[摘要] 在房地产白银时代的大背景下，衡水楼市，貌似一直都很平静，直至金九银十开发商涨价的传闻四起，弄的人心惶惶。近期，随着房贷新政和公积金将实现异地互认的消息传出，购房者们买不买房的纠结似乎更多了几分，在这样的风口浪尖，该何去何从？现在的楼市真相又是怎样的？
曾有言论说：房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。这段时间对房地产市场有众多判断，比如说崩盘论、拐点论、泰坦尼克冰山论，以及一如既往的伟大前景论。
在房地产白银时代的大背景下，各地纷纷观望、等待楼市降价，可是衡水楼市，貌似一直都很平静；直至金九银十开发商涨价的传闻四起，弄的人心惶惶。网友纷纷吐槽：“2014，衡水楼市怎么了？”近期，随着房贷新政和公积金将实现异地互认的消息传出，购房者们买不买房的纠结似乎更多了几分！那衡水楼市究竟是怎么了呢，我们一起去探寻衡水楼市惨淡原因吧！
一、衡水市区面积小，楼盘多，区域竞争激烈
小编对比石家庄新华区与衡水市桃城区楼盘，两区面积几近相同，石家庄新华区新盘个数为50个，衡水市桃城区楼盘个数为90个，楼盘分布密集程度衡水桃城区明显大于石家庄新华区。衡水楼盘分布较密集，导致盘均成交量日益减少。
石家庄新华区楼盘分布图
衡水市桃城区楼盘分布图
小编点评：区域内开发商都拿出产品的配套优势、居住优势比拼，这种差异化竞争其实对区域内的地产发展是一个共同的利好，但是对于衡水楼市成交量来说，无意则是雪上加霜。
二、新房市场的巅峰期已过，大部分进入平稳期
2014年9月商品住房销售面积为10.80万平方米，同比减少51.8%，环比减少1.4%；商品住房销售套数为1053套，同比减少52.6%，环比增加1.2%。2014年1—9月，商品住房销售面积122.67万平方米，同比减少31.3%；商品住房销售套数11838套，同比减少34.3%。
据房天下数据监控中心统计，衡水房价从2013年年初的均价3684元/平到如今的均价4798元/平。九、十月份为传统的楼市旺季，按照往年惯例，在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段，但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳。
2014/2013年1-9月份衡水市区住宅均价走势图
从上图中可以看到，2013年1-9月衡水市区住宅均价上涨716元/平，增长18.78%；2014年1-9月衡水市区住宅均价上涨129元/平，增长2.76%，其中在5月份和9月份均价存有小幅度的下跌。相较于2013年“一路看涨”火爆的一年，2014年衡水楼市逐渐趋于平缓。
小编点评：2014年楼市依然处于明显的调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分进入平稳期，增长空间有限，其中部分二线、三线城市增长过快，需求已被透支。此前低迷的成交量明显影响了开发商的定价。未来二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在第三季度仍处于以价换量过程中，第四季度部分城市可能出现企稳迹象。
三、国家双向调控无政策
有人说房地产行业就像一个皮球，国家政策打压一次，房产价格不仅没下去，反而会弹的更高，在政策和市场的相互作用下，2014年，再看楼市政策，政府也仅仅给出了“双向调控”的大方向。
历年楼市政策（来源：房天下）
2014年楼市微政策（来源：房天下）
纵观2014年楼市，当越来越多的城市房价出现环比下降，土地市场流拍、底价等现象频繁，实施分类调控的呼声也越来越高。且自今年两会上公开"双向调控"楼市指导政策后，许多城市开始调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持，希望搅活日益沉寂的房地产市场。
从年初到现在，2014即将接近尾声，房地产宏观调控也仅仅是一些微调政策的下发，希望通过放款政策为刺激市场回暖。有数据显示：房贷新政，刺激效应已开始显现。在一线城市的新房市场和二手房市场表现都比较明显:销量上涨。但是房地产行业的智囊们对前景并不乐观，“2014楼市何时回暖，业内人士多数认为尚需一年时间”。
小编点评：从中央层面上,房地产宏观调控政策已经开始转向,既开始转向扶持和微刺激，而不是再像2008 年那样注入强心剂的方式。楼市也基本进入了调整期，在本轮政策下平稳的渐进着，调整周期至少要1-2 年。
