常发挥”的城市,中国房地产报记者采访了当地房企,得到的答案是除受政策松绑影响外,天津可能更多受5月份抢蓝印户口末班车的影响,而宁波则是因为有新盘大量入市,低价促销带动了成交量。

手段各显千秋

中国房地产报记者在统计时发现,尽管各个城市的调整手段有所不同,但主要的有四种。

首先,通过降低户籍门槛突破限购。采取类似手段的城市有厦门、无锡等城市。其次,限购范围微调。如天津、南宁两地,均从区域的角度适度调整并放松限购政策执行标准。第三,限购资格认定标准、审查放松。福州、厦门都可通过补税的方式来增加社保缴费年限,从而达到购房标准。第四,结合本地实际去化大户型产品。如天津本市户籍人员可在中心城区购买144平方米以上的商品房;在海口市购买120平方米以上的新建商品住房可申请家属户口的迁入等。

“放开户籍限制的城市成交量环比上涨,主要是对外地人的开闸放水,可以说是地方政府给楼市打了一剂特效药,短期释放了一部分需求。”中国房地产研究会副会长胡志刚认为突破户籍限制最直接。

严跃进则认为:“如果从短期刺激购房者入市的目的看,此前铜陵进行购房补贴的做法最直接。此类做法直白地表明了地方政府鼓励购房的做法,而且能降低购房成本。”

政策调整宜平稳

“之前出台的一些限购、限贷、限价政策实际上是对房地产市场供求关系的扭曲,现在各种变相的松绑政策是一种让房地产供求关系回归市场的行为。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞在接受中国房地产报记者采访时认为,政府层面的政策要平稳转向,逐步放开是一种比较好的方式,要避免一下子全面放开。“目前来看,中央对一些‘救市’城市没有问责、没有约谈是好事,中央应该把权力下放到地方。”他说。

对于未来的政策调整,严跃进给出了相关建议:“在限购限贷政策下,很多购房者已经有改善住房的需求,但碍于政策而无法实现。对于很多市中心的居民希望用现有的住房置换郊区更大面积的住房这类需求,未来政策松绑时可以考虑。因为这能缓解郊区库存压力,并给市区释放大量的二手房源。

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