[摘要] 从上一周各大城市住房市场的表现来看，本次降息确实给上一周的房地产市场带来了利好，无论成交量还是经理人信心指数均有上涨，但研究机构同时提醒，降息对楼市的长期影响还未可知，购房者出手还需把握“窗口期”。
11月22日，央行推出的降息政策引起市场高度关注，微信等“自媒体”迎来“涨”声一片。
从上一周各大城市住房市场的表现来看，本次降息确实给上一周的房地产市场带来了利好，无论成交量还是经理人信心指数均有上涨，但研究机构同时提醒，降息对楼市的长期影响还未可知，购房者出手还需把握“窗口期”。
微言
朋友圈盛传“最后买房机会”
11月22日，央行推出的降息政策引起市场高度关注。在微信朋友圈，随着“央妈”的一声令下，群情振奋，一时间，“房地产迎来重大利好”“房奴们有福了”“赶紧买吧，房价还得涨”的论调随处可见，大有“山雨欲来风满楼”的态势。
比较具有代表性的一条是这样写的：“2006年的降息，导致了2007年房价的大幅度上涨；2009年2月的大幅度降息，当年房价暴涨100%；2012年7月份的降息，2013年房价涨了40%。2014年11月22日开始降息，这是第四次，本世纪最后一次买房的机会，今年不买房，5年都白忙!”然而与此同时，也有人将此次降息解读为政府的进一步“救市”举措，认为此时买房极有可能买在“山顶”。
市场
降息后住宅市场成交活跃
无论各路大神对本次降息的影响评价如何，上周地产市场的表现却着实令业内人士兴奋。
中原地产研究院的统计数据显示，21日降息消息发布之后，周末市场立即以活跃的成交量回应。中原地产监测的40个重点城市数据显示，降息政策发布后的个周末，新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，其中除二线城市微降2%外，一线及三线城市分别上升20%及12%。
二手房成交表现同样热烈，中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手房合计成交面积达到今年以来第二高位，较今年周均值上升29%。一线城市中，除广州外，北京、上海、深圳上周二手房成交面积均明显增长，较今年周均值分别上升47%、54%及68%。
楼市年末翘尾已成定局
市场为何对降息政策如此敏感？微信传言中提到的历史数据的影响不容小觑。
中原地产发布的研究报告显示，回顾过往两次集中降息降准的周期，均对房地产市场成交带来了明显的拉升作用。如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策，存在特殊性及不可复制性，那么2011年12月至2012年7月间降息降准后的市场反应，则更具有参考意义。从上述40个城市成交表现来看，上一轮降息开启后，市场从2012年3月起逐步回暖，且成交高位延续至整个2013年。
从本轮市场表现来看，虽然2014年起市场明显回落，但随着央行新政的利好，10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，使年末成交翘尾成为定局。
评论
救市政策仅解燃眉之急
尽管降息在短期内对楼市的利好十分明显，但中原地产发布的研究报告同时提示，商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，供求格局的变化令市场后续走势存在不确定性。
相比之下，另一家研究机构的观点则更为激进。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从目前的经济基本面来看，经济增速对推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来。
张宏伟认为，当前楼市面临的问题是供大于求，即需求无法消化这么多的库存。此时，央行降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快去库存的燃眉之急，无法改变当前楼市总体供大于求的本质。未来，当政策面引发的市场行情退去之后，未来的市场走势还是由供求决定的，楼市库存偏大的问题迟早还是会暴露出来。
因此，一定意义上来看，央行降息意味着对楼市“短期利好，长期利空”，并且也很难避免长期利空的发生。
展望
房企应借机“去库存”
在“短期利好，长期利空”的大背景下，银行等金融机构对于楼市投资的“风险控制”依旧不会降低，这也意味着未来一段时期内无论是开发贷款还是个人按揭贷款，银行等金融机构“惜贷”的行为很可能持续。
同时，对于大多数城市来讲，尽管会出现一波放量的成交行情，但楼市仍然面临去库存压力。因此，无论从货币政策还是市场预期，房产开发企业资金紧张的问题很难在短期内缓解。
张宏伟认为，开发商此时不宜借机捂盘惜售，比较明智的做法是利用政策短期利好的“窗口期”，未雨绸缪，继续加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力，同时，也尽可减少未来可预见的市场风险对自己的影响。
购房者需把握“窗口期”
另一方面，对于购房者来讲则应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。
对商业房贷客户来讲，由于此次降息，短期内购房者的购房成本在降低。
按贷款100万元，基准利率，20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元。此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元。
张宏伟认为，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。
此时，对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好政策短期红利带来的购房“窗口期”。
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