四、执行力度小——说降并不降 房贷利率暂无变化
自“9•30”房贷新政出台后，衡水购房者的期待又多了几分。毕竟，低至七折的房贷利率优惠是非常诱人的。但是这样的好事儿是否能落到衡水购房者的头上呢？
国家：9月30日，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9•30房贷新政”），重新界定了首套房和二套房的认定标准，鼓励刚需和改善型需求。
河北：（10月27日燕赵都市报讯）河北省银行基本没有出现利率松动迹象，但工商银行和建设银行的细则已经确定了“认贷不认房”。[详情]
衡水：据房天下了解，“9•30”新政中提到的“认贷不认房”政策已经在衡水各大银行实施，凡是已还清房贷的客户，再次购房时可按首套房贷政策计算。
小编点评：楼市政策一级一级下来，到衡水“认贷不认房”已经执行，但是，传说中的七折利率却仍不见踪影，各大银行目前的贷款利率并没有太大变化。相关人士讲道，“七折利率”的政策只不过是从理论上给出一个浮动的空间，在实际操作中很难实现，然而，据多家银行房贷部负责人介绍，央行新政出台后，可能对衡水市的房贷市场形成一定的压力，在今年年底房贷利率或许会下降到基准利率的水平。
五、开发商吐槽，各种成本压力大
土地成本
要计算开发商的成本，土地成本是一大项。土地成本包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。土地成本究竟占房地产开发总成本的比例是多少，目前没有权威机构统计，各地的国土资源部门也没有公布过，比例不好确定。
有业内人士表示：土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，但要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。
2009年由全联房地产商会（原工商联房地产商会），中城联盟投资基金共同支持建立的REICO 工作室（REICO是“real estate market report”的缩写，中文“中国房地产市场研究报告”）发过的一份报告：该报告在抽样调查北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的81个项目的基础上产生，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例，为41.2%。处于业内人士认可的数据区域范围内。随着近几年地价不断的上涨和地王的频现，土地成本占开发成本的比例有望进一步提升。
人才成本
由于房地产行业涉及人才面比较广，而且对专业技术的要求难度比较高，因此网罗的高技能人才并不容易。而防止自己企业员工被别的企业挖走，也是一项同样艰巨的工作。
其他成本
除了土地成本，还有其他成本，主要包括：前期工程费指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用；建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价；市政公共设施费用，基础设施和公共配套设施建设费；管理费指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用；贷款利息因房地产开发周期长，需要投资数额大，通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息；税费指房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，营业税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税等以及其他的行政性费用，销售广告费，各种不可预见费等等。
事实上，房地产领域各项费用成本众多，不同的企业在成本控制上也会不同，不同区域的地方政府政策同样对房地产企业总成本有很大影响，导致房地产企业每项具体的费用情况无法详细清楚统计，也是无法精准计算出行业平均总成本的主要原因。
因此我们做房地产行业利润估算时，尽量化放大企业的总成本，减少利润，使得行业中绝大部分企业实现的利润都高于估算利润。通过统计处理后来保守估算地产企业还剩多少利润可供房价下跌。
