[摘要] 2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模破千亿，其中过半到期项目集中于下半年。高杠杆运转、市场需求低迷、降价自保、资金链承压，被公认为不少房地产企业的现实写照。
2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模破千亿，其中过半到期项目集中于下半年。
高杠杆运转、市场需求低迷、降价自保、资金链承压，被公认为不少房地产企业的现实写照。
蝴蝶效应下，房地产信托产品也命运多舛。自2013年以来，已有超过10家信托公司陷入房地产项目兑付危机。
早在2010-2011年房地产市场加速发展，房企为开发新项目大量融资，信托产品的周期让2014年进入房地产信托兑付高峰。
据理财周报金融研究院不完全统计，年内完成兑付的房地产集合信托产品规模约1039亿元，平安信托、新华信托、中融信托兑付规模分列前三。
虽然2014年以来，各信托公司对小房企、三四线城市项目发行愈发谨慎，但今年将到期的存量项目还是让多家信托公司感到忧虑。
北京地区一家信托公司业务部门负责人坦言：“潜在风险很多，谁都无法掌控市场走向，对于我们更重要的是如何在它暴露前先出手控制。”
兑付：高峰来临
2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模总计约为1039.71亿元，其中过半到期项目集中于下半年。
今年以来，宁波兴润置业、海宁立德房产、南京盈嘉地产、合肥瑞和房产、深圳光耀地产、杭州中都置业、上海悦合置业等多家中小房地产商资金链接连断裂，多家信托公司来不及抽身，亦被牵扯其中。
因关乎大量投资人的利益，2014年又恰逢兑付高峰期，房地产信托兑付问题被推上风口浪尖。
理财周报金融研究院不完全统计，2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期，到期规模总计约为1039.71亿元，其中过半到期项目集中于下半年。
日前，瑞银北亚太区首席投资总监浦永灏也表示，地产类信托产品可能会受到中国内地房地产企业风险显现的影响。
根据其预计，中国的房地产业已经进入长期的调整阶段，一二线城市房价高，三四线城市库存高，调整至少需要3至4年。
根据用益信托统计的数据来看，今年到期的集合类房地产信托大部分仍在沿海城市或是经济发达城市。其中有房企融资过百亿的地区包括江苏、河北、浙江，规模分别为128.61亿元、117.45亿元、102.57亿元。
北京地区一位信托公司总裁对理财周报记者表示：“根据我的了解，与东南沿海相比，西部地区房地产市场需求下降更明显。今年西部地区房屋销售量下降了2-3个百分点，但东部地区销售数量尚没明显降低。”
西部省份中，房企融资项目集中于四川和重庆，分别有48.88亿元和40.09亿元融资等待回笼。
具体到信托公司来看，全年兑付规模排名首位的是平安信托，预计兑付规模71.5亿元。此外，兑付规模超过50亿元的还有新华信托、中融信托、中信信托、四川信托，分别为66.4亿元、57.4亿元、56.3亿元、52.6亿元。
然而，这四家公司中，除平安信托外，其余3家的信托资产中，投向房地产的部分均不超过管理资产规模的20%，到期兑付规模与本身信托资产规模有一定正相关性。
而在对今年下半年将到期信托项目的排查中发现，一个项目一家企业，两者的现状令人担忧。
其一是广州利合房产操盘的昔日“地王”广州亚运城，一度滞销，背后安信信托29亿元信托贷款仍投入其中，将在今年8月到期，目前距到期日还有约一个月。
其二是曾经的“保障房股”中天城投，一年内到期负债超出货币资金16亿元，而其与中融信托、中铁信托、吉林信托合作的15只产品都在今年内等待兑付。
项目：承压
“头号大单”安信29亿亚运城项目，还有约一个月时间到期，安信信托方面称：“没有不能如期兑付的风险。”一个月后，拭目以待。