小编点评：迫于各种成本的压力，开发商的最终利润大打折扣。2014年的房地产市场又是如此不景气，今年将是房地产市场难熬的一年，衡水房价相对其他城市本来就低，利润可想而知。
六、开发商吐槽，还要为市场买单
买涨不买跌的现象
对比近两年国家统计局关于新建商品房价格环比上涨城市数量与央行公布的居民买房意愿的数据，就会发现，“买涨不买跌”仍是目前楼市的基调。当房价高起时，居民购房意愿最强烈，当房价下滑时，居民购房意愿也随之下降。
不可否认，“买涨不买跌”的购房者心理也影响了开发商。主动降价不一定带来更多购房者，涨价反倒能够带来更多利益。在对房价长期的僵持与对抗中，开发商与购房者之间已经习惯性地互不信任，抛开让房价纠结的各种市场因素，这也是楼市涨涨不休的症结之一。而此次的房贷调整，则更像是楼市回归市场调节的一种表现，从限购令的放松开始至今，楼市并没有因政策原因而出现明显的回升，面对购房者的理性，开发商一方面用“优惠”来刺激购房者，另一方面也在期待房贷上的调整。
融资现象
在房地产市场发展的初级阶段，商品房供不应求，房地产价格连年上涨，在这种情况下，只要有房子符合预售条件，就能够在市场上被一抢而空。房子从哪里来？当然得从土地上来，于是土地就成为最为重要的资源。衡量一家房地产公司的好坏，土地储备数量的多少就成为衡量房产公司好坏的重要指标。当然，获得土地是需要以雄厚的资金实力为前提，而这也是央企能后来居上的原因———因为他们的融资成本便宜。有媒体曾经统计过，2009年上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。
时隔五年之后房地产债券再次回到人们的视野。从9月初到昨日，在上市房企中，已有近20家上市房企发债融资规模超过千亿元。深圳商报记者采访中了解到，在目前开发贷款等多个传统融资渠道受堵的情况下，票据市场准入这一新型融资方式，将满足部分房企资金之渴，但短期内对房价的直接影响不大。
利润下降
在房企暴利的激励下，各路英雄豪杰纷纷杀入这个领域，参与者增加的直接后果就是市场供应快速增加。国家统计局的数据显示，2004年中国商品住宅房屋竣工面积为34677万平方米，而2013年则为78741万平方米。在竣工面积翻一番的背后是天量的投资额，2013年商品房的投资额为58951亿元，而在2004年仅为8837亿元，十年间涌入整个行业的金额居然超过6倍多。
当众多的社会资本都涌入整个行业时，那这个行业的资本就会从超额利润回到社会平均利润率。当住房需求已逐渐被满足时，大规模增加供给必然会导致行业利润率下降。这是市场经济的铁律，房地产业也不例外。据《时代周报》9月28日的一则报道，“增收不增利”正成为整个行业面临的尴尬局面。数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑。我们不妨来看下，2014年上半年尽管有超过六成的房企毛利率超过30%，低于20%的仅占12 .4%，但平均净利率却只有14.17%。从已公布的中报数据来看，已有53%房企净利率触及10%红线，其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%，净利润率亏损的占比则达17.39%。这个表现和所有A股上市公司的表现差不多———2013年A股上市公司营业利润率的平均水平为14%。换句话说，房地产行业的普遍暴利已经一去不复返。
拆迁难
“拆迁难”是个大难题，城市建设管理者对此更是深有感触。
城市拆迁难，有多种之难，也是多种因素造成的。一种是“先有房地后有规划”的拆迁之难。有的群众对旧屋旧宅情结难舍，只有通过沟通协调，合理赔偿，达成共识而进行征拆，但这一过程并非易事。一种是“先有规划后有建筑”的拆迁之难。规划后一直未启动项目，如统征地没有及时清场，变成性建筑，同时包括不知情的群众已有建筑和种植物，也包括知情的群众抢建抢种以求补偿的行为。还有一种是有的开发商无视规划的道路红线和建筑红线，蓄意偷占公共用地，造成性建筑的事实。
“拆迁难”，不仅影响项目建设推进效率，导致城市发展规划的决策得不到及时落实，同时无形中增加了城市建设和管理成本。
小编点评：在“买涨不买跌”仍是目前楼市的基调的现状下，衡水房价将面临艰难的一年。房地产市场利润下降，拆迁难等问题更是让房地产市场雪上加霜。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