在对2014年预期兑付的信托产品统计中发现，到期兑付额的一只产品是安信信托于2011年8月发行的“广州亚运城贷款集合资金信托计划”。
当时的推介材料显示，该产品实际募资规模29.12亿元，资金用于向广州利合房地产开发有限公司发放贷款，投资其在建项目广州亚运城。该信托计划的续存期限为36个月，项目将于今年8月终止。
广州亚运城曾在昔日名噪一时。2009年底，富力、碧桂园、雅居乐三家地产商联合以255亿元的高价拍下亚运城地块，这使得亚运城成为当时的“地王”。而后中信地产(中信城 中信新城)、世贸地产也先后入局切分“地王”蛋糕。
然而，距离其2010年一期开盘销售已近4年，昔日风光早已被满城风雨所取代。
今年端午期间，亚运城山海湾推出70余套特价房源，售价9800元/平方米，与其去年1.5万-1.6万元/平方米的售价相比，降幅超过30%。
“亚运城所在地距离市中心太远，周围设施无法跟上，加之项目体量太大，这些年过了当时的炒作期，缺乏对客源的吸引力。”广州地区一家中型地产公司项目部负责人对记者表示，“而且，2013年以来，楼市需求也已不如其开盘初期，降价是必然。”
公开数据显示，截至今年6月底，亚运城项目已售8779套，尚有未售2913套。
“房地产项目还款主要看项目销售情况，如果销售金额无法覆盖开发投入，可能让融资方陷入困境。”一位房地产信托分析师表示。
据理财周报记者了解，安信信托项目的融资方利合地产是亚运城项目的主要运作方，其并没有对公司资金是否出现困难做出回应。
该信托项目的风控措施上，有富力、雅居乐、碧桂园、世贸、中信五家地产公司共同担保。其中，世茂置业担保额度为全部债务金额的20%，其他四方担保额度各为全部债务金额的25%。
安信信托相关负责人对理财周报记者称：“截至目前，亚运城项目运转顺利，没有不能如期兑付的风险。”
无独有偶，今非昔比的不只广州亚运城。
曾经以“保障房股”走进公众视野的中天城投，低调多年之后，在今年预期兑付信托产品名单上却十分抢眼。
中天城投曾在2012年频繁通过信托融资，与吉林信托、中铁信托、中融信托分别合作发行共计15个信托产品，合计金额18.8亿元，全部产品均将在今年到期。
2014年1季度报告显示，截至1季度末，中天城投(合并报表)货币资金共计36亿元，同期有短期借款10亿元，一年内到期非流动负债42亿元。由此推算，中天城投未来一年内需归还的负债共计52亿元。
一家大型房产经纪公司分析师对理财周报记者表示：“业内的确有中天城投今年资金链可能会出问题的说法。它的问题并非销售方面造成，中天的项目销售情况稳定，但其在建工程多，且政府要求保证工程进度，这让中天在开发商投入过多。”
截至1季度末，中天城投总资产379亿元，总负债339亿元，资产负债率高达89.4%。
目前，上述15只信托产品中，在上半年已经进入兑付期的包括吉林信托“松花江114号中天城投资源控股股权权信托”，据理财周报记者了解，该产品已经完成兑付。
中铁信托“优债1216-1218”三期产品，终止日分别在2014年3-4月，然而从其官网上披露的管理报告来看，三只产品最后一次信息披露为2013年4季度报告，没有如其他结算产品出具清算报告。
记者就此事进行咨询时，负责该产品的证券投资部相关人士称，可能是报告在审批流程中。而截至发稿，中铁信托方面尚未给出回应。
风险：不能否认
“房地产信托不出现风险是不可能的，很多风险潜藏在里面，哪家公司在发项目时都不可能准确预测到未来的市场走向，其实重要的是风险可控性。”
上述业内人士称：“现在信托做房地产，企业融资模式相对固定，主要是股权投资和抵押，这两者都是有安全边际的。”
实际上，出现问题的信托产品远比进入公众视野的要多，而利用“安全边际”，信托公司把出现问题的房地产项目在风险传递到投资者前已经解决掉。
前述信托公司总裁向理财周报记者描述他的忧虑：“早在2010-2011年，公司做过一批小房企的融资项目，现在有点担忧不能如期回款，风控部门可以说时时紧盯。以前的项目大多已经结构固化了，没有办法去加更多的风控措施，一旦预计会出问题马上要找人接手项目。”其所在公司亦在兑付规模统计中排名前10。
寻找接盘方是信托公司解决问题项目最常用的手段。接手项目的主要是资产管理公司，有时也会是其他信托公司。
“信托公司的项目，资管基本都乐于接盘。”上述负责人称，“信托做房地产有432的监管要求，抵押贷款项目的话，抵押物的抵押率大都控制在50%以内。资管公司接手之后，无论后续处置抵押物，还是捂在手里几年，等市场回暖再转手都有利可图。”
而让信托人士苦恼的一点，则是项目无展期性。该负责人感叹，信托资金大部分来自投资人，到期就要兑付。如果项目出现突发问题，给信托公司的解决时间很短，处置抵押物或转让股权，都需要时间来落实。
这一点也给信托公司的风控提出了更高的要求。一些房地产投资激进的信托公司也会采取更多的风控办法。
中融信托相关人士表示，房地产信托风控上，专门设立单独管理部门和独立审批人团队。在股权投资项目上，信托计划成立后以中融信托公司自己的名义成立项目公司，房地产开发商和中融信托各出资一半，以股权的方式约束开发商。
信托业协会数据显示，截止到2013年年底，全行业问题资产约200亿元，计提的信托赔偿准备金已达90.6亿元，可以覆盖200亿元问题资产的45.30%；全行业净资产高达2555.18亿元，是200亿元问题资产的12.78倍。
而中国建投投资研究院调研的数据则不同，根据其《中国投资发展报告(2014)》显示，中国信托行业目前信托资金的不良资产可达到480亿元左右，是信托业协会统计数字的2.4倍。
“坦白来讲，信托公司很少动用赔偿准备金，只要项目还在可控范围内，没有接盘方，可能会选择用自有资金先接过来。”前述高层人士对记者说。
现状：谈三四线色变
“三四线城市的项目，大房企的会考虑一下，小房企的三四线城市项目根本不碰。”
说及现状，三四线城市已成为信托公司的项目选择的“敏感地带”。
“三四线城市的项目，大房企的会考虑一下，小房企的三四线城市项目根本不碰。”前述信托公司总裁坦言。
据浦永灏预计，根据今年房产销售量下滑趋势，估计三四线城市楼价会下调3-4成。一线城市的情况相对较好，楼价跌幅或在1-2成。
华北地区一位信托公司副总分析：“投资区域很重要，1、2线城市的压力相对小，需求不足时，下调房价还可以有效刺激销售，3、4线城市的压力就很大。还有一个背景关系，3、4线城市项目有些是跟银行合作的，也就是银行介绍来走的项目，信托做通道，有银行背书的基本不会出问题。”
实际上一二线城市房地产需求上没有过多的不乐观显现出来。
另据国家统计局实时发布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，新商品住宅与上月相比，70个城市中50%的城市价格下降，下降1.4%。与去年同月相比，70个城市中价格下降的仅有1个。5月份，同比价格变动中，涨幅为11.3%，为下降4.8%。
上述人士还表示，对于三四线城市，根据目前对需求前景不太乐观的预测，不是说这里的房子卖不出去，但它可能是5年或更长的一个周转期，这就与信托期限不符合，信托一般来讲项目期限是3年以内，所以普遍选择现在不碰三四线城市。
而对于信托公司来说，项目所在地只是选择中很小的一部分。
“还要结合房企的综合情况，现金流状况。”前述负责人指出，“大房企一般都不做单体项目，看它的其他项目是否缺钱，就能判断该项目是否支持充足。同时，银行给企业的融资额和有无海外融资、债券等多种融资渠道也很重要。一家融资渠道丰富的企业现金流出问题的可能性极低。其融资渠道充足与否，在融资成本上得以体现。”
“此外，如果一个项目所在地点、拿地成本、资金进入时处于的开发阶段综合起来满足公司风控标准，也会去做，房地产项目毕竟利润可观。”该负责人补充道。
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